Werk:jurisPK-BGB Band 2
Gesamtherausgeber:Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger
Bandherausgeber:Junker/Beckmann/Rüßmann
Autor:Münch
Auflage:8. Auflage 2017
Stand:11.03.2019
Quelle:juris Logo
Zitiervorschlag:Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 548 BGB Zitiervorschlag
§ 548 BGB  Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(Fassung vom 02.01.2002, gültig ab 01.01.2002)

(1) 1Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. 2Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 3Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)


Gliederung

 Rn. 1
 Rn. 1
 Rn. 5
 Rn. 7
 Rn. 14
 Rn. 14
 Rn. 14
 Rn. 19
 Rn. 39
 Rn. 59
 Rn. 59
 Rn. 60
 Rn. 67
 Rn. 69
 Rn. 76
 A. Grundlagen 
 I. Kurzcharakteristik 
1Die Vorschrift § 548 BGB entspricht der bisherigen Regelung in § 558 BGB a.F. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung behandelt § 548 BGB die Verjährung der Ansprüche des Vermieters und des Mieters getrennt in verschiedenen Absätzen. 
2Im Zuge der Schuldrechtsreform wurde der dritte Absatz in § 548 BGB zum 01.01.2002 ersatzlos gestrichen. Der darin enthaltene Unterbrechungstatbestand der Verjährung bei Einleitung eines Beweisverfahrens ist seither allgemein für alle Schuldverhältnisse als Hemmungstatbestand in § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB geregelt. 
3Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.1 
4Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss. Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten, ist der Vermieter grundsätzlich nicht in der Lage, den Zustand der Wohnung zu prüfen. Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt mithin außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.2 
 II. Systematik 
5Die Vorschrift gilt wegen ihrer systematischen Stellung für alle Mietverhältnisse. 
6Der § 548 BGB gilt wegen § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge mit Ausnahme der Landpachtverträge, für die § 591b BGB gilt, und ist gemäß § 606 BGB auch auf die Leihe anwendbar. 
 B. Praktische Bedeutung 
7Die Vorschrift des § 548 BGB ist eine Spezialvorschrift zu den allgemeinen Verjährungsbestimmungen in den §§ 194-218 BGB, die insoweit zur Anwendung kommen, als § 548 BGB keine Regelung enthält. Das ist insbesondere für die Hemmung der Verjährung und deren Neubeginn der Fall. 
8Durch § 548 BGB wird die regelmäßige Verjährung auf sechs Monate verkürzt. Grund für die kurze Verjährung der mietrechtlichen Ansprüche ist das Bedürfnis nach rascher Abwicklung der Nebenansprüche aus dem Mietverhältnis.3 Die Bestimmung ist daher weit auszulegen.4 
9Die Rechtsprechung wendet die kurze Verjährung des § 548 BGB ebenso wie die des § 606 BGB für alle Fälle der Gebrauchsüberlassung, beispielsweise bei der Überlassung von Kraftfahrzeugen durch den Arbeitgeber an den Arbeitnehmer, an.5 
10Die kurze Verjährung gilt sowohl für vertragliche als auch für deliktische Ansprüche6 sowie für konkurrierende Ansprüche aus dem Eigentum. Die Ansprüche aus dem Eigentum unterliegen dabei selbst dann der kurzen Verjährung, wenn der Eigentümer nicht selbst der Vermieter ist, sondern lediglich einem Dritten die Vermietung gestattet hat. 
11Der Kündigungsentschädigungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BKleingG unterfällt jedoch nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB, sondern verjährt aufgrund seiner Nähe zum öffentlich-rechtlichen Enteignungsentschädigungsanspruch in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB.7 
12Die Verjährungsregelung des § 548 BGB (§ 558 BGB a.F.) gilt nicht für Ansprüche aus § 24 Abs. 2 BBodSchG.8 
13Die Berechnung der Fristen erfolgt nach den allgemeinen Vorschriften in § 187 Abs. 1 BGB, § 188 Abs. 2 BGB und § 193 BGB. 
