Werk:jurisPK-BGB Band 2
Gesamtherausgeber:Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger
Bandherausgeber:Junker/Beckmann/Rüßmann
Autor:Münch
Auflage:8. Auflage 2017
Stand:11.03.2019
Quelle:juris Logo
Zitiervorschlag:Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 538 BGB Zitiervorschlag
§ 538 BGB  Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

(Fassung vom 02.01.2002, gültig ab 01.01.2002)

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.


Gliederung

 Rn. 1
 Rn. 1
 Rn. 2
 Rn. 3
 Rn. 8
 Rn. 8
 Rn. 9
 Rn. 11
 Rn. 11
 Rn. 15
 Rn. 18
 Rn. 20
 Rn. 20
 Rn. 24
 Rn. 30
 Rn. 59
 Rn. 62
 A. Grundlagen 
 I. Kurzcharakteristik 
1Die Vorschrift § 538 BGB gilt wegen ihrer systematischen Stellung für alle Mietverhältnisse und entspricht dem früheren § 548 BGB a.F. Die geringfügigen Änderungen im Wortlaut haben keine inhaltliche Bedeutung. Gemäß § 581 Abs. 2 BGB gilt die Vorschrift § 538 BGB auch für Pachtverträge. 
 II. Verhältnis zu anderen Vorschriften 
2Vor der Übergabe der Mietsache richten sich die Rechte des Vermieters gegen den Mieter bei Abnutzung nach den Bestimmungen des allgemeinen Leistungsstörungsrechts und des Rechts der unerlaubten Handlung. Nach Übergabe der Mietsache privilegiert § 538 BGB den Mieter gegenüber diesen Haftungstatbeständen.1 
 B. Praktische Bedeutung 
3Die Regelung des § 538 BGB schließt als rechtsgestaltende Norm das Vertretenmüssen des Mieters für Abnutzungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch aus. Dies ist folgerichtig, denn der Mieter erwirbt durch den Mietvertrag das Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und der Vermieter erhält die Miete als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und den damit verbundenen Wertverlust. 
3.1Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Raums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB), BGH v. 28.06.2006 - VIII ZR 124/05.
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4Gemäß § 538 BGB darf der Mieter die Mietsache - vertragsgemäß - gebrauchen und die Gebrauchsspuren gehen prinzipiell zu Lasten des Vermieters.2 
5§ 538 BGB besagt, dass der Mieter von Gesetzes wegen nicht verpflichtet ist, während oder bei Beendigung des Mietverhältnisses eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch notwendigerweise eingetretene Beschädigung der Mietsache zu beseitigen.3 
6Die Norm ergänzt die Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache in einem vertragskonformen Zustand zu erhalten hat. Einen mietrechtlichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache vor ihrer Abnutzung durch den vertragskonformen Gebrauch des Mieters gibt es nicht. Der Vermieter müsste also nach § 280 BGB vorgehen, der jedoch Vertretenmüssen des Schuldners (Mieters) voraussetzt. 
7In der Praxis häufig ist daher die vertragliche Abbedingung des § 538 BGB, insbesondere in Geschäftsraummietverhältnissen. Es kommt dann sowohl auf die Wirksamkeit abweichender Vereinbarungen als auch auf die Tragweite des Begriffs „vertragsgemäßer Gebrauch“ an. 
 C. Anwendungsvoraussetzungen 
 I. Normstruktur 
8Die Vorschrift § 538 BGB setzt eine Abnutzung der Mietsache voraus. Hierunter fallen sämtliche Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die kausal durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters herbeigeführt worden sind. Der vertragsgemäße Gebrauch ist vom vertragswidrigen Gebrauch abzugrenzen. 
 II. Vertragsgemäßer Gebrauch 
9Der Mieter hat Abnutzungen der Mietsache nur bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht zu vertreten. Der vertragsgemäße Gebrauch kann auch bewusste Veränderungen der Mietsache erfassen, soweit sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind. Den Mieter treffen bei vertragsgemäßem Gebrauch daher weder Renovierungs-, Instandsetzungs- noch Schadensersatzpflichten. 
