Werk:jurisPK-BGB Band 2
Gesamtherausgeber:Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger
Bandherausgeber:Junker/Beckmann/Rüßmann
Autor:Münch
Auflage:8. Auflage 2017
Stand:11.03.2019
Quelle:juris Logo
Zitiervorschlag:Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 542 BGB Zitiervorschlag
§ 542 BGB  Ende des Mietverhältnisses

(Fassung vom 02.01.2002, gültig ab 01.01.2002)

(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2. verlängert wird.


Gliederung

 Rn. 1
 Rn. 1
 Rn. 2
 Rn. 3
 Rn. 5
 Rn. 5
 Rn. 8
 Rn. 8
 Rn. 9
 Rn. 15
 Rn. 20
 Rn. 20
 Rn. 22
 Rn. 27
 Rn. 33
 Rn. 33
 Rn. 41
 Rn. 47
 Rn. 54
 Rn. 57
 A. Grundlagen 
 I. Kurzcharakteristik 
1Die Vorschrift § 542 BGB bestimmt, wann Mietverhältnisse enden. Sie entspricht im Wesentlichen dem bisherigen § 564 BGB a.F. 
 II. Systematik 
2Die Regelung gilt wegen ihrer systematischen Stellung für alle Mietverhältnisse. 
 B. Praktische Bedeutung 
3Die Regelung in § 542 BGB enthält keinen Kündigungstatbestand, sondern bestimmt lediglich, wann Mietverhältnisse enden. Dabei ist zwischen Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit und befristeten Mietverhältnissen, so genannten Zeitmietverträgen, zu unterscheiden. Beide können durch Kündigung beendet werden. 
4Weitere Beendigungsmöglichkeiten sind die Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages, der Eintritt einer aufschiebenden Bedingung, die Ausübung eines Rücktrittsrechts, die Anfechtung des Mietvertrages, Unmöglichkeit und Wegfall der Geschäftsgrundlage.1 Daneben können vertragliche oder spezialgesetzliche Sonderkündigungsrechte die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages ermöglichen.  
 C. Anwendungsvoraussetzungen 
 I. Normstruktur 
5In Absatz 1 regelt § 542 BGB die Beendigung unbefristeter Mietverhältnisse und in Absatz 2 die Beendigung befristeter Mietverhältnisse.  
6Für Letztere stellt § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB klar, dass ein Zeitmietvertrag auch vor Ablauf der Mietzeit außerordentlich gekündigt werden kann.  
7Außerdem bestimmt § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB, dass ein befristetes Mietverhältnis dann nicht endet, wenn es verlängert wurde. 
 II. Unbefristete Mietverträge 
 1. Definition 
8Haben die Parteien die Mietzeit nicht bestimmt oder den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so kann jede Partei nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Die Fristen für die ordentliche Kündigung bei Wohnraummiete bestimmen sich nach den §§ 573c, 573a Abs. 1 Satz 2, 573b Abs. 2 BGB und bei Geschäftsräumen nach den §§ 580a, 550 Satz 2 BGB. 
 2. Kündigung 
9Die Kündigung ist ein Gestaltungsrecht und damit bedingungsfeindlich. Als einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung muss sie dem anderen Vertragspartner zugehen, § 130 BGB. Die Kündigung ist grundsätzlich formfrei möglich, wenn die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben. Bei Wohnraummietverhältnissen gilt jedoch Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB. Die Erklärung muss nicht ausdrücklich das Wort „Kündigung“ enthalten. Das Verhalten des Erklärenden muss jedoch auf eine rechtsverbindliche Erklärung schließen lassen. 
10Wenn der Vermieter eine unwirksame Mietvertragskündigung ausgesprochen hat, so kann ein späteres Schreiben des Mieters, in dem dieser die Rückgabe des Mietobjekts ankündigt, eine konkludente Mieterkündigung darstellen.2 
11Eine unwirksame außerordentliche Kündigung kann gemäß §§ 140, 133 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn das Mietverhältnis auch ordentlich beendet werden sollte und die ordentliche Kündigung wirksam wäre.3 
12Wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gilt der Grundsatz, dass die Kündigung von allen an alle erklärt werden muss.4 
13Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen jedenfalls einzelner Rechte und Pflichten des Vertragswerkes grundsätzlich unzulässig sind. Eine Abänderung einzelner vertraglicher Pflichten und Rechte kann demnach grundsätzlich nur durch eine entsprechende Änderungsvereinbarung der Parteien erreicht werden. Eine Teilkündigung wird allenfalls dann ausnahmsweise für zulässig gehalten, wenn es um separate Teile der Mietsache geht.5  
14Eine Teilkündigung einheitlicher Mietverträge ist grundsätzlich unzulässig. Klassischer Fall ist die Kündigung von Wohnung oder Garage unabhängig davon, ob die Garage erst später hinzugemietet wurde6, es sei denn es liegen zwei unabhängige Verträge vor7. Gesetzlich zugelassen ist dagegen die Teilkündigung von Nebenräumen gemäß § 573b BGB. 