 C. Anwendungsvoraussetzungen 
 I. Ansprüche des Vermieters (Absatz 1) 
 1. Persönlicher Anwendungsbereich 
14Die Regelung in § 548 Abs. 1 BGB betrifft zunächst Ansprüche des Vermieters. In persönlicher Hinsicht hat die Rechtsprechung zu § 558 BGB a.F. den Anwendungsbereich auf Ansprüche gegen Dritte ausgedehnt, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind.9 
15Die Einbeziehung Dritter wurde nicht auf Mietverhältnisse beschränkt, sondern auf alle Arten von Miet- und Pachtverträgen erstreckt.10 
16Dies gilt insbesondere gegenüber einem Eigentümer, der nicht Vermieter ist. Er muss die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge wirtschaftliche Verflechtung besteht.11 
17Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter aus abgetretenem Recht des Eigentümers gegen den Mieter vorgeht.12 
18Schließlich gilt die kurze Verjährung auch für Ansprüche des Hauptvermieters gegen den Untermieter.13 
 2. Sachlicher Anwendungsbereich 
19In sachlicher Hinsicht unterliegen die Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz, gleich aus welchem Rechtsgrund, ebenfalls der kurzen Verjährung des § 548 BGB.  
20Inhaltlich können die Ansprüche auf Geld, Herstellung oder Wiederherstellung eines vereinbarten Zustandes gerichtet sein. Sie können sich aus Verzug, aus vertragswidrigem Gebrauch oder aus der Verletzung von Nebenpflichten (Instandhaltungs-, Anzeige- oder Obhutspflichten) ergeben. Entscheidend ist, dass der Schaden hinreichenden Bezug zur Mietsache hat.14 
21Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung des § 548 BGB wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet.15 
22Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt grundsätzlich für alle Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, auch auf Folgeschäden wegen vertragswidriger Beschädigung einer Wohnung durch ihren Mieter, § 280 Abs. 1 BGB. Gemäß § 217 BGB verjähren mit Hauptansprüchen, hier: Leistung von Schadensersatz in Geld, auch die Ansprüche auf Nebenleistungen, die von diesem abhängen.16 
23Der kurzen Verjährung unterliegen nicht nur Ansprüche in Bezug auf die Mietsache selbst, sondern auch in Bezug auf Bestandteile und Zubehör der Mietsache. Bei einem Hausgrundstück betrifft dies etwa auch solche Teile, die nicht Gegenstand des Mietvertrages selbst sind.17 
24Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren. Grund dafür ist, dass ein Vergleich im Sinne von § 779 BGB grundsätzlich keine schuldumschaffende Wirkung hat. Das ist nur dann anders, wenn ein neuer Schuldgrund geschaffen wird, der im Wege der Auslegung des Parteiwillens zu ermitteln ist. Ein solcher kann dann nicht angenommen werden, wenn im Vorprozess der Umfang der Räumungspflicht der Beklagten zwischen den Parteien streitig war und gerade dieser Streit durch den Abschluss des Vergleichs beigelegt werden sollte. In diesem Fall findet der Vergleich seine rechtliche Grundlage in dem ursprünglichen Mietverhältnis zwischen den Parteien, sodass § 548 Abs. 1 BGB Anwendung findet und nicht § 195 BGB.18 
25Kein Fall der kurzen Verjährung ist es dagegen, wenn der Vermieter einen Vermögensschaden erleidet, der wegen der Beschädigung an einer dritten, vom Mietobjekt räumlich entfernten Sache entsteht. Der Schaden hat dann keinen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt.19 
26Die kurze Verjährung gilt auch für Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter dazu vertraglich verpflichtet war.20 
27Auf einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen Um- und Rückbaukosten ist die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB analog anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist. Hat in einem solchen Fall der potentielle Vermieter noch den unmittelbaren Besitz an der Sache, beginnt die Verjährungsfrist bereits ab dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben. Dies gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt der Schaden noch nicht beziffert werden kann, da die Möglichkeit einer Feststellungsklage ausreicht, um die Verjährung zu unterbrechen.21 