10So wurde beispielsweise die gewöhnliche Abnutzung des Parketts im Eingangsbereich einer Wohnung als vertragsgemäße Abnutzung angesehen.4 
 III. Vertragswidriger Gebrauch 
 1. Definition 
11Für vertragswidrige Abnutzungen haftet der Mieter dagegen verschuldensabhängig nach den Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts oder wegen unerlaubter Handlung. 
12Für die Abgrenzung des vertragsgemäßen vom vertragswidrigen Gebrauch kommt es entscheidend auf die Beweislastverteilung an. Dabei differenziert die Rechtsprechung grundsätzlich nach den Verantwortungsbereichen von Vermieter und Mieter.5 
13In den Fällen der ungeklärten Schadensursachen ist diese aus dem früheren § 548 BGB hergeleitete Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen entsprechend anzuwenden, wobei die vertragsspezifischen Obhutspflichten des Mieters zugrunde gelegt werden.6 
14Dies wurde vom LG Berlin in seiner noch zu § 535 Satz 2 BGB a.F. ergangenen Entscheidung bestätigt. Danach trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache im Verantwortungsbereich des Mieters liegt beziehungsweise die Schadensursache nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters selbst lag.7 
 2. Verantwortungsbereich des Vermieters 
15Der Vermieter muss also beweisen, dass sich die Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters verschlechtert hat. Dazu muss er den Zustand der Mietsache zu Beginn der Mietzeit und zum Zeitpunkt der Geltendmachung präzise darlegen.8 
16An die Darlegung und den Beweis des Zustandes der Mietsache stellt die Rechtsprechung strenge Anforderungen. Wertende Darstellungen, wie z.B. „vertragswidrig“, genügen ebenso wenig wie Formeln ohne konkrete Zustandsbeschreibung, etwa „kaputt“, oder sinnlose Worthülsen wie „schlecht“.9 
17Um den Zustand der Mietsache zu Beginn des Mietgebrauchs beweissicher festzulegen, wird in der Praxis häufig ein Übergabeprotokoll vereinbart. Bestätigt der Mieter darin einen bestimmten Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt des Mietbeginns, so kann sich der Vermieter hierauf berufen. Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung eines solchen Protokolls besteht jedoch grundsätzlich nicht.10 
 3. Verantwortungsbereich des Mieters 
18Der Vermieter kann Schäden an der Mietsache nur dann vom Mieter ersetzt verlangen, wenn diese in den Pflichtenkreis des Mieters fallen und über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen. In diesen Fällen des vertragswidrigen Gebrauchs hat der Vermieter die Rechte aus den §§ 541, 543 BGB. 
19Der Vermieter hat dagegen keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter, wenn der Schaden seine Ursache im Pflichtenkreis des Vermieters hat. Zum Pflichtenkreis des Vermieters gehören Schäden, die durch Mängel, Alterung oder Verschleiß entstanden sind. Bei Schäden wegen unterlassener Instandhaltung kommt es darauf an, ob die Instandhaltungspflicht beim Vermieter lag oder vertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde. 