 3. Rechtsprechung 
15Eine wirksame Kündigung im Sinne von § 542 BGB liegt nicht schon in der Übersendung der Schlüssel an den Vermieter.8 
16Die Kündigung zum falschen Termin ist grundsätzlich unwirksam, kann aber u.U. umgedeutet werden.9 
17Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung mit Garage kann grundsätzlich keine gesonderte Kündigung nur für die Garage erklärt werden.10 
18Werden zunächst im zweiten Obergeschoss eines Hauses gelegene Räume und nachträglich weitere Räume im dritten Obergeschoss angemietet, so ist eine Teilkündigung des Mietvertrages über die Räume im zweiten Obergeschoss nicht möglich, wenn es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Ob ein solches gegeben ist oder zwei gesonderte Vertragsverhältnisse vorliegen, ist durch Auslegung der Vereinbarungen zu ermitteln.11 
19Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.12 
 III. Zeitmietverträge 
 1. Definition 
20Zeitmietverträge sind Mietverträge, bei denen die Mietzeit auf eine bestimmte Kalenderzeit festgelegt wurde. Solche Mietverträge enden mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf.13 
21Bei Wohnraummietverhältnissen muss ein Zeitmietvertrag die Voraussetzungen gemäß § 575 BGB erfüllen, so genannter „qualifizierter Zeitmietvertrag“. Andernfalls gilt der Vertrag als unbefristetes Mietverhältnis, das nach § 542 BGB kündbar ist. 
 2. Verlängerung 
22Zeitmietverträge enden nicht mit Ablauf der Mietzeit, wenn sie verlängert wurden. Die Verlängerung kann vertraglich oder gesetzlich bestimmt sein. Gesetzlich ist die stillschweigende Verlängerung in § 545 BGB geregelt. Wird das Mietverhältnis nicht verlängert, muss es neu begründet werden. 
23Verlängerungsklauseln können eine automatische oder optionale Verlängerung des Mietverhältnisses vorsehen. Bei einer automatischen Verlängerungsklausel muss die Vertragspartei erklären, dass sie keine Verlängerung des Mietverhältnisses wünscht. Diese Erklärung ist keine Kündigung.14 
24Ein Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel enthält bereits das wechselseitige Angebot der Vertragsparteien, das Mietverhältnis um einen vereinbarten Zeitraum zu verlängern, welches durch Schweigen der Vertragspartner angenommen wird.15 
25Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die - bei Untätigkeit automatisch eintretende - Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche - und nicht als „Widerspruch“ - bezeichnet wird. Auf diese Willenserklärung ist die Regelung in § 193 BGB anzuwenden. Die Rechtsprechung des BGH, wonach § 193 BGB grundsätzlich nicht auf Kündigungsfristen anwendbar ist, findet in diesem Fall keine Anwendung.16 
26Eine Verlängerungsoption muss dagegen ausgeübt werden, damit das Mietverhältnis fortgesetzt werden kann. Sie wird durch einseitige Willenserklärung ausgeübt und muss in der Regel während der Mietzeit ausgeübt werden. Nach Ausübung erlischt das Optionsrecht.17 
 3. Rechtsprechung 
27Ein Zeitmietvertrag liegt noch nicht vor, wenn im Mietvertrag der Mietzins für einen bestimmten Zeitraum verbindlich festgelegt wird, eine Mietzeit ansonsten aber nicht vereinbart ist.18  
28Ferner ist keine Befristung anzunehmen, wenn im Mietvertrag zwar einerseits eine Mietzeit festgelegt wird, dem Mieter aber andererseits das Recht zu einer fristgemäßen Kündigung eingeräumt wird.19  
29Ein auf Lebenszeit abgeschlossener Mietvertrag begründet hingegen ein befristetes Mietverhältnis.20  
29.1Ein ursprünglich unbefristeter [Gewerbe] Mietvertrag kann durch einen Nachtrag auf bestimmte Zeit gemäß § 542 Abs. 2 BGB befristet geschlossen werden. Ist der Ursprungsmietvertrag in der Schriftform des § 126 BGB geschlossen, gilt das Erfordernis der Schriftform für sämtliche Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll, auch nachträgliche Ergänzungen und Änderungen eines formbedürftigen Mietvertrages bedürfen ihrerseits der Schriftform. Das gebietet das durch § 550 BGB geschützte Informationsinteresse eines potentiellen Grundstückserwerbers am jeweils aktuellen Vertragsinhalt (Bub/Treier/Heile/Landwehr, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., II, Rn. 2507). Eine spätere Vertragsänderung kann für einen bis dahin formlos wirksamen Mietvertrag den Formzwang sogar erst auslösen (vgl. BGH v. 08.12.1959 - VIII ZR 164/58 - NJW 1960, 475), KG Berlin v. 19.05.2016 - 8 U 207/15 - juris Rn. 29.