28Die kurze Verjährung des § 548 BGB kommt weder unmittelbar noch entsprechend bei Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung zur Anwendung, da dieser Anspruch gerade keinen Mietvertrag voraussetzt.22 
29Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, sondern nach den §§ 195, 199 BGB.23 
30Auch der Schadensersatzanspruch wegen sittenwidriger Schädigung gemäß § 826 BGB unterliegt nicht der kurzen Verjährung, da der Schutzzweck des § 826 BGB über die mietvertraglichen Rechtsbeziehungen hinausgeht.24 
31§ 548 Abs. 1 BGB ist ebenfalls nicht auf einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 823 Abs. 1 BGB anwendbar, wenn der Mieter, der in einer Vertragsbeziehung nur zu einem der Wohnungseigentümer steht, beim Auszug den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug beschädigt. Begründet hat der BGH dies damit, dass die Überlassung der Mietsache, auch soweit die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums betroffen ist, nicht auf der Verfügung der Wohnungseigentümergemeinschaft beruht, sondern allein auf einer Disposition des vermietenden Wohnungseigentümers. Es besteht daher kein Anlass, die Wohnungseigentümergemeinschaft den Sondervorschriften des Mietrechts zu unterwerfen.25 
32Der mietvertragliche Erfüllungsanspruch unterliegt nicht der kurzen Verjährung, da sich § 548 BGB ausdrücklich nur auf Ersatzansprüche und auf Wegnahmerechte bezieht.26 
33Der Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung entsteht entweder erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der Überlegungsfrist des Vermieters oder er wird mit dem Mietverhältnis als aufschiebend bedingter Anspruch begründet. In beiden Fällen wird dieser Anspruch jedoch erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses erfüllbar. Eine Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Ansprüchen ist somit erst ab diesem Zeitpunkt möglich. Sind zu diesem Zeitpunkt seine Ansprüche bereits verjährt, so ist eine Aufrechnung mit der verjährten Forderung auch nach § 390 Satz 2 BGB nicht möglich, da dieser voraussetzt, dass zumindest jemals eine Aufrechnungslage bestand.  
34Der Anspruch des Mieters auf Aufrechnung der Kaution verjährt mit dem Anspruch auf deren Rückzahlung. Der Rückzahlungsanspruch verjährt drei Jahre nach seiner Entstehung, d.h. nachdem es dem Vermieter zumutbar geworden ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzurechnen.27 
35Von der Aufrechnung zu unterscheiden ist die Möglichkeit des Vermieters, die Kaution auch schon während des Mietverhältnisses zu verwerten, wobei er sich hierauf ausdrücklich berufen muss. Ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters während des fortdauernden Mietverhältnisses verjährt, ohne dass der Vermieter sich aus der Mietkaution befriedigt hat, so kann er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Mietende nicht mehr aufrechnen.28 
36Wenn die Verwertung der den Schadensersatzanspruch sichernden Kaution schon vor Verjährungseintritt möglich war, wird die Verwertung der Kaution nicht durch die Verjährung des Schadensersatzanspruchs gehindert.29 
37Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter eines Kraftfahrzeuges unterliegen der kurzen Verjährung auch dann, wenn das Fahrzeug infolge eines durch den Mieter grob fahrlässig verursachten Unfalls einen wirtschaftlichen Totalschaden erlitten hat.30 
38Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB findet für Ausgleichsansprüche des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer keine Anwendung. Für diese gilt die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Bei dem Ausgleichsanspruch handelt es sich nicht um den übergegangenen Anspruch des Vermieters gegen den Mieter und auch nicht um einen Anspruch aus dem Versicherungsvertrag, der nach § 12 Abs. 1 VVG a.F. verjähren würde.31  
 3. Verjährungsbeginn 