 IV. Entlastungsmöglichkeiten 
 1. Entlastungsbeweis des Vermieters 
20Ist streitig, ob die Mietsache infolge des Mietgebrauchs beschädigt wurde, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen ist. Eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Ursache, insbesondere der ihm zuzurechnende Zustand der Mietsache, muss der Vermieter ausräumen.11 Ebenso muss der Vermieter, wenn es darauf ankommt, beweisen, dass die Mietsache bei Übergabe in einem ordnungsgemäßen Zustand zur Verfügung gestellt wurde.12 
21Will im Falle eines Brandschadens die Feuerversicherung beim Mieter für die an den Vermieter geleisteten Zahlungen Regress nehmen, so trifft sie die Beweislast, die ohne Forderungsübergang den Vermieter treffen würde. Dabei kann ihr ein Anscheinsbeweis zugutekommen, aber nur bei typischen Geschehensabläufen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung den Schluss auf einen bestimmten Ursachenverlauf zulassen.13 
22Dem Gebäudeversicherer des Vermieters, dem der Regress nach einer leicht fahrlässigen Brandverursachung gegen den Mieter verwehrt ist, steht gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters auch dann ein Ausgleichsanspruch zu, wenn der Rückgriff ausgeschlossen ist. Der Gebäudeversicherer trägt jedoch die Darlegungs- und Beweislast auch für das Vorliegen lediglich einfacher Fahrlässigkeit des Mieters. Hierbei ist ausreichend, wenn der Gebäudeversicherer einen Sachverhalt vorträgt, der den Schluss auf einen solchen Verschuldensgrad zulässt. Es verbleibt jedoch bei der Beweislast des Vermieters für ein Mieterverschulden, sofern die genaue Brandentstehung nicht aufklärbar ist. Die Regelung der besonderen mietrechtlichen Beweislastverteilung ist im Verhältnis der Versicherer untereinander nicht einschlägig.14 
23Dem Gebäudeversicherer des Hauseigentümers steht ein auf ihn übergegangener Anspruch gegen den Mieter aus Verletzung des Mietvertrags und unerlaubter Handlung nur dann zu, wenn dieser den hier schadenverursachenden Brand grob fahrlässig verursacht hat. Den Gebäudeversicherer trifft im Regressprozess jedoch die Darlegungs- und Beweislast für die grobe Fahrlässigkeit des Mieters.15 
 2. Entlastungsbeweis des Mieters 
24Der Mieter kann sich gegenüber dem Vorwurf des Vermieters, die Mietsache vertragswidrig gebraucht zu haben, durch den Beweis des vertragsgemäßen Gebrauchs entlasten. Dieser Entlastungsbeweis des Mieters ist immer dann Erfolg versprechend, wenn der Vermieter die gesetzliche Risikoverteilung nicht unter Abbedingung von § 538 BGB auf den Mieter abgewälzt hat. 
25Steht fest, dass der Schaden in den Obhutsbereich des Mieters fällt, muss dieser sich exkulpieren, um einer Haftung zu entgehen. Dazu gehört etwa, dass er die fehlerfreie Installation und Betrieb von technischen Anlagen beweisen muss.16 
26Steht fest, dass die Verschlechterung durch den Mietgebrauch verursacht wurde, so kann der Mieter sich dadurch entlasten, dass er darlegt, er habe die Verschlechterung nicht zu vertreten.17 
27Umfang und Inhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs ergeben sich aus dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck. Bei der Geschäftsraummiete kann sich die vertragswidrige Verwendung etwa aus der vertraglich festgelegten Art des Geschäftsbetriebes ergeben.18 
28Daher dürfen als Wohnung vermietete Räume grundsätzlich nicht gewerblich genutzt werden.19 
29Vertragsgemäß ist dagegen eine Veränderung an der Mietsache, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat. Für zufällige Schäden oder solche aufgrund höherer Gewalt haftet der Mieter nicht. Dies betrifft etwa den Fall, dass ein neuwertiges technisches Gerät ohne jedes vorherige Anzeichen eines Fehlers einen Brand verursacht hat.20 
