Anmerkung zu:AG Frankfurt, Urteil vom 31.08.2017 - 33 C 864/17 (26)
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, RiAG
Erscheinungsdatum:08.02.2018
Quelle:juris Logo
Normen:§ 812 BGB, § 242 BGB, § 558 BGB, § 145 BGB, § 558a BGB, § 557 BGB, § 558b BGB, § 313 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 3/2018 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 3/2018 Anm. 1 Zitiervorschlag

Rechtsfolgen bei falschen Flächenangaben in Mieterhöhungsverlangen: Vertragsanpassung wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage



Orientierungssatz

Errechnet der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löst dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus. Denn die Mieterhöhungserklärung - auch wenn sie eine fehlerhafte Größe zugrunde legt - vermag nach zutreffender Auffassung nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung zu ändern. Zu interessengerechten Ergebnisses kommt man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Haben die Parteien mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart war, kommt eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren kann.



A.
Problemstellung
Flächenabweichungen spielen in der Wohnraummiete an den unterschiedlichsten Stellen eine Rolle. Sie können Gewährleistungsansprüche auslösen. Ferner hat die Größe einer Wohnung auch Einfluss auf die Höhe der Miete, da die Größe einer Wohnung sowohl Einfluss auf die Höhe der pro Quadratmeter zu zahlenden Miete hat wie auch als Multiplikator die Höhe der für die gesamte Wohnung zu zahlenden Miete festlegt. Jedoch sind die Voraussetzungen unter denen die Flächenangabe jeweils eine Rolle spielen kann, unterschiedlich. Diese Unterschiede hat das AG Frankfurt in der vorliegenden Entscheidung herausgearbeitet.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Der Mieter hatte im Jahr 1987 vom beklagten Vermieter eine 37 m² große Wohnung angemietet. Im Mietvertrag war keine Wohnfläche angegeben. Im Jahr 2011 verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 284,89 Euro und im Jahr 2015 auf 327,39 Euro. In beiden Mieterhöhungsverlangen war die Wohnungsgröße mit 58 m² angegeben worden. Der Mieter stimmte den jeweiligen Erhöhungsverlangen zu und zahlte die neue Miete auch bis 2016. Zu diesem Zeitpunkt erfuhr er die richtige Wohnungsgröße. Unter Zugrundelegung der richtigen Wohnfläche betrug die Miete nach dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2011 348,17 Euro und nach dem Mietspiegel für das Jahr 2015 342,25 Euro. Der Mieter verlangte die Rückzahlung von vermeintlichen Überzahlungen für den Zeitraum vom 01.12.2011 bis zum 31.12.2016 in Höhe von insgesamt 10.502,48 Euro sowie die Feststellung, dass er nicht verpflichtet ist, eine den Betrag von 327,92 Euro übersteigende Bruttomiete zu zahlen.
Das AG Frankfurt hat die Klage abgewiesen.
I. Gewährleistungsansprüche
Ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB hätte vorausgesetzt, dass die Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgten. Das wäre z.B. dann der Fall gewesen, wenn die Miete wegen eines Mangels gemindert gewesen wäre. Das hat das Amtsgericht verneint, weil keine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit vorgelegen hatte.
Dafür wäre hinsichtlich der Wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderlich gewesen. Im Mietvertrag war keine Wohnungsgröße angegeben worden. Soweit in den beiden Mieterhöhungsverlangen eine Fläche von 58 m² angegeben worden war, stellte dies keine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Errechne der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl eine fehlerhafte Miete, löse dies allein noch keine Gewährleistungsansprüche aus. Denn die Mieterhöhungserklärung vermag nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur die Miete zu ändern (Eisenschmid (richtig Börstinghaus [d. Verf.] in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 557 Rn. 56c m.w.N.; Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 41; a.A.: Kraemer, NZM 2000, 1121, 1123).
II. Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen über das Fehlen der Geschäftsgrundlage
Nach Ansicht des Amtsgerichts kommt man mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu interessengerechten Ergebnissen. Hätten die Parteien bei mehreren Mieterhöhungen rechtsirrig eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, ohne dass im Mietvertrag eine Fläche vereinbart war, komme eine Anpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht mit der Folge, dass der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung kondizieren könne (BGH, Urt. v. 07.07.2004 - VIII ZR 192/03; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 557 Rn. 20). In diesem Fall erfolge gemäß § 242 BGB eine Anpassung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter (BGH, Urt. v. 07.07.2004 - VIII ZR 192/03).
Da vorliegend die vom Mieter gezahlte und zu zahlende Miete auch bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und liegt, käme eine Anpassung und damit ein Bereicherungsanspruch nicht in Betracht.


