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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18
Autor:Dr. Dietrich Beyer, RiBGH a.D.
Erscheinungsdatum:18.03.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 555a BGB, § 556g BGB, § 555b BGB, § 559 BGB, § 556e BGB, § 556d BGB, § 556f BGB, § 287 ZPO
Fundstelle:jurisPR-MietR 6/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Beyer, jurisPR-MietR 6/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Mieterhöhung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) - Gleichstellung mit Neubau: Wesentlicher Bauaufwand und verbesserter Zustand der Wohnung



Leitsätze

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.
2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.
a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurt. v. 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.).
3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.



A.
Problemstellung
Mit dem Thema Mieterhöhung nach Modernisierung hat sich der VIII. Senat des BGH zuletzt – nach zwei Entscheidungen vom Juni und September 2018 (BGH, Beschl. v. 12.06.2018 - VIII ZR 121/17 - WuM 2018, 723 und BGH, Urt. v. 25.09.2018 - VIII ZR 121/17 - NZM 2018, 948) – in einem noch recht aktuellen Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19 - NZM 2020, 795) befasst. Dieses Urteil ist bemerkenswert vor allem wegen einer wesentlichen Klarstellung, um nicht zu sagen: einer Änderung der Rechtsprechung zur Frage des Abzugs der (fiktiven) Kosten für ersparte Erhaltungsmaßnahmen bei der Feststellung des Modernisierungsaufwands. Daran knüpft der BGH in der neuen – am 10.02.2021 veröffentlichten – Entscheidung vom 11.11.2020 an und präzisiert hier seine sehr grundsätzlichen Aussagen. Die mit dem Komplex Mieterhöhung nach umfassender Modernisierung verbundenen Probleme rechtlicher und tatsächlicher Art lassen sich bereits bei einem Blick auf die umfangreichen Leitsätze recht genau erkennen.
Auch dieses aktuelle Urteil zeichnet sich im Übrigen durch seine überzeugende, sehr gut nachvollziehbare Begründung aus – insgesamt eine praxisrelevante und sehr lesenswerte Entscheidung. Eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ ist leider nicht vorgesehen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Mieter haben 2016 eine 85,65 m² große Wohnung in Berlin gemietet; die Nettomiete beträgt 1.199 Euro (13,99 Euro/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettomiete von 485 Euro vereinbart. Während des anschließenden Leerstands ließ die Vermieterin umfangreiche Arbeiten in der Wohnung durchführen, u.a. Erneuerung der Elektrik, Verlegung der auf Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden, Verlegung von Fliesen in Küche und Bad, von Parkett in den übrigen Räumen und – erstmals – Einbau einer Küche.
Mit Schreiben vom 28.05.2016 rügten die Mieter gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), weil die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 Euro (= 8,74 Euro/m²) zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10% überschritten habe. Außerdem verlangten sie Auskunft über die aufgewandten „Sanierungskosten“, um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte. Zugleich kündigten sie die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung an.
Mit ihrer Klage verlangen die Mieter die Rückzahlung von insgesamt 2.253,36 Euro mit der Begründung, die zulässige Höchstmiete sei in den Monaten Juni bis November 2016 um diesen Betrag überschritten worden. Außerdem haben sie die Feststellung beantragt, dass sie eine Miete über der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe nicht schulden.
In den Vorinstanzen ist die Klage erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht war im Wesentlichen der Auffassung, sowohl nach dem finanziellen Aufwand (ein Drittel der Neubaukosten) als auch nach dem Ergebnis der durchgeführten Maßnahmen (Zustand einer Neubauwohnung) sei eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB durchgeführt worden, nach dieser Ausnahmeregelung sei die Miete nicht gemäß § 556d BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Bei den Modernisierungskosten sei ein Abzug für einen etwaigen Instandsetzungsanteil nicht geboten.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgten die Mieter ihre Klage weiter.
Der BGH hat auf die Revision das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen, und zwar im Wesentlichen mit der Begründung, das Berufungsgericht habe den Ausnahmecharakter des § 556f Satz 2 BGB verkannt und den fiktiven Kostenanteil für Instandsetzung und Instandhaltung zu Unrecht nicht von den Gesamtkosten abgezogen (Rn. 20).
