Gericht/Institution:AG München
Erscheinungsdatum:24.11.2017
Entscheidungsdatum:08.11.2017
Aktenzeichen:414 C 14801/17
Quelle:juris Logo

Mieterhöhung: Mietspiegel gilt auch für EOF-Wohnungen

 

Das AG München hat entschieden, dass Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen der Münchner Einkommensorientierten Förderung (EOF) auf den Mietspiegel der Stadt München gestützt werden können, da kein Sondermietmarkt für EOF-Wohnungen existiert.

Die klagende Vermieterin begehrt Zustimmung der beklagten Mieterin zu einer Mieterhöhung ab Mai 2017 auf 11,38 Euro pro m², insgesamt 930,15 Euro netto kalt und stützt sich dabei auf den Münchner Mietspiegel. Bei Erstbezug im April 2008 durch die Beklagte betrug die Grundmiete für die ca. 81,7 m² große 4-Zimmer-Wohnung 9 Euro pro m². Diese wurde ab November 2014 auf 10,505 Euro angehoben. Die Wohnung wurde im Rahmen der EOF für Bezieher von Einkommen unterhalb bestimmter Grenzen gefördert. Die Stadt München hat ein 25-jähriges Belegungsrecht gegenüber der Vermieterin. Der Vermieter darf die Miete nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen erhöhen. Die beklagte Mieterin begründet die Verweigerung zur Zustimmung damit, dass so begründete Mieterhöhungsverlangen von den zuständigen Gerichten bis 2016 als schon unzulässig erklärt worden seien. Dem Mietspiegel der Stadt München lägen bekanntermaßen keine Daten von EOF-geförderten Wohnungen zugrunde.

Das AG München hat der Vermieterin Recht gegeben.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist die Kaltmiete für solche EOF-Wohnungen bei der Erstvermietung nur "für eine juristische Sekunde" auf 9 Euro/m² begrenzt gewesen. Danach seien diese Wohnungen wie ehemals preisgebundene und jetzt preisfreie Wohnungen zu behandeln. Nach Gesetz sei ein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach dann nur durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die sich aus den Mieten errechne, die bei Vermietungen innerhalb der letzten vier Jahre für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Mietraum vereinbart oder geändert worden seien.

Dass der von der Landeshauptstadt München nach diesen Grundsätzen erlassene Mietspiegel nach seinem Wortlaut nur für frei finanzierte Wohnungen gelten solle und die Daten von EOF-geförderten Wohnungen selbst nicht erfasst habe, sei unbeachtlich Denn der Mietspiegel (2017) sage selber, dass er eine Orientierungshilfe für eine Reihe weiterer Fälle sein wolle, die von seinem sachlichen Anwendungsbereich direkt nicht erfasst seien. Er könne nur angeben, welche Datenlage er habe. Die Frage, welche Folgerungen sich daraus ergeben, ergebe sich aus den Gesetzen, insbesondere dem BGB. Der Mietspiegel setze beispielsweise ja auch für Wohnungen, deren Mieten innerhalb der letzten zehn Jahre nicht angehoben worden seien, eine Obergrenze. Die Geltungseinschränkung der Stadt München für den von ihr beschlossenen Mietspiegel könne deswegen das Gericht nicht binden.

Die Kriterien des Münchner Mietspiegels in der aktuellen Fassung seien von der Klägerin hier richtig angewendet worden und eröffneten für das Mieterhöhungsverlangen eine Spanne von 11,16 Euro/m² und 14,31 Euro/m², die das Mieterhöhungsverlagen auf 11,38 Euro/m² auch tatsächlich einhalte.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Quelle: Pressemitteilung des AG München Nr. 91/2017 v. 24.11.2017


Das ganze Miet- und WEG-Recht.
Auf einen Klick.

Das juris PartnerModul Miet- und WEG-Recht

juris PartnerModul Miet- und WEG-Recht

partnered by De Gruyter | Deutscher Anwaltverlag | DMB Verlag | Erich Schmidt Verlag | Verlag Dr. Otto Schmidt

Jetzt hier gratis testen!