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Anmerkung zu:LG Berlin 67. Zivilkammer, Urteil vom 13.04.2021 - 67 S 10/21
Autor:Carsten Herlitz, RA und Lehrbeauftragter der EBZ Business School
Erscheinungsdatum:30.09.2021
Quelle:juris Logo
Norm:§ 573 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 20/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Herlitz, jurisPR-MietR 20/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Eigenbedarfskündigung: Abstellen auf Vorstellung der Bedarfsperson bei fehlender definitiver Planung der Eigenbedarfsperson



Leitsatz

Für die Beurteilung, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, ist in den Fällen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Vorstellungen der Bedarfsperson und nicht auf die - in der Regel allerdings identischen - Vorstellungen des Vermieters abzustellen.



A.
Problemstellung
Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
In dem Besprechungsfall war die entscheidende Fragestellung, ob es bei einer Eigenbedarfskündigung, in der der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Vorstellung der Bedarfsperson oder aber auf die Vorstellung des Vermieters ankommt.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die klagenden Vermieter haben Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen.
Das LG Berlin hat die Berufung als unbegründet abgewiesen.
Zur Feststellung, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht, fand im Rahmen des Berufungstermins eine informatorische Parteianhörung der Kläger statt. Ergebnis der Parteianhörung war, dass die Planungen der Bedarfsperson aufgrund der immer wieder geänderten beruflichen Vorstellungen noch nicht hinreichend verfestigt waren.
Aufgrund der noch nicht hinreichenden Verfestigung der Planungen der Bedarfsperson, konnte die Kündigung auch nicht auf den Eigenbedarf gestützt werden.
Das Landgericht meinte, dass die Kündigung jedenfalls als sog. „Vorratskündigung“ unwirksam sei. Bei einer für die Beendigung des Mietverhältnisses unzureichenden Vorratskündigung habe sich die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2017 - VIII ZR 243/16 Rn. 18 - NZM 2017, 756; BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14 Rn. 22 - NJW 2015, 3368; KG, Beschl. v. 13.02.2014 - 67 S 475/13 Rn. 2 - WuM 2014, 288).
Abzustellen sei dabei in den Fällen, in denen der Vermieter Eigenbedarf nicht unmittelbar für sich, sondern für eine sonstige in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personen geltend macht, auf die Vorstellung der Bedarfsperson und nicht auf die – in der Regel allerdings identischen – Vorstellungen des Vermieters.


C.
Kontext der Entscheidung
Bereits 2015 hat der BGH entschieden, dass ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann rechtfertigt, wenn er vom Vermieter ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung demnach nicht (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14).
Daran anknüpfend hat der BGH 2016 entschieden, dass sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben muss, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (vgl. BGH, Beschl. v. 11.10.2016 - VIII ZR 300/15).
In beiden Entscheidungen des BGH bestand ein Eigennutzungswunsch des Vermieters, der aber verfestigt sein muss. Was aber für den Vermieter gilt, muss auch für diejenige Person gelten, für die der Vermieter den Eigenbedarf anmeldet, also für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Insofern hat das Amtsgericht recht, wenn es danach fragt, ob sich der Nutzungswunsch der Bedarfsperson hinreichend verdichtet hat. Denn ohne einen hinreichend verdichteten Nutzungswunsch der Bedarfsperson besteht im wörtlichen Sinn auch kein Bedarf für eine Kündigung. Insofern eine richtige Klarstellung des Landgerichts.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Wird für eine Bedarfsperson Eigenbedarf angemeldet und erscheint der Eigenbedarf fraglich, so ist auf die entsprechende Bedarfsperson abzustellen.




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