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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 20.05.2020 - VIII ZR 55/19
Autor:Anja Krapf, RA'in und FA’in für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Erscheinungsdatum:01.10.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 49 BGBEG, § 558 BGB, § 558a BGB, Art 14 GG, § 555d BGB, § 242 BGB, § 555c BGB, § 555b BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 20/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Krapf, jurisPR-MietR 20/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Anforderungen an Ankündigung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme



Leitsatz

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).



A.
Problemstellung
Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Mit diesen Angaben soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, zu überprüfen, ob er die vom Vermieter angestrebte Modernisierungsmaßnahme duldet. Den Umfang der Mitteilungspflicht im Einzelnen exakt festzulegen, ist praktisch schwierig und im Einzelnen umstritten. Der BGH hatte sich deshalb neuerlich mit den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, hier: eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB, zu beschäftigen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte ist Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus. Die Wohnung verfügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 01.09.2017 kündigte die Klägerin der Beklagten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und sich über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken sollten, sollten die einzelnen Wohnungen an die neue Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz getrennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer Wohnungsstation, die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sollten. Hierzu war innerhalb der Wohnungen unter anderem die Entfernung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die Wohnungsstation und der Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherdes gegen einen Elektroherd beabsichtigt gewesen. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 Euro pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 1,50 Euro/m² an. Dem Ankündigungsschreiben ist eine Berechnung der Energieeinsparung als Anlage beigefügt gewesen, in der für alle betroffenen Wohnungen des Gebäudekomplex – ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1186,88 m² – eine Reduktion der Endenergie von bisher 213.970 KWh/a auf künftig 189.375 KWh/a angegeben war und in deren Folge sich die Verbrauchskosten um 0,08 Euro/m² Wohnfläche reduzieren sollten. Die Beklagte erteilte die erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen nicht. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und den Zugang zu den Mieträumlichkeiten zu ermöglichen.
Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
Der BGH hat die Rechtsauffassung des LG Bremens nicht geteilt und die nicht entscheidungsreife Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Insofern vertritt der BGH die Ansicht, dass das Schreiben der Klägerin – anders als das Berufungsgericht meint – die Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB erfülle.
Gemäß § 555d Abs. 1 BGB habe der Mieter Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen habe. Die letztgenannte Vorschrift sei gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhältnis anzuwenden, da das Mietverhältnis am 31.12.2008 bereits bestanden und der Beklagten das Ankündigungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. Unter Berücksichtigung des Gesetzgebers im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 sei der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung zunächst an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Insofern solle dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der ggf. zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen. Zum anderen sei aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken. Insofern sollen die Vorschriften zur Modernisierung den Mietern hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes dürfe nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert werde.
Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB bedürfe es deshalb der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme für den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ggf. mit sachverständiger Hilfe, überschlägig vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. BGH, Urt. v. 18.12.2019 - VIII ZR 332/18 - NZM 2020, 281). Diesen Anforderungen werde die hier streitgegenständliche Ankündigung gerecht. Insbesondere ergebe sich aus ihr hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt seien und inwieweit die baulichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. Das Ankündigungsschreiben stelle insbesondere den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Auch ermögliche die Ankündigung überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf die Wohnung der Beklagten bewirken werde.
Die Klägerin sei in diesem Zusammenhang auch berechtigt gewesen, auf das energiewirtschaftliche Gutachten Bezug zu nehmen. Die allgemeine Berechnung für sämtliche Wohnungen sei insbesondere nicht deshalb unbrauchbar, weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehle. Dieser Bezug könne unschwer hergestellt werden. Der Beklagten sei es anhand der Berechnung möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter von 1.186,88 m² auf die diese Ersparnis entfällt, die auf die Wohnung der Beklagten von 76,21 m² entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese belaufe sich durch Dreisatzrechnung für die Beklagte auf 1.579,25 kWh/a im Jahr. Auch könne die konkrete monatliche Heizkosteneinsparung von 6,10 Euro ohne Probleme errechnet werden. Ob diese Einsparung im Ergebnis keine signifikante, geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle, sei im Rahmen der Prüfung der formellen Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Belang.
Die Modernisierungsankündigung sei auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tatsächliche vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und die damit einhergehenden Verbräuche nicht berücksichtigt bzw. angegeben habe. Es sei weder ersichtlich noch vorgetragen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bzw. über Ausstattungsmerkmale verfüge, welche von denjenigen anderer Wohnungen in dem Gebäudekomplex derart abweichen, dass der Beklagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedürfe es vorliegend auch nicht der Angabe der konkreten Wirkungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage.