1. Zum Begriff der umfassender Modernisierung
a) Maßgeblicher Kosten- und Bauaufwand – der Grundsatz
Geradezu schulmäßig beginnt der BGH mit der Auslegung des § 556f Satz 2 BGB, zunächst mit der Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, S. 32) und die grundsätzlichen Ausführungen in dem Beschluss des BGH vom 27.05.2020 (VIII ZR 73/19 Rn. 10 ff. - NZM 2020, 792). Danach ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt, und zwar einerseits im Hinblick auf die Kosten („wesentlicher Bauaufwand“) und zum anderen in Bezug auf die qualitativen Auswirkungen in Richtung eines Zustandes der Wohnung, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (Rn. 22).
Konkret: Ein wesentlicher Bauaufwand ist anzunehmen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes – ohne Grundstücksanteil – erreicht. Die Angabe der betreffenden Beträge obliegt dem Vermieter im Rahmen seiner Darlegungs- und Beweislast, für die Ermittlung des konkreten Betrages steht dem Richter die Möglichkeit der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zur Verfügung (Rn. 24).
b) Modernisierungskosten: Der Katalog des § 555b BGB
Als Modernisierungsmaßnahmen kommen nach ganz h.M. nur die im Katalog des § 555b BGB genannten Maßnahmen in Betracht. Für diese Auslegung des § 556f Satz 2 BGB spricht schon sein Wortlaut, genauer: der Begriff „Modernisierung“, aber ebenso die Gesetzesbegründung, in der die Instandhaltung („Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustandes“) ausdrücklich ausgeschlossen ist (Rn. 25). Bloße Instandhaltungskosten scheiden deshalb von vornherein für den Kostenvergleich aus.
c) Der Streitpunkt: Kosten der „modernisierenden Instandsetzung“
Die für dieses Verfahren entscheidende Frage betrifft die Behandlung der Kosten, die für die Erneuerung von älteren Bauteilen und Einrichtungen der Wohnung anfallen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Diese Frage beantwortet der BGH mit einer klaren Aussage: Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen (Rn. 26).
Zur Begründung verweist der BGH zunächst auf den Sinn und Zweck der §§ 556d bis 556g BGB, die Begrenzung der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, einschließlich der Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB, die dem Vermieter eine Überschreitung der an sich nach § 556d BGB zulässigen Miete um den nach § 559 BGB möglichen Betrag erlauben. Eine weiter gehende Ausnahme sieht § 556f Satz 2 BGB vor, der die Anwendung der §§ 556d und 556e BGB für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ausschließt und den Vermieter insoweit „von der Mietenbegrenzung völlig befreit“ (Rn. 28 a.E.).
d) Mieterhöhung nach § 559 BGB und Abzug der Kosten einer modernisierenden Instandsetzung – das Grundsatzurteil des BGH vom 17.06.2020
In diesem Zusammenhang verweist der BGH auf sein Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19 Rn. 36 ff.), in dem er für den Fall einer „normalen“ Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) bereits ausgesprochen hat, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige" Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden.
2. „Umfassende Modernisierung“: „Bereinigung“ des Kostenaufwands und qualitative Auswirkungen
a) Zeitanteiliger Abzug von (fiktiven) Instandhaltungskosten
Für die im vorliegenden Fall entscheidende Frage, ob die von der Vermieterin durchgeführten Maßnahmen eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB darstellen, gilt nichts anderes. Dies folgt bereits aus der gebotenen engen Auslegung der Ausnahmebestimmung des § 556f Satz 2 BGB. Deshalb sind die (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind, zeitanteilig abzuziehen (Rn. 29).
Für eine „großzügigere“ Auslegung des Begriffs der Modernisierung im Anwendungsbereich des § 556f Satz 2 BGB besteht kein Anlass – im Gegenteil: Es handelt sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift. Würde man auch die anteiligen Kosten einer bei der Modernisierung miterledigten Instandhaltungsmaßnahme anerkennen, wie dies teilweise im Schrifttum vertreten wird, würde auch eine „umfangreiche Instandhaltung“ von der Mietenbegrenzung ausgenommen und gerade das Gegenteil des Zwecks des § 556f Satz 2 BGB eintreten. Auch in der Gesetzesbegründung (a.a.O. unter II 2 c aa)) wird dies eindeutig ausgeschlossen (Rn. 31).
b) Bedeutung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen: Gleichstellung mit einem Neubau
Für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme ist die Feststellung einer qualitativen Verbesserung des Wohnungszustandes in wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) im Sinne einer – in der Gesetzesbegründung geforderten – Gleichstellung mit einem Neubau erforderlich. Die Kosten können insoweit nicht das allein maßgebende Kriterium sein. Seine Erwägungen fasst der BGH in dem einprägsamen Satz zusammen: Beide Prüfungskriterien – wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hinsicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand andererseits – sind von grundsätzlich gleichem Gewicht (Rn. 34).