39 Die Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt auch dann bereits mit der Rückgabe der Mietsache, wenn der Ersatzanspruch des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht entstanden ist, weil damit im Sinne des § 200 Satz 1 BGB eine andere Bestimmung getroffen wurde. Gemäß § 200 Satz 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft, da er die Verjährungsfrist nicht mit der Anspruchsentstehung, sondern mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt, eine von § 200 Satz 1 BGB abweichende Bestimmung. Dass die Verjährungsfrist bereits mit der Rückgabe an den Vermieter beginnt, entspricht auch dem Zweck der kurzen mietrechtlichen Verjährung.32 
40Die Beendigung des Mietvertrags ist nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung.33 
41Die Verjährung der Vermieteransprüche beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die Mietsache zurückgegeben wird. Die Verjährung beginnt auch, wenn der Mietvertrag im Übrigen fortbesteht, solange der Vermieter über die Mietsache - oder einen Teil - nur insoweit wieder Sachherrschaft ausübt, dass er sie auf Veränderungen oder Verschlechterungen untersuchen kann.34 
42Für die Ausübung der Sachherrschaft reicht es nicht aus, dass der Mieter nach Räumung der Mietsache und Scheitern eines Übergabetermins den Wohnungsschlüssel in den Briefkasten der bisherigen Wohnung wirft. Auch kommt der Vermieter nicht dadurch mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug, indem er den ihm vom Mieter an der Haustür angebotenen Schlüssel nicht entgegennimmt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von einem kurzfristig ausgezogenen Mieter den Schlüssel auf „Zuruf“ zurückzunehmen.35 
43Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, die Mietsache jederzeit - sozusagen „auf Zuruf“ - zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht und den Schlüssel zur Wohnung an den Vermieter zurückgeben will. Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. In der Rückgabe der Wohnungsschlüssel von dem Mieter an den Vermieter oder an den Hauswart liegt die erforderliche vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe der Beklagten als Mieter. Ein Vermieter oder die zuständige Hausverwaltung muss sich jedoch nicht die Kenntnis von der Schlüsselübergabe an den Hauswart spätestens ab dem Zeitpunkt analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, zu dem üblicherweise davon auszugehen ist, dass diese im Geschäftsbetrieb vom Hauswart erlangte Information an den Vermieter oder die Hausverwaltung weitergegeben wird. Für eine analoge Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB zur Kenntniserlangung durch einen Besitzdiener ist kein Raum. Die Frage, ob ein Hauswart oder ein Hausmeister eine zum Empfang der Schlüssel berechtigte Person ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Insbesondere kommt es auf die konkrete Ausgestaltung seiner Tätigkeit an, also ob er allgemein oder für den konkreten Fall vom Vermieter (oder der von ihm bevollmächtigten Hausverwaltung) mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt ist. Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung nur dann zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhält der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er ist jedoch mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.36 
44Die Verjährungsfrist fängt bereits dann an zu laufen, wenn der Vermieter einen angebotenen Übergabetermin nicht wahrgenommen hat und er wegen eines eigenen Schlüssels und wegen des Auszugs des Mieters die Möglichkeit hat, das Mietobjekt jederzeit ungehindert zu betreten.37 
45Die Verjährung läuft getrennt für jeden einzelnen Anspruch wegen Verschlechterung und Veränderung.38 
46Bei einem Wechsel des Mieters beginnt für den ausgeschiedenen Mieter die Verjährung mit seiner Besitzaufgabe, selbst wenn der Vermieter die Sache zwischendurch nicht zurückerhält, sondern nahtlos weitervermietet.39 