Aktualisierung vom 11.03.2019
!
30Stellt der Vermieter dem Mieter dessen Auszug bei andauernden Auseinandersetzungen frei, so liegt darin die Aufhebung der Befristung.21 
31Vereinbaren die Vertragsparteien in Abweichung von dem Inhalt des befristeten, schriftlichen Mietvertrages unter anderem Änderungen hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses, ohne hierüber eine von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Urkunde zu errichten, ist dieser Gewerberaummietvertrag nicht (mehr) in schriftlicher Form geschlossen und kann wegen Nichteinhaltung der nach den §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 2 BGB vorgeschriebenen Schriftform als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten, den der Vermieter unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB gemäß § 542 BGB ordentlichen kündigen kann.22 
31.1Die Vorschrift des § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB, demzufolge Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen werden, grundsätzlich nicht ordentlich kündbar sind, greift nicht in den Fällen der §§ 550 Satz 1, 578 BGB, wenn nämlich wegen eines Formmangels des (befristeten) Mietvertrages dieser vom Gesetz als unbefristet fingiert und damit den Parteien – unter den Voraussetzungen des § 550 Satz 2 BGB – die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB eröffnet wird. So liegt der Fall, wenn die Parteien den in dem Gewerbemietvertrag vereinbarten Mietzins nachträglich durch schlüssige Vereinbarung [in Anwendung der vereinbarten Wertsicherungsklausel] abändern, ohne dass dies schriftlich in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde fixiert worden wäre (vgl. BGH v. 17.06.2015 - XII ZR 98/13 - juris Rn. 30; BGH v. 30.04.2014 - XII ZR 146/12 - juris Rn. 23 m.w.N.), OLG Düsseldorf v. 25.04.2017 - I-24 U 150/16 - juris Rn. 54.
Aktualisierung vom 11.03.2019
!
31.2Ändern die ursprünglichen Vertragsparteien den befristeten [Gewerbe] Mietvertrag in Bezug auf den Mietzweck (erweiterter Nutzungsumfang), ohne dabei die Form des § 550 BGB einzuhalten, ist diese Änderung unter Umständen wegen Unwirksamkeit der vereinbarten qualifizierten Schriftformklausel wirksam und hat zur Folge, dass der Mietvertrag aufgrund des Schriftformverstoßes als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, §§ 578, 550 BGB, und ordentlich kündbar ist (KG Berlin v. 19.05.2016 - 8 U 207/15 - juris Rn. 29).
Aktualisierung vom 11.03.2019
!
32Die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter stellt weder einen Vertragsschluss i.S.d. § 536b Satz 1 BGB dar noch führt sie zu einer entsprechenden Anwendung des § 536b BGB. Auch wenn in Rechtsprechung und Literatur überwiegend die Auffassung vertreten wird, dass § 536b BGB auch dann eingreift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten, ist dies nicht zutreffend. Vielmehr findet § 536b BGB auf die Ausübung einer Verlängerungsoption keine unmittelbare Anwendung, weil es sich dabei nicht um einen Vertragsschluss im Sinn dieser Vorschrift handelt. Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das bestehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber - ebenso wie bei der Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanismus - mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Mithin bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt.23 
 IV. Sonstige Beendigungsmöglichkeiten 
 1. Aufhebungsvereinbarung 
33Mietverträge können unabhängig von ihrer Beendigung durch Kündigung auch einvernehmlich aufgehoben werden.  
