juris PraxisReporte

Anmerkung zu:LG Frankfurt 13. Zivilkammer, Urteil vom 22.06.2023 - 2-13 S 72/22
Autor:Wolfgang Dötsch, RiOLG
Erscheinungsdatum:06.06.2024
Quelle:juris Logo
Normen:§ 21 WoEigG, § 10 WoEigG, § 242 BGB, § 313 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 11/2024 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Dötsch, jurisPR-MietR 11/2024 Anm. 1 Zitiervorschlag

Anspruch eines Teileigentümers gegen übrigen Eigentümer auf Rückumwandlung einer Teileigentumseinheit in Wohneigentum



Leitsatz

Alleine die Möglichkeit für eine Wohneinheit einen um 15% höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahin gehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-)umgewandelt wird.



A.
Problemstellung
Eine Zeitlang sah es so aus, als wollte der V. Zivilsenat des BGH durchaus das Augenmerk der Praxis etwas mehr auf die Regelung zur Anpassung von Vereinbarungen in § 10 Abs. 2 WEG richten. Schon die prozessualen Probleme – der WEMoG-Gesetzgeber hat hier bewusst nicht den sog. Verbandsprozess implementiert und in diesem Zusammenhang auch den weitergehenden § 21 Abs. 8 WEG a.F. mit § 41 Abs. 1 Satz 2 WEG bewusst auf die reine Beschlussersetzungsklage „zurückgestutzt“ – haben dieses Thema aber bisher weitgehend ins Leere laufen lassen. Dennoch gibt es Fälle, in denen man mit der Norm arbeiten kann und auch muss – der vorliegende kleine Fall lohnt insofern die nähere Befassung mit dem Thema.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
2003 erwarben die Klägerinnen Wohnungseigentum an zwei Wohnungen, die aufgrund einer damals noch geltenden sog. Öffnungsklausel zugunsten der Klägerinnen von diesen in Teileigentum umgewandelt und lange an ein Steuerbüro vermietet werden konnten. Nach der Beendigung des Mietvertrages beabsichtigen die Klägerinnen, die Einheiten zu veräußern, hilfsweise zu vermieten. Auf Vermittlungsbemühungen des beauftragten Maklerbüros hin wurde ein Angebot zum Kauf der Einheiten als Wohneinheiten i.H.v. 1.260.000 Euro unterbreitet, während für den Kauf als Gewerbeeinheit nur ein Höchstgebot von 1,1 Mio. Euro abgegeben wurde. Mit Rücksicht hierauf wollen die Klägerinnen nunmehr das Teileigentum wieder in Wohnungseigentum (zurück-)umwandeln. Der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung stimmten alle übrigen Eigentümer mit Ausnahme des Beklagten zu. Die Klägerinnen machen gegen ihn daher einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 WEG geltend. Mit Erfolg?
Nein! Die Klägerinnen haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung, insbesondere nicht aus § 10 Abs. 2 WEG.
Nach dieser Norm kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus „schwerwiegenden Gründen“ unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG a.F. (= § 10 Abs. 2 WEG n.F.) sind die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst abgesenkt worden, indem nunmehr „schwerwiegende Gründe“ und nicht mehr – wie es früher in der Rechtsprechung vertreten wurde – „außergewöhnliche Umstände“ vorausgesetzt werden (vgl. BT-Drs. 16/887, S. 18 f.). „Schwerwiegende Gründe“ können vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und wenn ferner objektive Umstände dafürsprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte (vgl. BGH, Urt. v. 22.03.2019 - V ZR 298/16 Rn. 15 - NJW 2019, 3716, 3717). Das kommt etwa in Betracht, wenn die in der Teilungserklärung als Abstell-, Wasch- und Trockenräume bezeichneten Räume eigentlich als Wohnungen genutzt werden können sollten (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 21 ff.) oder wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung einer Teileigentumseinheit angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; in diesem Fall verhindert das Festhalten an der vereinbarten Nutzung jegliche wirtschaftliche Verwertung der Einheit (vgl. BGH, Urt. v. 23.03.2018 - V ZR 307/16 Rn. 12 - NJW-RR 2018, 1227).
Nach diesen Grundsätzen liegt hier aber kein „schwerwiegender Grund“ darin, dass die Klägerinnen im Fall der Veräußerung als Wohnungseinheiten einen um 160.000 Euro höheren Kaufpreis erzielen könnten als im Fall der Veräußerung als Teileigentumseinheiten. Auch wenn die Anforderungen mit der Einführung der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gesenkt wurden, muss die Zuerkennung eines Abänderungsanspruchs auf echte Ausnahmefälle beschränkt werden, da mit der Regelung in die Vertragsfreiheit der Eigentümer eingegriffen wird. Die zu berücksichtigenden Gründe können zwar auch wirtschaftlicher Natur sein. Wie die vom BGH entschiedenen Fälle zeigen, sind diese aber insbesondere dann „schwerwiegend“, wenn durch das Festhalten an der Regelung die wirtschaftliche Verwertung der Einheit nicht (mehr) möglich ist. Der hier jedenfalls zu erzielende Erlös von 1,1 Mio. Euro zeigt aber deutlich, dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen. Allein die voraussichtliche Erzielung eines um ca. 14,6% höheren Verkaufserlöses im Fall der Änderung genügt nicht. Dabei kann offenbleiben, ob ein zu erwartender geringerer Verkaufserlös überhaupt als „schwerwiegender Grund“ in Betracht kommt, denn das wirtschaftliche Risiko, dass sich die Immobilienpreise für Wohn- und Teileigentum unterschiedlich entwickeln, trägt der Eigentümer. Im Regelfall dürfte daher die Möglichkeit einen höheren Verkaufspreis bei einer Nutzungsänderung zu erzielen, nicht dazu führen, dass die anderen Eigentümer dieser zustimmen müssten. Jedenfalls Mindererlöse von bis zu 25% sind keinesfalls ausreichend. Dafür spricht, dass auch eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels bei den verbrauchsunabhängigen Kosten grundsätzlich erst bei einer Kostenmehrbelastung von mindestens 25% verlangt werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.2010 - V ZR 174/09 - NJW 2010, 3296, 3297).
Andere schwerwiegende Gründe sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Klägerinnen vortragen, sie hätten von vornherein beabsichtigt, die Einheiten nach der Vermietung an das Steuerbüro als Wohnraum zu nutzen bzw. zu veräußern und die Teilungserklärung nur aufgrund fehlerhafter anwaltlicher Beratung geändert, ergibt sich hieraus kein über das wirtschaftliche Interesse an der Erzielung eines höheren Kaufpreises im Fall der Umwandlung zu Wohneinheiten hinausgehendes Interesse.
Im Übrigen spricht zwar viel dafür, dass die begehrte Änderung unter Berücksichtigung der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht „unbillig“ wäre. Denn nach der ursprünglichen Teilungserklärung bestand die Gemeinschaft ausschließlich aus Wohnungseigentum und die Umwandlung der Einheiten Nr. 1.6 und 1.7 in Teileigentum erfolgte aufgrund der Öffnungsklausel allein durch die Klägerinnen. Mit der nunmehr beabsichtigten Änderung würde nur der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt und damit die Nutzungsart der Einheiten an die übrigen Wohneinheiten angeglichen. Die Rechte und Interessen der anderen Eigentümer sind aber erst in einem zweiten Schritt zu berücksichtigen, wenn – im ersten Schritt – festgestellt wurde, dass die Interessen desjenigen, der die Änderung begehrt, schwerwiegende Gründe darstellen. Das Interesse der Klägerinnen beschränkt sich aber darauf, einen höheren Verkaufserlös zu erzielen.
Die Klägerinnen haben auch keinen Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dies würde voraussetzen, dass die Voraussetzungen des von der Rechtsprechung vor der Neuregelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG a.F. entwickelten Anpassungsanspruchs bei grober Unbilligkeit vorliegen. Erforderlich wären danach außergewöhnliche Umstände, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 12.04.2013 - V ZR 103/12 Rn.12 - NJW 2013, 1962, 1963). Da die wirtschaftlichen Interessen der Klägerinnen, wie ausgeführt, keine „schwerwiegenden Gründe“ darstellen, kann es sich (erst recht) auch nicht um außergewöhnliche Umstände im Sinne der Rechtsprechung handeln.


