juris Nachrichten

  • Die wichtigsten Entscheidungen
  • Gesetzesentwicklungen und -vorhaben
  • Tagesaktuelle Auswahl der juris Redaktion

Die juris Nachrichten App jetzt gratis herunterladen

Login
Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20
Autor:Carsten Herlitz, RA und Lehrbeauftragter der EBZ Business School
Erscheinungsdatum:22.07.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 2018-12-18 BGB \xa7, § 558c BGB, § 558d BGB, § 287 ZPO
Fundstelle:jurisPR-MietR 15/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Herlitz, jurisPR-MietR 15/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels



Leitsätze

1. Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (im Anschluss an Senatsurt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 - NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.).
2. Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ggf. schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung des Senatsurt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 346/10 - NJW 2012, 1351 Rn. 30).
3. Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa) - Ermessen steht. Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Bestätigung der Senatsurteile v. 24.04.2019 - VIII ZR 62/18 - NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18 Rn. 17; jeweils in Fortführung des Senatsurt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 346/10 Rn. 25 f.).



A.
Problemstellung
Erneut geht es um die Frage, ob der Mietspiegel ein taugliches Begründungsmittel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gewesen ist. Der Fall handelte – wieder einmal – in Berlin. Börstinghaus (NJW 2015, 3200) hat dies einmal als Berliner „Mietspiegel-Quiz“ bezeichnet. Ob sich dies mit der Mietspiegelreform 2021 ändert, bleibt abzuwarten.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Eine Vermieterin verlangte von den Mietern einer 81 m² großen Wohnung in Berlin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 588 Euro auf 655 Euro ab Oktober 2017. Das entsprach einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,01 Euro/m². Nach dem Berliner Mietspiegel 2017 lag die Nettokaltmietenspanne zwischen 5,52 Euro/m² und 9,20 Euro/m². Die Mieter hatten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt.
Das Amtsgericht wies die Klage ab, da die ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der bereits entrichteten Nettokaltmiete liege (7,27 Euro/m²). Das LG Berlin gab hingegen der Vermieterin Recht:
Das Landgericht hat ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt. Es fühlte sich an die Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts nicht gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt hatte. Für das Landgericht war der Berliner Mietspiegel nämlich keine geeignete Schätzgrundlage. Er würde einer stets gebotenen Plausibilitätskontrolle mit Blick auf die substantiierten Einwendungen der Vermieterin gegen dessen Richtigkeit und Repräsentativität nicht Stand halten. Auch sei der Berliner Mietspiegel nicht als einfacher heranzuziehen, weil die Vermieterin den Erkenntniswert des Mietspiegels insgesamt in Frage gestellt habe. In einem solchen Fall komme dem Mietspiegel nicht einmal eine Indizwirkung zu, da auch dieser eine zutreffende Datenerhebung voraussetze.
Der Sachverständige hatte 14 Vergleichswohnungen betrachtet und eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,20 Euro/m² ermittelt. Die Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten ließ das Landgericht nicht zu. Denn während der Mietspiegel sämtliche Wohnungen innerhalb einer bestimmten Größenordnung erfasse, habe der Sachverständige nur solche Vergleichswohnungen herangezogen, die hinsichtlich ihrer Lage und Ausstattung mit der zu bewertenden Wohnung individuell vergleichbar waren.
Bei der Betrachtung der 14 Vergleichswohnungen ging der Gutachter vom Zeitpunkt der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus und nicht vom Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter.
Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.
Zunächst stellte der BGH fest, dass zwischen den Parteien kein Streit über die Frage bestand, dass sich die Miete in der im Mietspiegelfeld I.2 aufgeführten Spanne von 5,52 Euro/m² bis 9,20 Euro/m² bewege. Damit verlangte die Klägerin also mit 8,01 Euro/m² eine Miete, die innerhalb dieser Spanne lag.
Der BGH hielt weiter an seiner Rechtsprechung fest, wonach das Landgericht trotz Vorliegens eines Berliner Mietspiegels, dem grundsätzlich eine Indizwirkung zukomme (vgl. BGH, Urt. v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19), ein Sachverständigengutachten einholen durfte. Die Gerichte – so der BGH – seien nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf – unstreitige oder festgestellte – Indizien, die einen Schluss auf die Hauptsache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Hauptsache angebotenen Beweises abzusehen (BGH, Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20).
Auch sei das Berufungsgericht nicht verpflichtet gewesen, die im Berliner Mietspiegel 2017 enthaltene „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Greife die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder sei ein Rückgriff darauf – wie hier – mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand einer – sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden – Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereitstelle (BGH, Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 Rn. 42, zu demselben Mietspiegel). Es sei hierzu aber eben nicht verpflichtet.
Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO stehe es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführe oder sich – in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urt. v. 09.10.1990 - VI ZR 291/89 - NJW 1991, 1412, unter II 1 a) – mit einer Schätzung begnüge (BGH, Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 Rn. 43).
Entgegen der Auffassung der Revision führe auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (BGH, Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 Rn. 50 f.; vgl. auch BGH, Urt. v. 06.11.2013 - VIII ZR 346/12 Rn. 25 f. - NJW 2014, 292). Das gelte insbesondere, wenn sich die breite Datengrundlage des Mietspiegels – wie hier – ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder beziehe und im Streitfall nur die konkrete Einordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedurfte (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 Rn. 52).
Der BGH meinte jedoch, dass der maßgebliche Stichtag für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen rechtsfehlerhaft bestimmt worden ist. Der Sachverständige hätte auf den Zeitpunkt abstellen müssen, an dem den Mietern das Mieterhöhungsverlangen vom Juli 2017 zugegangen war und eben nicht auf den Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete wirksam wäre (Oktober 2017).
Das Mietentgelt in 2017 wurde in zwei Fällen (neu) vereinbart bzw. geändert, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließ, zu welchem Zeitpunkt das genau der Fall war.
Bei zwei der hier herangezogenen Vergleichswohnungen hätte es nämlich auch gut möglich sein können, das die Mieten nach Zugang der Mieterhöhungserklärung neu vereinbart worden sind.
Aufgrund dieser Unklarheit wies der BGH also die Sache an das Landgericht zurück.
In seinen weiteren Entscheidungsgründen machte der BGH deutlich, dass er an der Rechtsprechung festhalte, wonach ein angemessenes Verhältnis der herangezogenen Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen erst dann zu verneinen sei, wenn der Tatrichter beide Gruppen gar nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in seine Betrachtung einbezogen hat (vgl. BGH, Urt. v. 24.04.2019 - VIII ZR 62/18, und BGH, Urt. v. 24.04.2019 - VIII ZR 82/18). Eine Offenlegung von tatsächlichen Umständen, die der Sachverständige selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, sei aus rechtsstaatlichen Gründen regelmäßig erst dann geboten, wenn eine der Parteien diese Befundtatsachen bestreitet (vgl. BVerfG, Beschl. v. 11.10.1994 - 1 BvR 1398/93 - BVerfGE 91, 176, 182).


