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Anmerkung zu:LG Zweibrücken Kammer für Handelssachen, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:12.11.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 536 BGB, § 326 BGB, § 275 BGB, § 441 BGB, § 1 BGBEG, § 313 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 23/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 23/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf gewerbliche Mietverhältnisse



Orientierungssatz zur Anmerkung

Zumindest für die ersten beiden Monate der infolge der Covid-19-Pandemie bedingten Schließung von Gewerberäumen ist eine Mietanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht vorzunehmen.



A.
Problemstellung
Aufgrund der im I. Quartal 2020 weltweit ausgebrochenen Covid-19-Pandemie haben die Bunderegierung und einzelnen Bundesländer eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen getroffen, die zum einen dem Gesundheitsschutz der Bevölkerung dienen sollten und eine zu schnelle Ausbreitung der Pandemie verhindern oder zumindest verzögern sollten und zum anderen die in einem bisher nicht dagewesenen Umfang eintretenden wirtschaftlichen Folgen der hierfür erforderlichen Maßnahmen regeln sollten. Für das Mietrecht stand dabei vor allem der Bestandsschutz im Vordergrund. Anders als in den Medien teilweise berichtet, ist gesetzlich eine Stundung der Miete nicht eingeführt worden. Hier sollten nach der Gesetzesbegründung die allgemeinen Regeln gelten. Bedeutung hat dies vor allem in der Gewerberaummiete. Hier wird intensiv diskutiert, ob die Mietsache wegen der Beschränkungen mangelhaft i.S.d. § 536 BGB geworden ist oder ob die Miete nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage herabgesetzt ist. Inzwischen liegen hierzu die ersten Urteile vor (auch LG Heidelberg, Urt. v. 30.07.2020 - 5 O 66/20). Wohl den gleichen Filialisten betreffend hatte sich auch das LG Zweibrücken mit diesen Fragen zu beschäftigen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag betreffend die Gewerberäume zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Die Beklagte musste im Hinblick auf den coronabedingten Lockdown nach entsprechender behördlicher Anordnung ihre in den streitgegenständlichen Räumen betriebene Filiale in der Zeit vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 für den Publikumsverkehr schließen. Sie zahlte daraufhin die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenpauschale und 19% Umsatzsteuer i.H.v. insgesamt 11.351,86 Euro für April 2020 nicht. Soweit ab dem 20.04.2020 der Filialbetrieb wieder uneingeschränkt aufgenommen werden konnte, rechnete sie hilfsweise mit der anteiligen März-Miete auf. Die Parteien streiten darüber, ob und ggf. in welcher Höhe eine Mietzahlungsverpflichtung bestand.
Nach Ansicht des LG Zweibrücken hat die Mietzahlungsverpflichtung in voller Höhe weiterbestanden.
Dieser Zahlungsanspruch sei weder wegen eines Mangels noch in Folge Unmöglichkeit der Leistungserbringung durch den Vermieter noch nach den Grundsätzen der gestörten Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise zu mindern oder anzupassen.
1. Die gesetzlichen Neuregelungen
Nach Ansicht des Landgerichts haben die gesetzlichen Neuregelungen keinen unmittelbaren Einfluss auf die Mietzahlungsverpflichtung. Art. 240 § 1 Abs. 1, Abs. 2 EGBGB gewährt für vor dem 08.03.2020 abgeschlossene Dauerschuldverhältnisse ein Leistungsverweigerungsrecht. Verbraucher und Kleinstunternehmer sind in diesem Bereich zur Leistungsverweigerung berechtigt, wenn sie ansonsten ihren angemessenen Unterhalt bzw. die wirtschaftlichen Grundlagen des Unternehmens gefährden würden. Die Regelungen gelten aber gemäß Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 EGBGB ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge.
2. Gewährleistungsrechte
Auch eine Minderung der Miete wegen der pandemiebedingten Schließung lehnt das LG Zweibrücken ab. Nach § 536 Abs. 1 BGB sei ein Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert sei, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zu einer angemessenen Mietminderung berechtigt.
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (vgl. BGH, Urt. v. 22.06.1988 - VIII ZR 232/87; BGH, Urt. v. 13.07.2011 - XII ZR 189/09). Sei die Mietsache als solche weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiere sich das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko, welches tatsächlich von dem Vermieter zu tragen wäre (vgl. BGH, Urt. v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97). Die behördliche Anordnung zur Schließung stehe im vorliegenden Fall ersichtlich in keinerlei Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume.
3. Unmöglichkeit der Leistung
Eine Herabsetzung oder ein Ausschluss der Mietzahlungsverpflichtung komme auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1-3, 441 Abs. 3 BGB analog in Betracht. Werde danach eine Leistung für den Schuldner unmöglich, brauche einerseits der Schuldner seine Leistung nicht zu erbringen und gleichzeitig entfalle der Anspruch auf Gegenleistung, wobei bei fortbestehender Teilleistung die Zahlungspflicht entsprechend herabzusetzen sei.