34Soweit der Mietvertrag für Änderungen und Ergänzungen die Schriftform vorsieht, bezieht sich diese Regelung nicht auf die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.24 
35Ein Mietaufhebungsvertrag bedarf nicht der Abgabe ausdrücklicher Willenserklärungen, sondern kann auch konkludent geschlossen werden. Möglich ist ein Mietaufhebungsvertrag durch konkludentes Verhalten des Vermieters in Form von Auswechslung des Wohnungsschlosses. Hat sich der Vermieter nicht auf die Entgegennahme der vom Mieter übergebenen Wohnungsschlüssel beschränkt, sondern auch das Wohnungstürschloss ausgewechselt und in der Folgezeit umfangreiche Sanierungsarbeiten ohne Information oder Zustimmung des Mieters in der Wohnung durchführen lassen, so kann der Mieter dieses Verhalten nur dahingehend verstehen, dass der Vermieter ihm das Angebot unterbreitet, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.25 
36Die einvernehmliche Aufhebung eines Mietvertrages setzt grundsätzlich die Einigung der Mietvertragsparteien über die Beendigung des Mietvertrages unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Form voraus.  
37Eine unwirksame oder zur Unzeit ausgesprochene Kündigung kann grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden. Nimmt der Vermieter eine solche Kündigung jedoch ausdrücklich an, bietet er damit regelmäßig seinerseits dem Mieter die Aufhebung des Vertrages an. In der stillschweigenden Hinnahme dieser Erklärung durch den Mieter kann in solchen Fällen jedenfalls dann die Annahme dieses Angebotes liegen, wenn der Mieter weiterhin ausdrücklich an seiner Auffassung der vorzeitigen Vertragsbeendigung festhält.26 
38Sind sich beide Parteien darüber einig oder gehen beide Parteien übereinstimmend davon aus, dass das Nutzungsverhältnis (hier: des Golfplatzgeländes) beendet ist, kann eine Kündigungserklärung in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, wenn der Erklärung des Kündigenden zu entnehmen ist, dass er mit einer Stellungnahme des Erklärungsgegners rechnet, oder wenn eine Umdeutung den beiderseitigen Interessen entspricht. Das Zustandekommen einer Aufhebungsvereinbarung aus dem rechtlichen Gesichtspunkt stets abzulehnen, wenn die Parteien über rechtlich oder wirtschaftlich wesentliche Aspekte keine Einigung erzielt haben, geht zu weit. § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Auslegungsregel, die unanwendbar ist, wenn nach dem Willen der Parteien - ungeachtet der offenen Punkte - im Übrigen ein Vertrag zustande kommen soll. Auch eine fehlende Verständigung über die Rechtsfolgen der Vertragsaufhebung ist danach (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht erforderlich, wenn die Parteien sich zwar über die Wirksamkeit ihrer jeweils erklärten Kündigungen und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen streiten, aber beide darin einig sind, dass der Vertrag nicht mehr weiter durchgeführt werden, sondern aufgehoben sein soll.27 
39In der bloßen Aufforderung durch einen Mitarbeiter einer Hausverwaltung, dass die Mietsache unverzüglich zu räumen und die Schlüssel herauszugeben seien, weil die Verwaltung einen neuen Mieter gefunden hätte, liegt noch kein Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages.28 
40Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen wird, ist wirksam. Der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt, ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer Vertragsänderung mitzuwirken, durch die eine vertragliche Regelung zustande kommt, die den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen entspricht. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muss sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt.29 
 2. Beendigung in der Insolvenz einer Mietvertragspartei 
41Mit dem Übergang des Verwaltungs- und Verfügungsrechts gemäß § 80 InsO auf den Insolvenzverwalter bestehen Mietverhältnisse des insolventen Mieters oder Vermieters wegen § 108 InsO zunächst fort.  
42In der Insolvenz des Mieters oder Pächters kann der Insolvenzverwalter den Mietvertrag gemäß § 109 InsO ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer und die gesetzliche Kündigungsfrist kündigen. Für Wohnraummietverhältnisse tritt wegen des besonderen Schutzbedürfnisses an die Stelle der Kündigung die Erklärung des Insolvenzverwalters, dass Ansprüche nach Ablauf der Vertragsdauer bzw. der Kündigungsfrist nicht mehr im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.  
43Den Vermieter des insolventen Mieters trifft die Kündigungssperre nach § 112 InsO, wonach der Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen Verzugs oder verschlechterter Vermögensverhältnisse kündigen kann.  