47Dies gilt jedoch nicht, wenn zwischen den gleich bleibenden Vertragsparteien lediglich ein neuer Mietvertrag in Kraft tritt, die Mietsache im Übrigen aber im Besitz des Mieters verbleibt.40 
48Problematisch ist der Verjährungsbeginn bei Ansprüchen auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Nach bisheriger Rechtslage begann die Verjährungsfrist hier erst, nachdem der Schadensersatzanspruch wirksam entstanden war. Dabei spielte die Verjährungsfrist des Erfüllungsanspruchs selbst für die Fristberechnung keine Rolle.41 
49Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zur Schuldrechtsmodernisierung sollte diese Schlechterstellung des Vermieters beendet werden: § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB soll nunmehr generell Spezialvorschrift gegenüber den allgemeinen Verjährungsvorschriften in den §§ 199, 200 BGB sein, die den Beginn der Verjährung regeln.42 
50Demgegenüber wird in der Literatur an der alten Rechtsauffassung festgehalten. Für einen Verjährungsbeginn nach § 548 BGB spricht mit dem Gesetzeswortlaut das bessere Argument: Zwar mag es widersinnig erscheinen, die Verjährung eines Anspruches zu prüfen, der als Sekundäranspruch bei fehlendem Primäranspruch eigentlich gar nicht erst entstehen kann, der Gesetzgeber hat mit der ausdrücklichen Regelung in § 200 BGB aber den Zusammenhang von Anspruchsentstehung und Verjährungsbeginn aufgelöst: Danach ist eine spezielle Regelung des Verjährungsbeginns immer vorrangig. Dies gilt dann auch für § 548 BGB. Ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung beginnt damit erst mit der Rückgabe der Mietsache zu verjähren.43 
51Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 200 Satz 1 BGB in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet 44 oder die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.45  
52Der Vermieter erhält die Mietsache bereits dann zurück, wenn der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit der Bemerkung zurücksendet, dass aus seiner Sicht das Mietverhältnis beendet sei.46 
53Für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus unerlaubter Handlung wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache ist der Zeitpunkt der Zurückerlangung der Mietsache maßgeblich. § 548 BGB erfasst auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache, die nicht auf den Mietvertrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt werden.47 
54Erhält der Vermieter die Mietsache zurück, beginnt mit diesem Zeitpunkt für den Vermieter die Verjährung von Ersatzansprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zwar nicht sämtliche Schlüssel zurückgibt, jedoch aber die Sachherrschaft über den Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgibt. Sofern der Mieter die Räumung und Herausgabe der Mietsache angekündigt hat, kann kein Zweifel daran herrschen, dass er den Besitz an der Mietsache aufgeben und nicht nur dem Vermieter Gelegenheit geben wollte, Mängel zu beseitigen.48  
55Kommt es anlässlich des am letzten Tag des Mietverhältnisses durchzuführenden Termins nicht zu einem „Rückerhalt“ der Wohnung, weil der Vermieter oder ein für ihn tätiger Mitarbeiter der Hausverwaltung die Entgegennahme der ihm angebotenen Wohnungsschlüssel verweigert, ist einem solchen Rückerhalt der Wohnung jedoch verjährungsrechtlich gleichzusetzen, wenn ein Vermieter die Entgegennahme derselben zu Unrecht und treuwidrig verweigert, und von einer solchen nicht gerechtfertigten Weigerung ist stets dann auszugehen, wenn als deren Grund angegeben wird, die geräumten Räume befänden sich wegen mieterseits noch auszuführender Herrichtungsarbeiten nicht in vertragsgerechtem Zustand. Von Bedeutung ist, dass die Mieter auch aus Sicht des Hausverwalters ihren Besitz an der Wohnung vollständig aufgegeben haben.49 