C.
Kontext der Entscheidung
Soweit der BGH urteilt, dass die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt sind, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält, so folgt dies dem Senatsurteil vom 18.11.2020 (VIII ZR 123/20). Dort wurde dies selbst dann für möglich gehalten, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig in der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt.
Die Behauptung des Vermieters, die verlangte Miete überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, stellt nämlich eine Tatsachenbehauptung dar. Bestreitet der Mieter dies, muss das Gericht durch die beweisbelastete Partei überzeugt werden. Und bietet die beweisbelastete Partei ein Sachverständigengutachten an, so kann das Gericht seine Entscheidung auch hierauf stützen.
In der hier zugrunde liegenden Entscheidung wurde die Rechtsprechung des BGH für den einfachen Mietspiegel folgerichtig auf den qualifizierten Mietspiegel übertragen.
Und:
Der BGH hat in seiner Entscheidung aus 2020 klar formuliert, dass das Tatsachengericht auch nicht verpflichtet ist, „im Interesse der Prozessökonomie den Aufwand eines Gutachtens zu vermeiden“. Dabei bleibt es.
Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht. Daran hält der BGH auch hier fest. Diese Feststellung steht im Kern seit BayObLG v. 27.10.1992 - RE-Miet 3/92 - BayObLGZ 1992, 314. Da sich das Mietniveau zwischen Zugang des Mieterhöhungsverlangens und dem Wirksamwerden ändern kann und das Wirksamwerden also von Mieten abhängt, deren Höhe „in der Zukunft liegen“, kann der Mieter die Zulässigkeit der begehrten Mieterhöhung auch nur anhand der Mieterhöhungserklärung zum Zeitpunkt des Zugangs überprüfen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die BGH-Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung, wonach auch bei Vorliegen eines Mietspiegels die Gerichte nicht gehindert sind, andere Begründungsmittel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Bei der Einordnung von Spannen sind die Gerichte auch weiterhin nicht an die Orientierungshilfen gebunden. Diese sind allein Schätzungsgrundlage.
Es ist nicht zu erwarten, dass sich diese Rechtsprechung mit der wohl noch in diesem Jahr in Kraft tretenden Mietspiegelreform ändert. So wird mit § 558d Abs. 1 Satz 3 BGB (2021) eine neue gesetzliche Vermutungswirkung eingeführt:
„Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die einen nach § 558c Abs. 5 BGB erlassene Rechtsverordnung an einen qualifizierten Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.“
Damit ist der Gesetzgeber dem Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz und des Bundesministeriums des Innern und für Bau und Heimat nicht gefolgt, der noch vorsah, dass bei Vorliegen der entsprechenden Anforderungen der Mietspiegel als qualifiziert gilt.
Mit der jetzt normierten Neufassung bleibt es erst einmal beim Status quo:
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, so kommt es darauf an, ob die Qualifikation von beiden Parteien akzeptiert wird. Ist dies der Fall, greift die Vermutungswirkung des § 558d BGB. Dies hilft aber nicht weiter, da die Vermutungswirkung, ebenso wie die Indizwirkung nur besagt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der dort aufgezeigten Spanne liegt. Und: Bei großen Spannen muss das Gericht im Zweifel gemäß § 287 ZPO schätzen. Es kann dabei entsprechend herausgegebene Orientierungshilfen als Grundlage verwenden. Es kann aber auch ein Sachverständigengutachten einholen (vgl. hierzu Börstinghaus, LMK 2021, 437146).
Eins aber könnte durch die Mietspiegelreform anders werden:
In einer entsprechenden Verordnung, die wohl im September den Bundesrat passieren wird, werden Grundsätze zur Aufstellung von Mietspiegeln festgelegt. Weiter wurden zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunftspflichten von Eigentümern und Mietern statuiert und Erhebungsmerkmale vorgegeben, wie Beginn des Mietverhältnisses, Zeitpunkt und Art der letzten Mieterhöhung und unter anderem Angaben zur Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des vermieteten Wohnraums. Die Datengrundlage zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel wird erweitert. Durch die Verordnung und den letztgenannten Neuerungen könnte es also für die beweisbelastete Partei schwieriger werden, die Qualifikation des Mietspiegels substantiiert zu bestreiten. Auf der anderen Seite könnte der Tatrichter quasi einfach nur „abhaken“, ob die nunmehr ausdrücklich vorgegebenen Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln eingehalten worden sind.
Warten wir es ab.




Zur Nachrichten-Übersichtsseite