Anmerkung zu:AG Ludwigsburg, Urteil vom 07.08.2017 - 11 C 1230/17
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:05.04.2018
Quelle:juris Logo
Normen:§ 558d BGB, § 558a BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 7/2018 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 7/2018 Anm. 1 Zitiervorschlag

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Werten des Mietspiegels einer Nachbargemeinde



Orientierungssatz

Da ein bekannter Preisabstand zwischen den Gemeinden Stuttgart und Gerlingen in punkto der Vergleichsmiete besteht, kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen für eine in Gerlingen belegene Wohnung nicht mit dem Stuttgarter Mietpreisspiegel begründen, auch wenn es sich bei Gerlingen um eine Nachbargemeinde der Stadt Stuttgart handelt (Festhaltung AG Ludwigsburg, Urt. v. 13.02.2017 - 7 C 3061/15 - WuM 2017, 327). Es fehlt an einer Vergleichbarkeit der Gemeinden.



A.
Problemstellung
In Deutschland gibt es ca. 11.100 Gemeinden. Alle deutschen Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern haben einen Mietspiegel mit Ausnahme von Bremen. In Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 100.000 und 500.000 haben 89% einen Mietspiegel. Aber selbst in diesen Großstädten sind nicht alle Mietspiegel qualifiziert i.S.d. § 558d BGB. Die Zahlen darüber, wie viele Mietspiegel es in Deutschland insgesamt gibt, sind sehr unterschiedlich. Nach dem F&B Mietspiegelindex soll es ca. 554 Mietspiegel in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern geben, davon 378 in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern. Nach Angabe des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beziehen sich 701 Kommunen auf Angaben aus ca. 350 Mietspiegeln, von denen wiederum 86 als qualifiziert geführt werden. Da Mietspiegel aber der einfachste Weg sind, Mieterhöhungsverlangen zu begründen und das Gesetz dies in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auch ausdrücklich vorsieht, stellt sich immer wieder die Frage, wann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgegriffen werden darf.
Das AG Ludwigsburg hat sich für die Gemeinde Gerlingen zum wiederholten Male mit der Frage beschäftigt, ob dort der Mietspiegel für Stuttgart dort angewandt werden könne.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Im Juli 2015 verlangte der klagende Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von bisher 500 Euro auf 600 Euro. Der Mieter stimmte lediglich einer teilweisen Erhöhung der Miete auf 547,20 Euro zu. Der Vermieter hatte sein Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt Stuttgart begründet. Er ist der Auffassung, dass es sich um vergleichbare Nachbargemeinden handelt, weil die Mietpreisstruktur gleich sei, Gerlingen an Stuttgart unmittelbar angrenze und mit Bus und U-Bahn an Stuttgart angebunden sei. Auf diese Weise könnten sowohl die Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen als auch die staatlichen Einrichtungen erreicht werden.
Das AG Ludwigsburg hat die Zustimmungsklage als unzulässig abgewiesen.
Es habe kein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen vorgelegen, so das Amtsgericht. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urt. v. 12.12.2007 - VIII ZR 11/07 - NJW 2008, 573). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH, Urt. v. 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 - NJW 2014, 1173). Die Begründung muss auf ein geeignetes Begründungsmittel gestützt werden.
Das sei vorliegend aber nicht der Fall. Zwar könne gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 BGB auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde abgestellt werden, wenn ein Mietspiegel für die eigene Gemeinde fehle. Voraussetzung sei jedoch die Vergleichbarkeit der Gemeinden. Das sei bei Stuttgart und Gerlingen aber gerade nicht der Fall, was das Amtsgericht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sorgfältig ermittelt hat. Das Gutachten war zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Vergleichbarkeit nicht vorliege. Dazu hatte die gerichtlich bestellte Sachverständige die Angebotsdaten der Immobilienplattform www.immowelt.de im Zeitraum von August 2013 bis August 2016 ausgewertet und festgestellt, dass der allgemeine Preisabstand zwischen Stuttgart und Gerlingen im Mittel ca. 14% betrage und die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Stuttgart unter Anwendung eines 14%igen Abschlages abgeleitet werden könne.
Das Amtsgericht ist aber der Auffassung, dass nach der Rechtsprechung des BGH die fehlende Vergleichbarkeit nicht durch einen prozentualen Abschlag ersetzt werden könne (BGH, Urt. v. 13.11.2013 - VIII ZR 413/12 - NJW 2014, 1173). Gemäß § 558a Abs. 4 BGB sei der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele.