Die Mietsache als solche sei zur vertragsgemäß vereinbarten Nutzung weiterhin geeignet und es könne auch ohne unmittelbaren Kundenverkehr grundsätzlich der Einzelhandel – ggf. in abgeänderter Form – weiter betrieben werden. Auf die vereinbarte Lagermöglichkeit habe die behördliche Maßnahme ohnehin keinen Einfluss. Die behördlichen Beschränkungen lassen die Gebrauchsüberlassungsverpflichtung unberührt und richten sich ausschließlich gegen die Nutzung und damit das Verwendungsrisiko des Mieters. Die behördliche Beschränkung richte sich unmittelbar auch nur an den Betriebsinhaber und habe somit keinen unmittelbaren Einfluss auf das Innenverhältnis der Parteien.
4. Wegfall der Geschäftsgrundlage
Schließlich verneint das LG Zweibrücken auch eine Anpassung der Miethöhe unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB.
Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden seien, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abgeschlossen, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten, könne gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne (vgl. BGH, Urt. v. 11.12.2019 - VIII ZR 234/18). Als Ausnahme von dem Grundsatz „pacta sunt servanda“ seien diese Voraussetzungen sehr eng auszulegen.
Offengelassen hat das Landgericht, ob die Anwendung der Grundsätze nicht durch Art. 240 § 1 EGBGB verdrängt wird. Danach habe der Gesetzgeber das Fortbestehen der Mietzahlungsverpflichtung grundsätzlich angenommen. Denn selbst bei einer Anwendung ändere das an der Zahlungsverpflichtung nichts.
Das Landgericht stellt dabei darauf ab, dass durch die Folgen der behördlichen Beschränkungen nicht nur der Mieter betroffen sei, sondern auch der Vermieter. Er habe regelmäßig unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den Mieter weiterhin fortlaufende Finanzierungs- und Erhaltungskosten zu erbringen. Auch der Vermieter sei regelmäßig auf die Einnahmen aus Vermietung zur Deckung des Lebensunterhaltes angewiesen. Des Weiteren könnten bei erheblichen Beeinträchtigungen in Folge der Pandemie Gewerbetreibende Ausgleichsansprüche über den Staat in Anspruch nehmen, so dass auf diesem Wege Einkommensverluste zumindest teilweise kompensiert werden können. Hierzu zähle auch das Kurzarbeitergeld, welches zu deutlichen Einsparungen auf der Ausgabenseite während der behördlich angeordneten Schließung führen könne.
Möglich sei für den Mieter auch eine anderweitige Nutzung, z.B. als Lager, Büro und als Vertriebsstätte eines möglichen Onlinehandels. Der jeweilige Gewerbetreibende sei grundsätzlich auch als Unternehmer gehalten, Kompensationsmaßnahmen zu kreieren (Onlineshop, Gutscheinmodelle, Rabattaktionen etc.), bevor er Anpassungen eines bestehenden Vertrages verlangen könne.
Das LG Zweibrücken will deshalb zumindest für die ersten beiden Monate der Pandemie die Miete nicht gemäß § 313 BGB anpassen. Einem Unternehmer sei vielmehr zumutbar, auch auf unvorhergesehene Umsatzeinbußen jedenfalls kurzfristig auf andere Weise zu reagieren, als seine eigenen Vertragspflichten zu vernachlässigen. Erst wenn das Festhalten an dem Vertrag zu wirklich untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde, könne auch eine Anpassung des Vertrages erforderlich werden (vgl. BGH, Urt. v. 25.02.1993 - VII ZR 24/92; BGH, Urt. v. 29.04.1982 - III ZR 154/80). Bei Mietverträgen dürfe bei der Interessenabwägung nie aus dem Auge verloren werden, dass der Mieter das Risiko, dass er die gemietete Sache, welche zur Nutzung grundsätzlich geeignet sei, wie beabsichtigt verwenden könne, trage. Ihn treffe grundsätzlich das Risiko, mit dem Mietobjekt entsprechenden Gewinn zu erzielen.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Gerichte tasten sich jetzt langsam an die Problematik der Auswirkungen der pandemiebedingten Beschränkungen heran, nachdem in der Literatur schon eine sehr intensive Auseinandersetzung mit dem Thema stattgefunden hat (z.B. Vortrag Streyl auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2020, Covid-19-Probleme in der Wohn-und Geschäftsraummiete, NZM 2020, 817; Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 535 BGB Rn. 725 ff.).
Dabei entspricht es wohl inzwischen überwiegender Meinung, dass Gewährleistungsansprüche nicht in Betracht kommen, da ein Mangel der Mietsache an sich nicht vorliegt.