56Die Verjährungsfrist wird nicht dadurch gehemmt, dass vermieterseits ein vereinbartes Begutachtungsverfahren eingeleitet wird, § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB. Die dazu in der ersichtlich für eine Vielzahl von Fällen geltenden vorformulierten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag getroffene Klausel ist gemäß § 307 BGB unwirksam und kann daher keine „Vereinbarung“ im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB begründen. Die Klausel ist gemäß § 307 BGB bereits deswegen wegen unangemessener Benachteiligung des Verwendungsgegners unwirksam, weil sie den Eindruck erweckt, die Entscheidung des Schiedsgutachters hinsichtlich der Ausführungspflicht zu Schönheitsreparaturen oder zu anderen Schadensbeseitigungspflichten des Mieters sei in jedem Fall bindend, selbst dann, wenn sie offenbar unbillig im Sinne des § 319 BGB ist.50 
57Die Regelung einer Pflicht des Mieters in einem Standardmietvertrag, dem Vermieter im Fall des Auszugs seine aktuelle Adresse mitteilen zu müssen, gekoppelt mit einer Verjährungshemmung für den Fall der Nichtmitteilung, stellt grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weshalb die Klausel regelmäßig unwirksam ist. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist auf den Beginn der Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Die Verjährungsfrist für die Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt mit Rückgabe der Mietsache, unabhängig davon, ob der Mieter dem Vermieter seine neue Adresse mitteilt oder nicht. Durch die Schöpfung eines an § 199 Abs. 1 BGB angelehnten Hemmungstatbestandes, der zu einer Verlängerung des Ablaufes der Verjährungsfrist von bis zu fünf Jahren führen kann, wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Denn eine so erhebliche Abweichung von der gesetzlichen Regelung, welche gerade die zügige Abwicklung des Mietverhältnisses beabsichtigt, ist mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht mehr vereinbar. Ob die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam verlängert werden kann, ist umstritten. Diese Frage ist jedoch dann nicht entscheidend, wenn die Verlängerung der Verjährungsfrist jedenfalls deshalb unwirksam ist, weil sie zugleich mit der Vereinbarung eines Hemmungstatbestandes einhergeht, der den Mieter in unangemessener Weise benachteiligt. Aufgrund des Summierungseffektes von (unter Umständen wirksamer) Verlängerung der Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB auf ein Jahr und Schaffung eines dem Mietrecht unbekannten Hemmungstatbestandes von bis zu 5 Jahren tritt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ein.51 
58Übergeht das Instanzgericht den unstreitigen Vortrag des Mieters, er habe sich nach dem Auszug ohne Zustimmung des Vermieters widerrechtlich Zutritt zu der Mietsache verschafft, sich regelmäßig auch nach dem Auszug darin aufgehalten und somit zum Ausdruck gebracht, dass er die Räume nicht an der Vermieter zurückgeben wolle, so verstößt es damit gegen den Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG. Denn dieses Vorbringen ist gerade in Bezug auf den Beginn der kurzen Verjährung von zentraler Bedeutung.52 
 II. Ansprüche des Mieters (Absatz 2) 
 1. Persönlicher Anwendungsbereich 
59Zunächst kann nur der Vermieter gegenüber dem Mieter den Verjährungseinwand mit der in § 548 Abs. 2 BGB bezeichneten Frist geltend machen. Ein mit dem Vermieter nicht identischer Eigentümer kann den Verjährungseinwand dann erheben, wenn er im Vorfeld die Vermietung gestattet hat53 oder wenn ihm im Vertrag unmittelbare Rechte gegen den Mieter eingeräumt werden54. 
 2. Sachlicher Anwendungsbereich 
60Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB gilt für den Anspruch des Mieters aus § 536a Abs. 2 BGB, da es sich dabei um einen Verwendungsersatzanspruch handelt.55 
61Daneben unterliegen auch der allgemeine Aufwendungsersatzanspruch und das Wegnahmerecht des Mieters in § 539 BGB der kurzen Verjährung.56 
62Bei Wohnraummietverhältnissen umfasst die Bestimmung auch den Ersatzanspruch des Mieters für Aufwendungen bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus § 554 Abs. 4 BGB und bei Pachtverhältnissen die Ansprüche des Pächters aus den §§ 592, 593 Abs. 2 BGB. 