C.
Kontext der Entscheidung
Damit hat sich die Abteilung 11 des AG Ludwigsburg der Rechtsprechung der Abteilung 7 angeschlossen (AG Ludwigsburg, Urt. v. 13.02.2017 - 7 C 3061/15 m. Anm. Mummenhoff, jurisPR-MietR 24/2017 Anm. 2). Das Ergebnis der Entscheidung wird wahrscheinlich stimmen, die Begründung ist aber nicht überzeugend und vielleicht sogar falsch. Das Gericht begründet seine Entscheidung mit dem Ergebnis, nämlich der unterschiedlichen Miethöhe. Nach dem Gesetz müssen aber die Gemeinden vergleichbar sein. Das hat zunächst mit dem Mietniveau in beiden Gemeinden nichts zu tun. Die Vergleichbarkeit der Gemeinden kann sich u.a. nach folgenden Parametern richten:
der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur
dem Grad der Industrialisierung
der verkehrstechnischen Erschließung
der Anbindung an Versorgungszentren
Daneben kann die Einstufung der Gemeinden in die neun Kreistypen entsprechend den Definitionen der Zentralität und Verdichtung der Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung herangezogen werden. Danach erfolgt die Einteilung in folgende Regionen:
mit großen Verdichtungsräumen, Kernstädte,
mit großen Verdichtungsräumen, hochverdichtete Kreise,
mit großen Verdichtungsräumen, verdichtete Kreise,
mit großen Verdichtungsräumen, ländliche Kreise,
mit Verdichtungsansätzen, Kernstädte,
mit Verdichtungsansätzen, verdichtete Kreise,
mit Verdichtungsansätzen, ländliche Kreise,
verdichtete Kreise in ländlich geprägten Regionen,
ländliche Kreise in ländlich geprägten Regionen.
Deshalb spricht viel dafür, dass die mit 628.000 Einwohnern sechstgrößte Stadt Deutschlands und zugleich Landehauptstadt Stuttgart mit der ca. 20.000 Einwohner zählenden Stadt Gerlingen nicht ansatzweise vergleichbar ist. Das gilt wahrscheinlich für jeden der oben genannten Punkte. Dass sich Gerlingen in der Nähe der Landeshauptstadt befindet und deshalb ihre Einwohner von den Vorzügen Stuttgarts profitieren können, ändert nichts daran, dass die Städte schlicht nicht vergleichbar sind.
Der Hinweis des Amtsgerichts auf das Urteil des BGH vom 13.11.2013 (VIII ZR 413/12 - NJW 2014, 1173 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 1/2014 Anm. 3) zur Verwendung des Mieterspiegels Nürnberg in Rückersdorf geht ebenfalls fehl. Der BGH hatte den Abschlag bereits deshalb abgelehnt, weil die Gemeinden nicht vergleichbar waren und nicht, weil ein Abschlag zur Herstellung der Vergleichbarkeit grundsätzlich unzulässig ist. Für die Feststellung der Vergleichbarkeit kommt es auch nicht auf die Vergleichbarkeit mit – angrenzenden – Stadtteilen, sondern auf einen Vergleich mit dem gesamten Stadtgebiet an.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Wenn das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, dann muss die Klage als unzulässig abgewiesen werden (BGH, Urt. v. 12.05.2004 - VIII ZR 234/03 - NZM 2004, 581; BGH, Urt. v. 19.07.2006 - VIII ZR 212/05 - NJW-RR 2006, 1305; BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 - NJW 2008, 848). Ohne wirksames Erhöhungsverlangen beginnt die Überlegungsfrist nicht zu laufen und ohne Ablauf der Überlegungsfrist beginnt die Klagefrist nicht.



Das "größte juris zum Festpreis".

juris Spectrum

juris Spectrum

Jetzt hier informieren!

Cookies erleichtern uns die Bereitstellung und Verbesserung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Webseiten erklären Sie sich einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Der Nutzung können Sie in unserer Datenschutzrichtlinie widersprechen.

Einverstanden
X