Die bereits während des vorangegangenen Mietverhältnisses durchgeführte Erneuerung der Heizung muss bei der Prüfung einer „umfassenden Modernisierung“ i.S.d. § 556f Satz 2 BGB entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts außer Betracht bleiben; weil es nur auf die Baumaßnahmen ankommt, die in dem nach § 556f Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitraum durchgeführt worden sind, also (unmittelbar) vor der Neuvermietung, d.h. nach dem vorherigen Mietverhältnis (Rn. 35).
c) Berücksichtigung des energetischen Zustandes der Wohnung, insbesondere: Denkmalschutz
Bei der Beurteilung des energetischen Zustandes der Wohnung hat das Berufungsgericht die Anforderungen des Denkmalschutzes (bezüglich einer Fassadendämmung und des Austauschs der Holzkastendoppelfenster) einschränkend berücksichtigt. Das akzeptiert der BGH nicht. Auch wenn die Möglichkeit anderer energetischer Maßnahmen im vorliegenden Fall offenbleibt, kommt die Annahme einer umfassenden Modernisierung allenfalls dann in Betracht, wenn – als „Ausgleich“ – in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Dazu fehlt es bislang jedoch an entsprechenden Feststellungen.
3. Wirksamkeit der MietenbegrenzungsVO des Landes Berlin vom 28.04.2015
Im Hinblick auf die Ausführungen des Revisionserwiderung geht der BGH zum Abschluss in aller Kürze auf die Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28.04.2015 ein; dazu hat der BGH bereits u.a. in einem Urteil vom 27.05.2020 (VIII ZR 45/19 - BGHZ 225, 352), auf das er hier Bezug nimmt (Rn. 39), eingehend Stellung genommen und insbesondere die Veröffentlichung der Verordnung und der Begründung auf der Internetseite des Abgeordnetenhauses als ausreichend angesehen.
4. Ergebnis: Zurück an das Berufungsgericht zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen zur Einordnung der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten oder (fiktive) Instandhaltungskosten und zur Feststellung des baulichen Zustands der Wohnung
Nach den Vorgaben des BGH muss das Berufungsgericht in der neuen Verhandlung konkrete Feststellungen zur Art der durchgeführten Baumaßnahmen, den entsprechenden Kosten und ggf. zum Abzug der nach § 287 ZPO zu schätzenden (fiktiven) zeitanteiligen Instandhaltungskosten treffen, was vor allem für die Erneuerung des Fußbodenbelags oder der Elektrik naheliegt. Sollte sich danach für die anzurechnenden Modernisierungskosten ein Betrag i.H.v. mindestens einem Drittel der Neubaukosten ergeben, ist in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob der modernisierte Zustand in wesentlichen Teilen dem eines Neubaus entspricht. Falls dies zu verneinen ist, bleibt unter Umständen die Erhöhung der Miete gemäß § 556e BGB, also über die Grenzen des § 556d BGB hinaus (Rn. 41, 42).


C.
Kontext der Entscheidung
1. Die grundsätzliche und einzelfallbezogene Bedeutung des Urteils
Das überzeugend begründete Urteil schließt sich nahtlos an die beiden einschlägigen Entscheidungen des BGH vom 27.05.2020 (VIII ZR 73/19) und vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) zum Komplex Mieterhöhung nach Modernisierung an, präzisiert sie jedoch in einzelnen Punkten. Dass – nicht nur bei Erlass des Berufungsurteils im Oktober 2018, sondern bis Mitte des Jahres 2020 – noch ein Bedarf an der höchstrichterlichen Klärung des Begriffs der „Modernisierung“ im Allgemeinen und insbesondere der „umfassenden Modernisierung“ bestand, ist offensichtlich. Mit diesen drei Entscheidungen dürften aber wohl alle Zweifelsfragen beantwortet sein.
Das vorliegende Urteil überzeugt vor allem durch seine umfassende Begründung – ausführlich, aber ohne jeglichen dogmatischen „Ballast“. Geradezu lehrbuchartig orientiert sich der BGH bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der „umfassenden Modernisierung“ i.S.d. § 556f Satz 2 BGB an den Motiven des Gesetzgebers, an der Entstehungsgeschichte der Norm, ihrem Wortlaut, ihrem Charakter als Ausnahmebestimmung sowie ihrem Sinn und Zweck.