 D. Einzelfälle 
30Ob der vertragsgemäße Gebrauch des Balkons der Mietwohnung das bloße Aufstellen einer Satellitenschüssel umfasst, hängt davon ab, dass sie in der Art ihrer Nutzung nicht störend ist und keine Substanzverletzung oder eine nachteilige Veränderung der Mietsache darstellt, und muss im Wege einer hier notwendigen Interessenabwägung ermittelt werden. Hierbei hat der Mieter darzulegen, dass sein Informationsinteresse das schützenswerte Interesse der Vermieterin an der Entfernung einer nicht vertragsgerechten Antennenanlage überwiegt.21 
31Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, uneingeschränkt für von seinen Besuchern verursachte Schäden zu haften, da diese Haftung auch ungebetene Besucher erfasst.22 Der Mieter muss aber für Schäden von Personen einstehen, die auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Kontakt gekommen sind.23 
32Die Befestigung der Beleuchtung an den Deckenplatten im Ladenlokal entspricht einem vertragsgemäßen Gebrauch; hierbei ist auf den Vertragszweck, der im Betrieb eines Sportartikelgeschäfts bestand, abzustellen. Im Rahmen dieses Zwecks ist eine gute Beleuchtung von besonderer Bedeutung. Eine Befestigung einer Deckenbeleuchtung ist jedoch ohne Durchbohrung der Deckenplatten nicht möglich. Durch die Befestigung der Beleuchtung entstandene Beschädigungen gehen nicht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, so dass der Vermieter keinen Ersatz der Deckenplatten fordern kann.24  
33Der Mieter muss dagegen nicht für Schäden an der Mietsache aufkommen, die in den Verantwortungsbereich anderer Mieter oder Dritter fallen. Entsprechende Ursachen muss der Vermieter bei einem Schadensersatzanspruch ausschließen.25 
34Haben die Parteien die Installation einer CB-Funkanlage im Mietvertrag nicht vereinbart, gehört das Betreiben einer solchen Anlage unter Inanspruchnahme des Hausdaches zum Aufstellen einer Antenne nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Vorübergehende stillschweigende Duldung einer CB-Anlage schafft keinen Vertrauensschutz. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Entfernung der am ungenehmigten CB-Sendemast angebrachten Satellitenschüssel auf dem Hausdach, selbst wenn die ausländische Ehefrau des Mieters ein Informationsbedürfnis hinsichtlich des Empfang von Fernsehsendern aus ihrem Heimatland hat.26 
35Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache durch den Mieter besteht nicht in der Anbringung und Vorhaltung einer Satellitenempfangsanlage. Allerdings lag in dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall der vertragswidrige Gebrauch des Mieters darin, dass er eine Zuleitung zu der Satellitenempfangsanlage des Nachbarn gelegt hatte. Mit Entfernung dieser Zuleitung ist der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beendet.27 
35.1Das Sterben in der angemieteten Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch gemäß § 535 Abs. 1 BGB, so dass mangels Rechtswidrigkeit der Beschädigung eine Schadensersatzpflicht des Erben ausscheidet. Der Mieter handelt nicht vertragsuntreu, wenn er den Freitod suche, weil diese höchstpersönliche Entscheidung in Bezug auf seine Existenz mit seinen Vertragspflichten nichts zu tun hat. Unabhängig davon, ob der Tod auf natürliche Weise oder gewaltsam herbeigeführt wird, fallen die durch das Sterben bedingten Beeinträchtigungen in den Risikobereich des Vermieters. Es fehlt auch an einem schuldhaften Verhalten des Mieters, eine spätere Entdeckung ist weder ihm selbst noch seinen Erben vorzuwerfen (VerfG des Landes Brandenburg v. 15.06.2017 - >67/16).