C.
Kontext der Entscheidung
Es geht um zwei verschiedene Fragen:
I. Gewährleistungsrechte
Dass eine Wohnung, die tatsächlich 10% kleiner als vereinbart ist, mangelhaft ist, ist heute Allgemeingut. Dazu muss man aber eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche erst einmal haben. Das ist immer dann unproblematisch, wenn im Mietvertrag eine Fläche angegeben wurde. Ist das nicht der Fall, kann sich eine Beschaffenheitsvereinbarung ausnahmsweise auch aus Werbeanzeigen etc. ergeben.
Flächenangaben in Mieterhöhungsverlangen reichen nicht aus. Im Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss der Vermieter eine Fläche angeben, um die Miete zu berechnen, zu der er die Zustimmung des Mieters verlangt. Dies muss zweifach geschehen. Erforderlich ist hierfür zunächst die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da die Größe der Wohnung eines der fünf Wohnwertmerkmale ist, spielt die Größenangabe hier schon eine Rolle. Gerade für kleine Wohnungen ist die Miete pro Quadratmeter höher als für große Wohnungen. Zur Ermittlung der Gesamtmiete für die Wohnung muss dann diese Quadratmetermiete mit der Wohnfläche multipliziert werden. Hier ist die Fläche also zum zweiten Mal von Bedeutung.
Es handelt sich aber um nachträgliche Angaben, die nicht Gegenstand des ursprünglichen Mietvertrages sind. Zwar stellt das Mieterhöhungsverlangen anders als die Betriebskostenabrechnung, die ja auch Flächenangaben enthält, aber nur ein Rechenwerk sein soll, ein Angebot des Vermieters an den Mieter auf Vertragsänderung dar, so dass mit der Zustimmung des Mieters eine Mietabänderungsvereinbarung zustande kommt. Diese bezieht sich aber nur auf die Höhe der Miete. Der Vermieter darf nämlich gemäß § 558a BGB nur die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Miete fordern. Das Mieterhöhungsverlangen muss also so formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären, also schlicht „ja“ sagen muss, und genau auf dieses „ja“ muss der Vermieter einen Anspruch haben.
Verlangt der Vermieter weitere über die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB hinausgehende Vertragsänderungen, ist das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam. Würde der Vermieter demnach die – nachträgliche – Einführung einer Beschaffenheitsvereinbarung in den Mietvertrag verlangen oder dem Mieter nur anbieten, hätte dies bei fehlender Kennzeichnung dieses Angebots als zusätzliches vom Erhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB losgelöstes selbstständiges Angebot gemäß § 145 ff. BGB automatisch die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge. Dies entspricht schon im Allgemeinen keinesfalls dem Willen des Vermieters. Hinzu kommt, dass solche Beschaffenheitsvereinbarungen bezüglich der Wohnfläche im Besonderen nicht im Interesse des Vermieters erfolgen, da sie regelmäßig für ihn nur Nachteile zur Folge haben. Der Inhalt der Begründung und Erläuterung des Erhöhungsverlangens sind deshalb nicht Gegenstand des Angebots auf Vertragsanpassung. Sie sind nur Voraussetzung dafür, dass dem Vermieter ein durchsetzbarer Anspruch auf Abgabe der Willenserklärung zusteht.
Umgekehrt bezieht sich die Zustimmung des Mieters auch nur auf die Höhe der neuen Miete. Für ihn als objektiven Empfänger der Willenserklärung des Vermieters stellt sich der Inhalt des Angebots so wie zuvor geschildert dar. Der Vermieter verlangt mehr Miete und er, der Mieter, soll damit einverstanden sein. Der Vermieter legt zwar offen, warum seiner Meinung nach die höhere Miete berechtigt ist, aber es geht nur um das Ergebnis, nicht um den Rechenweg dahin. Deshalb bedeutet die Zustimmung des Mieters auch nur die Annahme dieses Angebots. Es beinhaltet nicht das zusätzliche Angebot, auch andere Teile des ursprünglichen Mietvertrages zu ändern. Dafür besteht für den Mieter auch gar kein Anlass.
II. Fehlen der Geschäftsgrundlage
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und gibt er in dem hierzu erforderlichen Erhöhungsverlangen eine größere als die tatsächliche Fläche an, hängt die Beurteilung der Rechtsfolgen davon ab, ob der Mieter bereits zugestimmt hat oder nicht.
1. Der Mieter hat dem Verlangen noch nicht zugestimmt
Der Mieter muss einem Erhöhungsverlangen mit einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Fläche nicht zustimmen. Dabei ist es egal, ob die Flächenabweichung mehr oder weniger als 10% beträgt. Dem Vermieter steht nur ein Zustimmungsanspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung zu und diese berechnet sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter mal der richtigen Wohnfläche.
2. Der Mieter hat dem Verlangen bereits zugestimmt
Hat der Mieter dem Erhöhungsverlangen ganz oder teilweise zugestimmt, dann ist bis zur Höhe der Zustimmung eine Änderung des Vertrages zustande gekommen und der Mieter schuldet die erhöhte Miete.