C.
Kontext der Entscheidung
I. Prüfungsverpflichtung des Mieters nach Zugang der Ankündigung
Die Entscheidung des BGH fügt sich nahtlos an seine Entscheidung vom 18.12.2019 (VIII ZR 332/18 - NZM 2020, 281) an und zeigt einmal mehr, dass der BGH offenbar geneigt ist, die mitunter recht hohen formellen Anforderungen der Literatur an Modernisierungsankündigungen nach unten zu korrigieren. Der BGH fordert insbesondere vom Mieter – genau wie bei der Frage einer Mieterhöhung gemäß den §§ 558 ff. BGB – eine Mitwirkungsverpflichtung, hier in Form der eigenen Berechnung. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a Abs. 2 BGB hat der BGH bereits wiederholt entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen den Mieter lediglich in die Lage versetzen soll, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und ggf. selbst überprüfen zu können. Der BGH hat dabei dem Mieter zugemutet, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen (BGH, Urt. v. 18.12.2019 - VIII ZR 236/18, zitiert nach juris; BGH, Urt. v. 11.07.2018 - VIII ZR 136/17 - NJW 2018, 2792). Nichts anderes soll nun auch im Ergebnis für die Modernisierungsankündigung gelten. Mit der Modernisierungsankündigung soll der Mieter ebenfalls lediglich in die Lage versetzt werden, ggf. unter Zuhilfenahme eines sachverständigen Dritten überprüfen zu können, ob er zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet ist. Ist der Mieter demzufolge nicht allein in der Lage, anhand der für das gesamte Wohnhaus beigefügten Energieeinsparungsberechnung, die konkrete Energieeinsparung für seine Wohnung zu berechnen, so wird ihm zugemutet werden können, sich hier der Hilfe Dritter zu bedienen. Diese Rechtsauffassung, keine überhöhten Anforderungen an die Modernisierungsankündigung zu stellen, erscheint im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG berechtigt und begrüßenswert.
II. Erweiterte Auslegung des Begriffs „Nachhaltigkeit“ i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB – hier Kostenersparnis: 6,10 Euro im Monat
Wenngleich die Duldungspflicht an die Modernisierungsankündigung anknüpft, so hängt sie dennoch nicht allein von dieser ab. Insofern hat der Mieter gemäß § 555d Abs. 1 BGB grundsätzlich – losgelöst von der Modernisierungsankündigung – nur Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die in § 555b Nr. 1-7 aufgeführt sind.
Gemäß § 555b Nr. 1 BGB liegt eine energetische Modernisierung aber nur dann vor, wenn durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob es bei der Begriffsbestimmung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Ergebnis darauf ankommt, wie viel Geld der Mieter monatlich einspart (hier 6,10 Euro) und/oder ob „nur“ eine messbare dauerhafte Einsparung an Heizenergie erzielt werden muss. Der BGH hat in der streitgegenständlichen Entscheidung diese Frage bedauerlicherweise offengelassen. Allerdings hat er zu § 3 MiethöheG bereits entschieden (BGH, Beschl. v. 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01 - WuM 2002, 366), dass eine Einsparung schon dann nachhaltig sei, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt werde und diese dauerhaft sei. Der BGH hat sodann in seinem Urteil vom 03.03.2004 (VIII ZR 151/03 - WuM 2004, 288) ergänzend für den preisgebundenen Wohnraum ausgeführt, dass der Betrag der Modernisierungsmieterhöhung nicht durch das Verhältnis der zu erzielenden Heizkostenersparnis begrenzt werde. Für eine solche Begrenzung nach Art einer Kappungsgrenze bestehe keine gesetzliche Grundlage, auch nicht über § 242 BGB.