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36Im Diebstahl eines geleasten Kfz verwirklicht sich nicht das Gebrauchsrisiko des Mieters.28 
37Enthält eine Vertragsbestimmung eine pauschale Reparaturverpflichtung für Schäden an Fensterscheiben, so ist diese unwirksam.29 
38Kosten der Gartenpflege als umlagefähige Betriebskosten entstehen dem Mieter für nicht periodische Maßnahmen zur Unterhaltung einer Gartenfläche nicht. Bei einem Baumschnitt nach 12 Jahren hat der Vermieter für die Kosten aufzukommen, da es sich um Instandsetzungskosten handelt und nicht um Maßnahmen der Gartenpflege, deren Kosten vom Mieter zu tragen sind.30 
39Wenn streitig ist, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die anteiligen Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.31 
40Auch aus der Art des Schadens kann sich ergeben, ob die Schadensursache im Mietgebrauch lag. Dies gilt für typische Gebrauchsspuren, aber auch für Brandschäden, wenn der Brand durch ein elektrisches Gerät verursacht wurde, welches der Mieter in den gemieteten Raum gebracht hat.32 
41Der Mieter von Gewerberäumen kann zur Übernahme sämtlicher Reparaturen verpflichtet werden, wenn die Schäden dem Mietgebrauch und dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen sind.33 
42Umstritten ist die Behandlung von Klauseln, die den Mieter nach Beendigung des Mietgebrauchs zu bestimmten Instandhaltungsarbeiten, beispielsweise Reinigung der Teppichböden oder Abschleifen des Parkettfußbodens, verpflichten, da solche Klauseln den Mieter auch dann verpflichten, wenn die entsprechende Arbeit eigentlich wegen Kürze der Mietzeit überflüssig wäre.34 
43Eine Stadt haftet nicht als Hauptmieterin auf Ersatz eines Schadens, welcher durch unrechtmäßige Manipulation unbekannter Dritter an den Öltanks in dem als Übergangsheim für Spätaussiedler genutzten Mietobjekt durch ausgelaufenes Öl entstanden ist. Der eingetretene Schaden ist durch rechtswidriges und vorsätzliches Verhalten dritter Personen verursacht worden. Es hat sich kein „im Gebrauch“ der Mietsache liegendes Risiko verwirklicht, so dass der Vermieter nicht nur sich zu entlasten hat (dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis entstammt), sondern auch die Kausalität einer Pflichtverletzung, die die Stadt als Hauptmieterin des Objekts zu vertreten hat, konkret darzulegen und zu beweisen hat. Die Stadt haftet nicht aus eigenem Verschulden, weil sie nicht sicherstellen kann, dass die Haustür eines Spätaussiedlerheims stets geschlossen gehalten wird, sie nicht verpflichtet ist, den Zugang zum Heizöllagerraum zusätzlich (z.B. durch ein Sicherheitsschloss) gegen das Betreten durch Unbefugte zu sichern, und sie nicht verpflichtet ist, den Vermieter auf eine möglicherweise unzureichende Sicherung des Heizöllagerraums vor Einbruch hinzuweisen. Die Stadt haftet auch nicht für fremdes Verschulden. Sie muss sich das vorsätzliche und unrechtmäßige Verhalten der Täter nicht zurechnen lassen. Dies gilt auch dann, wenn es sich dabei um Heimbewohner handeln sollte. § 278 BGB greift im Falle vorsätzlicher und rechtswidriger Handlungen allenfalls dann ein, wenn Schäden innerhalb der an die Untermieter überlassenen Räumlichkeiten eintreten, wozu die Heizöllagerstätte nicht gehört.35 
44Der Mieter kann formularmäßig zu Kleinreparaturen verpflichtet werden. Erforderlich ist bei der Wohnraummiete jedoch eine gegenständliche Beschränkung auf solche Teile der Mietsache, die dem regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, so etwa Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, nicht jedoch in der Wand verlegte Gas-, Strom- oder Wasserleitungen. 
45Kleinreparaturklauseln müssen darüber hinaus sowohl einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur (Höchstgrenze derzeit bei 75 €) als auch eine Zeitraumobergrenze enthalten für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines kurzen Zeitraumes anfallen. Ein anteiliger Betrag von einer Monatsmiete pro Kalenderjahr wird von der Rechtsprechung ab 10 von Hundert als zu hoch angesehen.36 
46Der Ersatz von Mietausfällen, die dadurch entstehen, dass nach der gescheiterten Umsetzung eines Mietverhältnisses kein Ersatzmieter gefunden werden kann, ist nicht möglich, wenn der Vermieter dem Mieter keine Nachfrist gesetzt hat bzw. seitens des Mieters keine bestimmte, ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt. 37 
47Übermäßiges, intensives Rauchen des Mieters ist vertragswidrig, da dies ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten darstellt.38 Dies ist insbesondere der Fall, wenn schon Verfärbungen an Holzpaneelen und Silikonfugen auftreten.39 
47.1Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht (BGH v. 28.06.2006 - VIII ZR 124/05).