Das Ergebnis lässt keine Fragen offen. So konkret wie irgend möglich wird der Begriff der „umfassenden Modernisierung“ praxisgerecht definiert mit den Hinweisen auf
- die vergleichbaren Neubaukosten (Rn. 20),
- die Drittelgrenze (a.a.O.), insbesondere:
die „Bereinigung“ des Kostenaufwandes durch zeitanteiligen Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten (Rn. 26, 29 ff.),
- die qualitative Verbesserung des Zustandes der Wohnung (Rn. 33),
- insbesondere die Bedeutung energetischer Maßnahmen (Rn. 36) und
- die Gleichwertigkeit des Kostenfaktors und der Verbesserung des baulichen Zustandes (Rn. 34 ff.).
Dass bei der Ermittlung des fiktiven Kostenanteils für ersparten Instandhaltungsaufwand dem Tatrichter die Möglichkeit einer Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO offenstehen muss, liegt auf der Hand, wird vom BGH aber ausdrücklich klargestellt (Rn. 24, 41).
2. Notwendige Prüfung einzelner Maßnahmen – ein Hinweis
Anders als der mit Urteil vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) entschiedene Fall bot der vorliegende Sachverhalt keinen Anlass (und keine Gelegenheit), die dargelegten Grundsätze anhand einzelner Bauteile oder Installationen zu konkretisieren. Entsprechende Anmerkungen finden sich bei Beyer, jurisPR-MietR 21/2020 Anm. 2 unter B. 4.a) und b).


D.
Auswirkungen für die Praxis
1. Empfehlung für Vermieter
Der Schwerpunkt des Urteils vom 11.11.2020 liegt zweifellos auf dem Komplex der modernisierenden Erneuerung mit der Schätzung und dem Abzug des fiktiven Kostenanteils für noch nicht fällige, aber demnächst notwendige und deshalb „ersparte“ Instandhaltungskosten. Dennoch ergeben sich aus der umfassenden Begründung unmittelbare Auswirkungen für die Praxis insbesondere auf der Seite des Vermieters, und zwar bereits im Stadium der Planung einer Modernisierung, aber ebenso für die Mieterhöhung selbst.
a) Vorweg: Die Planung einer umfassenden Modernisierung
Für den Vermieter, der eine erhebliche Modernisierung einer Mietwohnung plant, empfiehlt es sich, zunächst die Vorgaben dieses Urteiles quasi als Checkliste zu nutzen und sodann Schrift für Schritt vorzugehen: Der im Urteil (Rn. 14) unter Bezugnahme auf das Berufungsurteil (alternativ) erwähnte Betrag von 2.000 Euro/m² Wohnfläche für einen Neubau (ohne Grundstückskosten) bzw. ein Drittel dieses Betrages – aufgerundet 700 Euro/m² Wohnfläche – als Kosten-Maßstab für die Annahme einer umfassenden Modernisierung wird verschiedentlich auch im Schrifttum genannt (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. § 556f Rn. 9; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. § 556f Rn. 11, dort auch mit Hinweisen auf die einschlägige Rechtsprechung des LG Berlin; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 556f Rn. 6; Wichert in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556f BGB Rn. 10).
- Vergleichbare Neubaukosten: 2.000 Euro/m², davon 1/3 = rd. 700 Euro/m², evtl. Zu- oder Abschlag bei regionalen Abweichungen;
- konkrete, sachkundige Kostenschätzung für die geplanten Maßnahmen (Architekt, Handwerker-Kostenvoranschläge);
- „Bereinigung“ der Baukosten: möglichst genaue Schätzung und Abzug zeitanteiliger fiktiver Erhaltungskosten (Leitsatz 2 b) und Rn. 26, 29);
- Umrechnung der Kosten je Quadratmeter Wohnfläche: mindestens 700 Euro/m²;
- qualitative Verbesserung (= Modernisierung!), insbesondere: Sanitär, Heizung, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, energetische Eigenschaften (Rn. 33).
b) Nach Abschluss der Maßnahme:
- Mieterhöhung umfassend und nachvollziehbar begründen entsprechend der „Checkliste“ unter A.; Belegeinsicht anbieten.
- Wichtig: Hinweis auf erste Vermietung nach der Modernisierung.
2. Empfehlung für Mieter
Bei Bedarf Belege anfordern. Im Zweifel Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen; Rechtsrat einholen (unter Umständen schwierige Sach- und Rechtslage).




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