C.
Kontext der Entscheidung
Überzeugend und auf der Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung insbesondere zum „Ärztehaus“ (BGH, Urt. v. 23.03.2018 - V ZR 307/16 - NJW-RR 2018, 1227) schulmäßig durchgeprüft. Man müsste bei der Bewertung ggf. noch ergänzen, dass die Klägerinnen sich durch die von ihnen über die frühere Öffnungsklausel vorgenommene Umwandlung das Problem selbst „eingebrockt“ haben und eine etwaige anwaltliche Schlechtberatung in dem Punkt jedenfalls kein Argument im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern sein könnte. Mit der Umwandlung in Teileigentum haben sie absehbar auch die späteren Verwertungsrisiken in Kauf genommen, was in der Gewichtung der Umstände auch noch eher gegen sie streitet. Dafür spricht auch, dass man nach h.M., um verschiedene, möglichst weitgehende Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne dass es der im Falle nachträglicher Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, auch eine Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung unterlassen oder (ausdrücklich) eine alternative Nutzung, nämlich die Nutzung zu Wohnzwecken und/oder nicht zu Wohnzwecken bestimmen kann (KG, Beschl. v. 03.12.2007 - 24 U 71/07 - MittBayNot 2008, 209). Dass man das seinerzeit nicht versucht hat, kann es den Klägerinnen jetzt nicht einfach machen, den Beklagten nunmehr zur (Rück-)Anpassung zu zwingen.
Müller (in: BeckOK-WEG, 56. Edition, Stand: 02.04.2024, § 10 Rn. 213) verneint die von der Kammer offengelassene Frage, ob ein Begehren, nur einen höheren Verkaufspreis zu erhalten, überhaupt einen Anspruch aus § 10 Abs. 2 WEG begründen kann, weil es – „außer bei absoluten Ausnahmefällen“ – hier gerade nicht darum geht, eine angemessene Nutzung der Immobilie zu ermöglichen, sondern im Gegenteil diese ja gerade wieder zu veräußern. Das erscheint aber unter Umständen zu eng, weil auch die Veräußerung nur eine Form der Verwertung ist und gerade etwaige schlechtere Vermietungsbedingungen ggf. auch den Marktwert bestimmen dürften. Wahrscheinlich ist das nur eine Frage der Argumentation in der Klagebegründung und weitgehend austauschbar.


D.
Auswirkungen für die Praxis
§ 10 Abs. 2 WEG wird unter Umständen – ebenso wie der Anspruch aus den §§ 242, 313 BGB auf Abänderung sachenrechtlicher Grundlagen – bald nochmals praktisch bedeutsamer, wenn die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt werden müssen. Dann kann man über Ansprüche auf Anpassung/Aufhebung eines Sondernutzungsrechts gegen angemessenen Ausgleich mit BGH, Urt. v. 23.03.2018 - V ZR 65/17 nachdenken, wenn etwa einer der Stellplätze vor dem Haus verkleinert werden muss, um so einen allein geeigneten Stellplatz für die Wärmepumpe zu finden. Diese Fragen können hier nicht vertieft werden (dazu demnächst Dötsch, MietRB 2024, voraussichtlich in Heft 8).



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