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47.2Ob „exzessives“ Rauchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Da aber ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzusehen ist, gilt dies auch für übermäßiges intensives Rauchen. Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (BGH v. 05.03.2008 - VIII ZR 37/07).
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48Ein Fehler in der Mietsache liegt nicht vor, wenn der Mieter die Mietsache lediglich in Kenntnis ihrer wesentlichen Beschaffenheitsmerkmale anmietet. In einem solchen Fall stehen dem Mieter wegen seiner Investitionen keine Schadensersatzansprüche gemäß § 538 Abs. 2 BGB zu.40 
49Die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen begründet dann einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, wenn dies zu einer Verschlechterung des Mietobjekts (hier: der vorhandenen Dekoration) geführt hat.41 
50Die Errichtung eines Taubenschlags ist als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache zu werten, wenn der Vermieter diesen stillschweigend geduldet hat.42 
51Die Erstattung der Umbau- und Rückbaukosten kann vom Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 311 Abs. 2 BGB verlangt werden, wenn der Mieter erhebliche Baumaßnahmen veranlasst hat und die Mietfläche ohne triftigen Grund nicht wie vorgesehen übernehmen will.43 
52Gemäß § 540 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Verschulden von Untermietern regelmäßig zu vertreten. In seinen Verantwortungsbereich fallen auch seine Erfüllungsgehilfen. Dies sind alle Personen, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Kontakt treten, namentlich Haushaltsangehörige, Betriebsangehörige, Gäste, Kunden und vom Mieter beauftragte Handwerker. Der Mieter haftet für Schäden von diesen Personen, sofern diese den Schaden bei Erfüllung und nicht nur bei Gelegenheit verursacht haben.44 
53Umstritten sind Klauseln, die den Mieter zur Zahlung einer Vergütung für die vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache verpflichten. Nach Auffassung des LG Frankenthal ist eine solche Klausel grundsätzlich unwirksam.45 Nach Auffassung des LG Köln kann eine solche Vereinbarung dagegen wirksam sein.46 Nach Ablauf der Nutzungsdauer von Bestandteilen der Mietsache kann jedoch ein Ersatz auf Kosten des Mieters verlangt werden, wenn dies vereinbart war.47 
54Den Mieter trifft auch kein Verschulden bei einem Wasserschaden, der von ihm nicht bemerkt werden konnte.48 
55Wird der Wassersperrhahn einer Geschirrspülmaschine entgegen der Betriebsanleitung nicht abgedreht und lastete deshalb auch außerhalb des Betriebes der Maschine permanent Druck auf dem Wasserzulaufschlauch, ist ein während des Betriebes der Maschine eingetretener Leitungswasserschaden nicht grob fahrlässig, sondern nur leicht fahrlässig verursacht. Verursacht ein haftpflichtversicherter Mieter leicht fahrlässig einen Leitungswasserschaden am versicherten Gebäude seines Vermieters, liegt eine Doppelversicherung vor und § 59 Abs. 2 Satz 1 VVG verdrängt § 67 VVG, da der Mieter dann kein Dritter im Sinne von § 67 VVG ist. Die beteiligten Versicherer sind dann auf die Ausgleichsregelung des § 59 Abs. 2 Satz 1 VVG angewiesen.49 Der vom BGH angenommene konkludente Regressverzicht der Gebäudeversicherung gegenüber dem leicht fahrlässig den Gebäudeschaden verursachenden Mieter findet lediglich bei nicht haftpflichtversicherten Mietern Anwendung, so dass bei Vorliegen einer Haftpflichtversicherung die Grundsätze der Doppelversicherung anzuwenden sind.50 