63Die kurze Verjährung erfasst auch weitere vertragliche Ersatzansprüche des Mieters.57 
64Der Kostenerstattungsanspruch des Mieters für ausgeführte Renovierungsarbeiten, die auf einer später als unwirksam erkannten Endrenovierungsklausel beruhen, verjährt innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Dies gilt für einen Bereicherungsanspruch ebenso wie für einen etwaigen Schadensersatzanspruch des Mieters unter dem Gesichtspunkt, dass den Vermieter wegen der Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel ein Schuldvorwurf trifft.58 
65Verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung einer monatlichen Schönheitsreparaturkostenpauschale, die ihm jeweils nach Ausführung der Schönheitsreparaturen und Billigung durch den Vermieter erstattet wird, handelt es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch, der gemäß § 548 Abs. 2 BGB der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliegt.59 
66Die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB ist auch auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung anzuwenden, so dass ein Mieter, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel nicht geschuldete Schönheitsreparaturen erbracht hat, nach Ablauf der Sechsmonatsfrist nicht die Rückzahlung der dafür aufgewendeten Beträge verlangen kann.60 
 3. Verjährungsbeginn 
67Die Verjährung der Ansprüche des Mieters beginnt erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietvertrages. Die geltend gemachten Ansprüche müssen zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden sein.61 
68Bei einem Vermieterwechsel infolge der Veräußerung der Mietsache beginnt die Verjährung von Ansprüchen, die sich nur gegen den bisherigen Vermieter richten, ab dem Zeitpunkt der Veräußerung, da das Mietverhältnis mit dieser Partei dann rechtlich beendet ist.62 
 III. Ablaufhemmung und Neubeginn der Verjährung 
69Die Verjährung von künftigen Schadensersatzansprüchen wegen Mietausfalls wird durch die Erhebung einer Klage auf bestehenden Mietausfall nicht unterbrochen.63 
70Die Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts kann die Verjährung der entgegenstehenden Ansprüche nicht hemmen. Früher musste dies aus der analogen Anwendung des § 202 Abs. 2 BGB a.F. hergeleitet werden. Diese Rechtsfolge ergibt sich nunmehr daraus, dass nach § 205 BGB nur noch solche Leistungsverweigerungsrechte zur Hemmung der Verjährung führen, die auf einer Vereinbarung zwischen Schuldner und Gläubiger beruhen. 
71Durch Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter wird die Verjährung gehemmt. Dies ergibt sich nunmehr unmittelbar aus § 203 BGB, früher durch analoge Anwendung des § 852 Abs. 2 BGB a.F. Der Anspruchsgrund ist dabei unerheblich. Sind die Verhandlungen gescheitert, muss der Geschädigte unverzüglich Klage erheben.64 
72Zur Hemmung der Verjährung wegen schwebender Verhandlungen reicht ein Meinungsaustausch zwischen Vermieter und Mieter über die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen aus einem vom Mieter grob fahrlässig verursachten Unfall aus, der jedoch mit der deutlichen Ablehnung der Schadensersatzansprüche durch den Mieter endet.65 
73Den Einwand der Verwirkung kann der Geschädigte einer Verjährungseinwendung nur entgegenhalten, wenn er auf die Befriedigung seiner Ansprüche vertrauen durfte.66 
74Durch einen im Rahmen der gerichtlichen Güteverhandlung geschlossenen widerruflichen Prozessvergleich der Parteien wird die Verjährung eines von dem Vergleich erfassten Schadensersatzanspruches gemäß § 203 Satz 1 BGB bis zur Erklärung des Widerrufs gehemmt.67 
75Werden im Rahmen eines Zwischenmietverhältnisses vereinbarungsgemäß mehrere selbständig nutzbare Wohneinheiten geschaffen und untervermietet, beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB mit der rechtlichen Beendigung der Untermietverhältnisse. Es kann hierbei nicht auf die vollständige Beendigung des Zwischenmietvertrages abgestellt werden.68 
 IV. Abdingbarkeit 
76Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann nur in den Grenzen des § 202 BGB abbedungen werden. 
77Gemäß § 202 Abs. 1 BGB ist eine Vereinbarung über die Erleichterung der Verjährung bei Haftung wegen Vorsatzes im Voraus unzulässig. Dies bedeutet praktisch, dass für Vorsatzhaftung keine kürzere Verjährung als im Gesetz vorgesehen vereinbart werden kann. Da § 548 Abs. 1 BGB auch die Haftung für Vorsatzschäden beinhaltet, bleibt es daher bei der Verjährungsfrist von sechs Monaten. 
78Nach § 202 Abs. 2 BGB darf keine längere Verjährungsfrist als 30 Jahre ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn vereinbart werden. 
78.1Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag (Wohnraum) enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ ist wegen der damit verbundenen erheblichen Verlängerung der Verjährungsfrist und wegen der Veränderung des Zeitpunktes des Fristbeginns mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Sätze 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH v. 08.11.2017 - VIII ZR 13/17 - NZM 2017, 841).
Aktualisierung vom 11.03.2019
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79In AGB ist darüber hinaus das gesetzliche Leitbild des § 548 BGB zu beachten, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 

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