Aus diesen Entscheidungen folgt zunächst, dass jede messbare dauerhafte Einsparung von Heizenergie auskömmlich ist, um den Begriff der Nachhaltigkeit in Bezug auf die Endenergie (Ressourcenschonung der Umwelt) zu bejahen. Darauf, wie viel Geld der Mieter tatsächlich monatlich einsparen würde, käme es demzufolge zunächst nicht an.
Diese Sichtweise lässt allerdings unberücksichtigt, dass sich der Begriff der Nachhaltigkeit in Abweichung von § 3 MiethöheG nicht nur auf die Einsparung von Endenergie bezieht, sondern darüber hinaus ausweislich des Wortlautes des § 555b Nr. 1 BGB eine zweite Komponente enthält, nämlich die Nachhaltigkeit muss auch in Bezug zur Mietsache stehen. Nach Artz (in: MünchKomm BGB, 8. Aufl. 2020, § 555b Rn. 6) besteht die Nachhaltigkeit in Bezug zur Mietsache, wenn das Ersparnis an Endenergie zumindest mittelbar der Mietsache und damit letztlich dem Mieter – beispielsweise durch Senkung seiner Heiz-/Stromkosten – zugutekommt. Nach vorgenannter Ansicht würde auch eine monatliche Einsparung von 6,50 Euro nachhaltig in Bezug auf die Mietsache sein. Dies erscheint zweifelhaft. Denn der Mieter würde im Rahmen der Mieterhöhung, die keine Begrenzung aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nach BGH erfährt, mit den finanziellen Folgen wirtschaftlich sinnloser oder allgemein ökologischer Maßnahmen belastet werden.
Insoweit muss aber das der Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter innenwohnende Äquivalenzprinzip, welches davon ausgeht, dass die Modernisierung auch zu einer Wohnwertverbesserung bzw. zu einer vergleichbaren direkten monetären Entlastung des Mieters an anderer Stelle führt, gewahrt bleiben. Gerade bei energetischen Sanierungen kann hier leicht zuungunsten des Mieters eine Schieflage entstehen, da die Modernisierung auch allgemeinpolitischen Zielen wie Energieeffizienz und dem Klimaschutz dienen soll (vgl. BT-Drs. 17/10485 v. 15.08.2012, S.1). Nachdem der Mieter jedoch über die Modernisierungsumlage die Kosten zu einem Großteil trägt, muss im Rahmen des Begriffs der Nachhaltigkeit in Bezug auf die Mietsache durch erweiterte Auslegung dieses Begriffs dafür Sorge getragen werden, dass der Mieter für seinen finanziellen Beitrag auch einen angemessenen und dauerhaften Ausgleich erfährt und die Maßnahme sich nicht überwiegend in einer Wertsteigerung der Immobilie niederschlägt oder gar weitestgehend nur allgemeinen klimapolitischen Zielen dient. Letzteres würde eine allgemeine „Mieterabgabe“ darstellen, für die jedoch eine Rechtsgrundlage nicht ersichtlich ist.
In Bezug auf die Mietsache dürfte daher unter Heranziehung der Grundsätze zur Wohnflächenabweichung eine Kostenersparnis für den Mieter bei ca. 5% gegenüber den bisherigen Heiz-/Stromkosten als nachhaltig anzusehen sein.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Auch wenn im streitgegenständlichen Fall eine Energieberechnung dem Ankündigungsschreiben beigefügt gewesen ist, so ist diese grundsätzlich nicht erforderlich. Ausreichend ist gemäß § 555c Abs. 3 BGB für energetische Modernisierungen gemäß § 555b Nr. 1 und 2 BGB, wenn der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nimmt. Darüber hinaus empfiehlt sich generell für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen, eine Beschreibung des alten und neuen Zustands. Denn nur so ist eine vergleichende Betrachtung möglich. Da eine Vielzahl von Vermietern in der Praxis mit der Erstellung einer formell wirksamen Modernisierungsankündigung überfordert sein dürfte, empfiehlt es sich, einen Anwalt hinzuzuziehen. Dessen Kosten dürften begleitende notwendige Nebenkosten der Modernisierung darstellen mit der Konsequenz, dass diese im Rahmen der Modernisierung umlagefähig wären.




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