56Wenn eine Wohnungsmieterin ihre Handtasche mit den Wohnungsschlüsseln in einem unbeaufsichtigt abgestellten Kraftfahrzeug zurücklässt, handelt sie fahrlässig und hat den eventuellen Verlust der Wohnungsschlüssel selbst verschuldet. Der Vermieter darf die Kosten im Haus als Schaden von der Mieterin ersetzt verlangen.51 
57Die Verunreinigung von Matratzen einer Ferienwohnung durch nächtliches Einnässen eines Kleinkindes begründet keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters, da das Einnässen der Matratzen durch ein (4-jähriges) Kind eine unwillkürliche und nicht verschuldete Verschlechterung der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt.52 
58Der Mieter haftet für durch erlaubte Hundehaltung verursachte Parkettkratzer. Denn auch der Mieter ist zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich der Mietsache verpflichtet. Er muss die Mietsache deshalb schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann. Die Obhutspflicht beschränkt sich nicht nur auf das Unterlassen von Beschädigungen der Mietsache, sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung. Stehen zumutbare Schutzmaßnahmen zur Verfügung, etwa den Aufenthalt des Hundes auf einzelne Räume zu beschränken oder durch das Anlegen von „Hundesocken“ eine Beschädigung des in der Mietwohnung verlegten Parkettfußbodens zu verhindern, so ist der Mieter aufgrund seiner mietvertraglichen Obhutspflicht zur Ergreifung derartiger Maßnahmen verpflichtet.53 
 E. Abdingbarkeit 
59Die Vorschrift ist grundsätzlich abdingbar. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter für die Beseitigung von bestimmten Abnutzungsschäden aufzukommen bzw. diese durch regelmäßige Instandsetzung oder Ausbesserung zu vermeiden hat. Die Grenze liegt bei § 138 BGB. Eine Formularklausel, in der der Mieter bestätigt, dass sich die Mietsache bei Vertragsbeginn in mangelfreiem, vertragsgemäßem oder ordnungsgemäßem Zustand befand, ist wegen Verstoßes gegen das Beweislastumgehungsverbot in § 309 Nr. 12b BGB (vormals § 11 Nr. 15b AGBG) unwirksam. 
60Die Anwendung des § 538 BGB kann nicht durch eine Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen werden. Die im Mietvertrag als Allgemeine Vertragsbedingung aufgenommene Regelung „Während der Mietzeit entstandene Schäden oder Fehlbestände aus Inventar und Mobiliar sind durch den Mieter ohne Verschuldensnachweis zum Selbstkostenpreis zu ersetzen.“ ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.54 
61Mit der Klausel „Rückgabe der Sache in demselben Zustand wie übernommen“ wird § 538 BGB nicht abgedungen. Diese Klausel setzt die vertragsübliche Abnutzung der Mietsache voraus und betrifft sie nicht. Es bleibt hier bei der Wertung des § 538 BGB, so dass die Sache nur so zurückzugeben ist, wie es einem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Der Mieter haftet bei dieser Klausel insbesondere nicht für Zufall. Eine Abwälzung von Reparatur- und Ausbesserungspflichten auf den Mieter ist durch Formular- bzw. Standardklauseln nur in Grenzen möglich, weil eine unbegrenzte Übernahme von Instandhaltungspflichten für den Mieter ein unkalkulierbares Risiko bedeuten würde. 
 F. Rechtsfolgen 
62Für die von § 538 BGB erfassten durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzungen muss der Mieter nicht aufkommen. 
63Den Mieter trifft weder die Pflicht der Instandhaltung oder Ausbesserung, noch kann der Vermieter bei entsprechender Selbstvornahme Schadensersatz verlangen. Die durch den vertragskonformen Gebrauch verursachten Veränderungen und Verschlechterungen werden durch den Mietzins abgegolten. 

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