44In der Insolvenz des Vermieters sind dessen Verfügungen über die Miete gemäß § 110 InsO nur für den laufenden Kalendermonat wirksam, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Der Insolvenzverwalter kann die Mietsache veräußern, wobei der Erwerber ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 111 InsO erhält.30 
45Die Räumungsklage des in der Insolvenz befindlichen Mieters muss gegen den Insolvenzverwalter gerichtet werden.31 
46Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld.32 
 3. Nachmieterregelungen 
47Mietverträge können auch durch so genannte Nachmieterklauseln beendet werden. Wurde in einem Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart, so liegt darin regelmäßig eine auflösende Bedingung des bestehenden Mietvertrages, die je nach Ausgestaltung mit Benennung des Nachmieters durch den bisherigen Mieter oder mit Abschluss des Mietvertrages zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter eintritt. Ohne eine solche Klausel hat der Mieter grundsätzlich keine Möglichkeit, den Mietvertrag einseitig durch Stellung eines Nachmieters zu beenden. 
48Der Vermieter darf im Falle einer Nachmieterklausel den vom Mieter gestellten Nachmieter nicht ohne Prüfung ablehnen. Andernfalls vereitelt er den Eintritt der Bedingung, die dann gemäß § 162 BGB als eingetreten gilt und das Mietverhältnis beendet.33 
49Der Mieter kann die Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt und wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies gilt auch dann allgemein nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, wenn die Parteien keine ausdrückliche Regelung dahin gehend getroffen haben.34 
50Bei der Prüfung der Zumutbarkeit bleiben fern liegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt. Der Abschluss eines Mietvertrages mit einer Person, die mit einem Kind in die Wohnung einziehen möchte, ist für den Vermieter nicht unzumutbar.35 
51Der Vermieter ist nur dann gemäß § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis kommt auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahin gehend bindet, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt. Der Anspruch auf vorzeitige Entlassung setzt des Weiteren voraus, dass sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet, der es dem Vermieter erlaubt, sie sofort weiterzuvermieten.36 
52In einem Gewerberaummietvertrag können die Parteien auch vereinbaren, dass der Mieter einen Nachmieter stellen kann, der die Räume zu Wohnzwecken nutzen will.37 
53Bei berechtigtem Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Vertragsauflösung reicht es nicht aus, wenn der Mieter die Ersatzmieter nur benennt, diese sich aber nicht bei dem Vermieter melden. Der Vermieter braucht sich nicht selbst um den Abschluss eines Mietvertrages mit den benannten Ersatzmietern zu bemühen.38 
 4. Spezialgesetzliche Sonderkündigungsrechte 
54Die vertragliche Vereinbarung von Sonderkündigungsrechten ist ohne weiteres möglich. In Wohnraummietverträgen dürfen die mieterschützenden Kündigungsfristen nicht unterschritten werden. In Geschäftsraummietverhältnissen sind Sonderkündigungsrechte auch unterhalb der gesetzlichen Sonderkündigungsfristen zulässig.  
55Im Einzelfall können auch spezialgesetzliche Sonderkündigungsrechte bestehen. So enthält § 11 WoBindG für preisgebundenen Wohnraum ein Sonderkündigungsrecht des Mieters für den Fall, dass der Vermieter die Miete erhöht und dem Mieter dazu das Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 10 WoBindG übermittelt.  
56Das Sonderkündigungsrecht des § 11 WoBindG ist Bestandteil des der Disposition der Parteien entzogenen zwingenden Preisrechts des Wohnungsbindungsgesetzes. Es kann daher nicht abbedungen werden. Das gilt auch für gewerbliche Zwischenmietverhältnisse von sozialen Einrichtungsträgern, die sozialen Wohnraum zur Weiterüberlassung an betreute Menschen von Vermietern anmieten, die ihrerseits Wohnbaufördermittel erhalten haben.39 
 D. Prozessuale Hinweise 
57Die Kündigung kann auch im Prozess, insbesondere in der Klageschrift oder einem Schriftsatz, erklärt werden. Hierzu sollte wegen der Ablehnungsmöglichkeit des Gegners gemäß § 180 BGB jedenfalls bei einzuhaltenden Kündigungsfristen grundsätzlich eine Originalvollmacht vorgelegt werden. 
58Die Prozessvollmacht für eine Räumungsklage oder deren Abwehr enthält regelmäßig auch die Vollmacht zur Kündigung oder deren Empfang.40 
59Eine Kündigung kann auch vorsorglich oder hilfsweise erklärt werden. Darin liegt noch keine Bedingung, sondern die Erklärung, dass die Kündigung nachrangig und für den Fall ausgesprochen wurde, dass das Mietverhältnis noch nicht beendet war. 

Vollständiges Dokument anzeigen


Cookies erleichtern uns die Bereitstellung und Verbesserung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Webseiten erklären Sie sich einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Der Nutzung können Sie in unserer Datenschutzrichtlinie widersprechen.

Einverstanden
X