Problematisch ist die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dass der Betrieb des Geschäfts, also Kundenverkehr, die Geschäftsgrundlage des Vertrages ist, dürfte dabei selbstverständlich sein. Schwierigkeiten im Einzelfall macht die Frage der Risikoverteilung und die Rechtsfolge.
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage hat nur dann Konsequenzen, wenn der auch gemeinsame Irrtum keinen Umstand betrifft, der in die Risikosphäre einer Partei fällt (zuletzt BGH, Urt. v. 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - BGHZ 223, 290 = NZM 2020, 54). Hier kommt es stark auf die Umstände des Einzelfalles an. Bedeutsam ist vor allem die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung. Das Risiko eines Betriebsstillstandes von einer nicht zu langen Dauer wird jedes Unternehmen allein tragen müssen und dafür Vorkehrungen treffen müssen. Nur Beschränkungen über mehrere Monate oder ggf. wiederholte Schließungen dürften nicht mehr in den Risikobereich einer Partei fallen. Auch Ausweichmöglichkeiten des Unternehmens sind zu berücksichtigen. Konnte ein Teil des Umsatzes durch andere Vertriebsformen, wie Online-Handel, Lieferdienst, Umstellung der Produktion auf andere Produkte weiter generiert werden? Zu berücksichtigen ist, ob die Zeit der Schließung für andere Arbeiten wie z.B. vorgezogene Renovierungen oder Umbauten genutzt werden konnte.
Der BGH hat jüngst fast vorausschauend zur Risikoverteilung in Extremfällen schon erste Hinweise gegeben (BGH, Urt. v. 23.10.2019 - XII ZR 125/18 - BGHZ 223, 290 = NZM 2020, 54). Danach haben vertragliche oder gesetzliche Risikozuweisungen bei der Anwendung des Grundsatzes des Wegfalls der Geschäftsgrundlage „in extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt, unberücksichtigt zu bleiben“. Das spricht für eine eher großzügige Auslegung des Merkmals bei der Beurteilung der Folgen der Pandemie.
Der Wegfall der Geschäftsgrundlage führt grundsätzlich nicht automatisch zur Auflösung des Mietvertrages, sondern nur zur Anpassung seines Inhalts an die vereinbarten Verhältnisse. Seit der Kodifizierung des Rechtsinstituts in § 313 BGB muss der Mieter eine Vertragsanpassung verlangen. Ein solches Verlangen ist aber erforderlich, da anders als früher (BGH, Entscheidung v. 19.11.1971 - V ZR 103/69 - NJW 1972, 152; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 05.02.1999 - 7 U 79/98 - FamRZ 1999, 1395) die Anpassung des Vertrages nicht mehr automatisch eintritt.
Anzupassen ist regelmäßig nur die Höhe der Miete. Das maßgebliche Kriterium ist die Zumutbarkeit. Eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt nur dann in Betracht, wenn dies zur Vermeidung untragbarer, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin nicht vereinbarer und damit der anderen Vertragspartei nicht zumutbarer Folgen unabweisbar erscheint. Wenn die Parteien keine Einigung über die zu zahlenden Mieten herbeiführen können, muss das Gericht überlegen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie an das Problem gedacht hätten. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, ob ggf. Marktchancen weiter gewahrt werden sollten oder Konkurrenten vom Markt ferngehalten werden sollten. Nach Leo/Götz (NZM 2020, 402, 406) ist ein „fifty-fifty keine falsche Lösung“ (so auch Selk, Grundeigentum 2020, 585, 590; Sittner, NJW 2020, 1169, 1172; Weidt/Schiewek, NJOZ 2020, 481, 484; nach Ekkenga/Schirrmacher, NZM 2020, 410, 415 soll das nur die ersten 14 Tage gelten, danach soll der Mietzinsanspruch ganz entfallen). Häublein/Müller (NZM 2020, 481) schlagen eine zweistufige Anpassung vor. Zunächst soll eine Stundung der Miete i.H.v. 50% (in Ausnahmefällen bis 100%) erfolgen und später, wenn die Pandemiefolgen überschaubar sind, eine Mietanpassung nach Risikogesichtspunkten. Zumindest für die ersten beiden Monate hat das LG Zweibrücken hier eine Anpassung nicht vorgenommen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Praxis bedeutet dies vor allem für den Mieteranwalt, dass sehr ausführlich unter Darlegung der Verhältnisse vor der Pandemie, während des pandemiebedingten Lockdowns und jetzt für die Zeit danach vorgetragen werden muss, wie sich Umsatz und Gewinn entwickelt haben, welche Alternativen bestanden, welche staatlichen Leistungen beantragt werden konnten und welche Ausgaben, z.B. durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeitergeld, Entlassungen etc., reduziert werden konnten. Nur dann wird ein Gericht sich auf die Anpassung einlassen. Letztendlich wird die Frage wohl irgendwann vom XII. Senat des BGH entschieden werden.




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