Gericht/Institution:BGH
Erscheinungsdatum:04.05.2018
Entscheidungsdatum:04.05.2018
Aktenzeichen:V ZR 203/17
Quelle:juris Logo
Normen:§ 21 WoEigG, § 10 WoEigG

Sanierungspflichten in einem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Altbau bejaht

 

Der BGH hat in einem Rechtsstreit, in dem Wohnungs- und Teileigentümer darüber stritten, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentumes saniert werden müssen, entschieden, dass eine Sanierung erfolgen muss.

Die Parteien bilden eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kläger sind die Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden; sie werden in der Teilungserklärung als "Laden" bzw. "Büro" bezeichnet und derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2010 ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Architekten ein. Beide Gutachten ergaben dieselben Schadensursachen, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. In der Eigentümerversammlung vom 31.03.2015 wurde der zu TOP 2a gestellte Antrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden abgelehnt. Auch der weitere Antrag zu TOP 2b, wonach die Instandsetzung durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden erfolgen soll, fand keine Mehrheit. Zu TOP 2f beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen. Gegen die genannten Beschlüsse zu TOP 2a, 2b und 2f wandten sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragten sie, die Beklagten zu verurteilen, den Beschlussanträgen zu TOP 2a und 2b zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung vorzunehmen.
Das Amtsgericht hatte die Klage im Wesentlichen abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hatte ihr das Landgericht stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten erreichen, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

Der BGH hat eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümer angenommen und die Revision deshalb zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH musste der zu TOP 2a beantragte Grundlagenbeschluss über die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden durch den BGH ersetzt werden, weil die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben. Grundsätzlich müsse das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden könne. Weise das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigten oder sogar ausschlossen, sei eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, und einzelne Wohnungseigentümer könnten die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Um solche Mängel gehe es hier; die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten seien massiv durchfeuchtet. Die Ursache liege in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum; daher sei die Sanierung (ebenso wie bspw. bei Mängeln des Daches) Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da die Teileigentumseinheiten nach der Teilungserklärung als Büro bzw. Laden genutzt werden dürften, müssten sie ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtungen müssten die Kläger deshalb nicht hinnehmen, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sein sollte. Entgegen der Auffassung der Revision werde der Sanierungsanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterraineinheiten in einem Altbau handele.

Die Sanierung sei den Beklagten auch zuzumuten. Sei der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet, müsse ohnehin saniert werden. Sei die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert werde, hier etwa durch eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als Keller dienten. Ob Durchfeuchtungen einer als Keller dienenden Teileigentumseinheit unter Umständen hingenommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instandsetzung dazu führen könnten, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Anpassung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangen könnten, habe der BGH offen gelassen. Denn abgesehen davon, dass ein solcher Anpassungsanspruch nicht Gegenstand des Verfahrens sei, handele es sich um einen äußerst gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten nicht mehr – wie zuvor – als Laden oder Büro nutzen könnten. Deshalb könne eine solche Anpassung der Teilungserklärung nur als ultima ratio in Ausnahmefällen und gegen Ausgleichszahlungen in Betracht gezogen werden. Von einem solchen Ausnahmefall könne hier nicht ausgegangen werden. Nach den Feststellungen des Landgerichts lasse sich die Feuchtigkeit beheben. Die von den Klägern mit 300.000 Euro bezifferten Sanierungskosten seien zwar für sich genommen hoch. Es sei aber nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stünden. Eine "Opfergrenze" für einzelne Wohnungseigentümer sei nach der Rechtsprechung des BGH ohnehin nicht anzuerkennen.

Die gerichtliche Beschlussersetzung habe auch im Hinblick auf den Beschlussantrag zu TOP 2b erfolgen müssen. Auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens gehe das Landgericht rechtsfehlerfrei davon aus, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung nur das in dem Beschlussantrag vorgesehene Sanierungsverfahren ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen habe; die näheren Details bleiben einer fachgerechten Sanierungsplanung vorbehalten.

Schließlich sei auch den Beschlussanfechtungsklagen zu Recht stattgegeben worden. Den Wohnungseigentümern lagen nämlich schon im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung zwei Privatgutachten vor, die die Schadensursache übereinstimmend benannt und Sanierungsmöglichkeiten aufgezeigt hätten. Die Schlussfolgerung des Landgerichts, es habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, die Sanierungsanträge abzulehnen (TOP 2a und 2b) und stattdessen die Einholung eines weiteren Gutachtens zu beschließen (TOP 2f), lasse Rechtsfehler nicht erkennen. Jedenfalls widerspräche es ordnungsmäßiger Verwaltung, die erforderliche Sanierung mit den angefochtenen Beschlüssen weiter zu verzögern.

Vorinstanzen
AG Hamburg, Urt. v. 07.12.2015 - 11 C 22/15
LG Hamburg, Urt. v. 28.06.2017 - 318 S 9/16

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 86/2018 v. 04.05.2018


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