Eine falsche Begründung des Mieterhöhungsverlangens stellt grundsätzlich einen formellen Fehler dar. Es besteht dann kein durchsetzbarer Anspruch auf Zustimmung. Jedoch kann ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen umgedeutet werden in ein Angebot auf Abschluss einer Mietabänderungsvereinbarung gemäß § 557 Abs. 1 BGB. Die Zahlung des Mieters auf ein solches unwirksames Mieterhöhungsverlangen stellt dann wiederum selbst eine konkludente Annahme dieses Angebots auf Abschluss eines Mietabänderungsvertrages dar. Diese Vertragsänderung erfolgt unter Zugrundelegung der größeren als der tatsächlichen Fläche.
In Betracht kommen könnte in diesem Fall
eine Anfechtung der Willenserklärung durch den Mieter
ein Schadensersatzanspruch des Mieters
eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB.
Hier soll es jetzt nur um den Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB gehen. Danach kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Zudem muss einem Teil unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden können (Wegfall der Geschäftsgrundlage). Gleichgestellt ist nach § 313 Abs. 2 BGB der Fall, dass wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen (Fehlen der Geschäftsgrundlage).
Hat der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zugestimmt, das mit einer größeren als der tatsächlichen Wohnfläche begründet wurde, liegt ein Fall des Fehlens der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 2 BGB vor.
Für die Anwendung der Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage ist es unerheblich, ob man das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB als formell unwirksam ansieht oder nicht. Wenn man von einer formellen Unwirksamkeit ausgeht, ist die Mieterhöhung durch eine Mietabänderungsvereinbarung gemäß § 557 Abs. 1 BGB zustande gekommen und die Grundsätze des Fehlens der Geschäftsgrundlage sind auf diese Vereinbarung anzuwenden. Geht man von einem wirksamen Erhöhungsverlangen aus, hat sich die Miete aufgrund der ausdrücklichen oder konkludenten Zustimmung zum Erhöhungsverlangen gemäß § 558b BGB erhöht. In diesem Fall ist § 313 Abs. 2 BGB auf diese Zustimmung anzuwenden.
Eine Anpassung des Vertrages kann nur dann verlangt werden, wenn die falsche Vorstellung nicht einseitig aus dem Risikobereich der Partei stammt, die die Anpassung verlangt. Es ist nicht alleinige Aufgabe des Mieters, die Wohnfläche festzustellen. Eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage ist also möglich.
Fraglich ist, ob eine bestimmte prozentuale Abweichung erforderlich ist, damit eine Vertragsanpassung nach den Grundätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage erst möglich ist. Nach Ansicht des BGH kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% übersteigt. Da der BGH aber für Mieterhöhungsverlangen inzwischen seine 10%-Grenze aufgegeben hat, dürfte sie auch hier nicht gelten.
Auch wenn die Änderung des Vertrages nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage grundsätzlich nur für die Zukunft wirkt, gilt hier aber eine Ausnahme. Nach Ansicht des BGH ist hier ausnahmsweise eine Rückwirkung der Vertragsanpassung geboten, weil die Geschäftsgrundlage zum einen von Anfang an fehlte und schützenswerte Interessen des Vermieters einer rückwirkenden Anpassung nicht entgegenstehen. Es ist seine Aufgabe, die tatsächliche Wohnungsgröße richtig zu ermitteln. Er allein hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen. Der Mieter braucht sich daher unabhängig davon, ob die Flächenabweichung mehr oder weniger als 10% beträgt, nicht an seiner Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters festhalten zu lassen, wenn er diese im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters über die Größe der Wohnung abgegeben hat. Deshalb ist eine rückwirkende Vertragsanpassung vorzunehmen.
Bei der Anpassung des Vertrages darf aber nicht übersehen werden, dass die Wohnungsgröße auch ein Wohnwertmerkmal ist und deshalb auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter eine Rolle spielt. Für kleinere Wohnungen werden, wie festgestellt, in aller Regel höhere Quadratmetermieten gezahlt als für größere Wohnungen. Es muss also zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete für die richtige Wohnungsgröße ermittelt und diese dann mit der kleineren aber richtigen Wohnungsgröße multipliziert werden. Zumindest theoretisch ist es dabei möglich, dass je nach örtlichem Wohnungsmarkt die Gesamtmiete für die Wohnung tatsächlich gleich hoch oder unter Umständen sogar höher ist. Der Vertrag ist auf das Niveau anzupassen, das die Parteien vereinbart hätten, wenn ihnen alle Tatsachen richtig bekannt gewesen wären.
Deshalb ist vorliegend richtig, dass das Amtsgericht hier ermittelt hat, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete bei Berücksichtigung der richtigen Wohnungsgröße jeweils gewesen wäre. Da die verlangte Miete jeweils unter der maximal möglichen Miete blieb, war die Klage auch nach dieser Anspruchsgrundlage unbegründet.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Der Fall zeigt deutlich, dass nicht „gefühlte Ungerechtigkeit“ auch zu Rechtsfolgen führt. Insbesondere dann, wenn Ansprüche auf Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB geltend gemacht werden sollen, muss sorgfältig geprüft werden, welche Ansprüche denn bei Berücksichtigung der richtigen Geschäftsgrundlage bestanden hätten.



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