juris Nachrichten

  • Die wichtigsten Entscheidungen
  • Gesetzesentwicklungen und -vorhaben
  • Tagesaktuelle Auswahl der juris Redaktion

Die juris Nachrichten App jetzt gratis herunterladen

Login
Anmerkung zu:OLG Stuttgart 13. Zivilsenat, Urteil vom 07.11.2019 - 13 U 215/19
Autor:Katrin Dittert, RA’in und FA’in für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Erscheinungsdatum:03.09.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 305 BGB, § 307 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 18/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Dittert, jurisPR-MietR 18/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Wirksamkeit einer Vormietrecht-Klausel im Gewerberaummietvertrag



Leitsatz

Die Klausel
„Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein.“
ist wirksam.



A.
Problemstellung
Das OLG Stuttgart hat sich mit der Frage befasst, ob ein einmaliges Vormietrecht in einem Gewerberaummietvertrag wirksam vereinbart werden kann, und zwar auch dann, wenn es zeitlich unbefristet ist.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Parteien sind Mieter und Vermieter von Geschäftsräumen und streiten darum, ob das im Mietvertrag enthaltene Vormietrecht wirksam ist. Der Mieter übte das Vormietrecht mit Schreiben vom 19.09.2018 aus, nachdem der Vermieter das Mietverhältnis zuvor mit Schreiben vom 23.06.2018 gekündigt hatte und einen Anschlussmietvertrag abgeschlossen hatte. In § 21 des Mietvertrages war zwischen den Parteien das folgende Vormietrecht vereinbart:
„Vormietrecht. Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein.“
Das OLG Stuttgart hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts dahin abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird.
Der Mieter sei nicht zur Räumung und Herausgabe verpflichtet gewesen, da durch die Ausübung des Vormietrechtes zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zu Stande gekommen sei. Der im Mietvertrag enthaltene § 21 und damit das Vormietrecht seien wirksam. Deren Voraussetzungen haben vorgelegen. Die Vermieterin sei nicht berechtigt gewesen, dieses neu zustande gekommene Mietverhältnis, auch nicht fristlos, zu kündigen.
Das Vormietrecht selbst sei eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, wobei die Regelung weder überraschend noch intransparent oder unangemessen benachteiligend sei. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB könne nämlich eine unangemessene Benachteiligung die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge haben. Zudem verpflichte das Transparenzgebot den Anwender, die Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Nach dem Transparenzgebot müsse die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennen lassen und der Verwender dieser Klausel müsse die Voraussetzungen und Rechtsfolgen ganz genau beschreiben. Dies bedeute – auch die ständige Rechtsprechung des BGH spreche hierfür –, dass gegenüber dem Vertragspartner alles verständlich und redlich sei und Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners hierbei zugrunde zu legen seien. Es komme nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall an.
Das OLG Stuttgart hat die Revision nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.


C.
Kontext der Entscheidung
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sind Allgemeine Geschäftsbedingungen so auszulegen – und dies einheitlich –, wie sie normalerweise von verständigen und redlichen Vertragspartnern verstanden werden (BGH, Urt. v. 24.11.2017 - LwZR 5/16 Rn. 9 m.w.N. - NJW-RR 2018, 199). Da bereits der Begriff des Vormietrechts ausreichend verständlich ist, ist § 21 des Mietvertrages nicht intransparent. Der Wortlaut der Vormietklausel ist in jeder Hinsicht eindeutig und lässt keinen Zweifel darüber aufkommen, dass jeder erste Vermietungsfall das Vormietrecht begründen könnte. Denn der durchschnittliche Vertragspartner kann das Vormietrecht nur dahingehend verstehen, dass lediglich jeder erste Vermietungsfall nach einem ordentlichen Vertragsablauf zählt. Zur Beantwortung der Frage, ob die Klausel als wirksam oder als unwirksam anzusehen ist, müssen die Interessen ordentlich gegeneinander abgewogen werden (vgl. Wurmnest in: MünchKomm BGB, 8. Aufl. 2019, § 307 Rn. 35 m.w.N.). Auch in der Literatur werden keinerlei Bedenken gegen eine langfristige Bindung durch ein mehrmaliges formularvertragliches Vormietrecht geäußert (vgl. Leo/Kappus, Vormietrecht kraft Gewerberaummiet-AGB?, NZM 2013, 665; Horst, Sicherung der Ansprüche der Vertragsparteien in der Gewerberaummiete, NZM 2018, 889).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Ein Vormietrecht ist genauso wie ein Vorkaufsrecht regelmäßig zwischen den Vertragsparteien ernst zu nehmen. Bei Übernahme eines solchen Gewerbemietverhältnisses ist darauf zu achten, ob ein solches Vormietrecht bereits ausgeübt wurde oder ob mit der Ausübung noch zu rechnen ist.




Zur Nachrichten-Übersichtsseite