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Anmerkung zu:AG Bonn, Urteil vom 20.08.2021 - 203 C 33/21
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:28.10.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 536 BGB, § 558a BGB, § 2 BetrkV, § 434 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 22/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 22/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Anforderung an eine außerhalb des Mietvertrages erfolgte Wohnflächenvereinbarung



Leitsätze

1. Für die Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung ist es nicht ausreichend, dass der Vermieter im Rahmen einer Besichtigung angibt, die Wohnung habe eine bestimmte Größe. Erforderlich für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung ist vielmehr die durch schlüssiges Verhalten deutlich gewordene Absicht, sich rechtlich binden zu wollen.
2. Eine in einem Mietvertrag enthaltene doppelte Schriftformklausel steht der Wirksamkeit einer etwaigen mündlichen Vereinbarung über die Wohnfläche entgegen.



A.
Problemstellung
Die Vereinbarung einer mehr als 10% größeren als tatsächlich vorhandenen Größe stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB dar. Festgestellt werden muss in diesen Verfahren zweierlei, nämlich die sog. Soll-Beschaffenheit, also ob die Parteien eine bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, und die Ist-Beschaffenheit. Beides kann strittig sein. Im vorliegenden Verfahren ging es um die Frage, ob die Parteien überhaupt eine Flächenvereinbarung getroffen hatten, was nämlich zwingend gar nicht erforderlich ist.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Es ging um einen Mietvertrag aus dem Jahre 2007 über eine Wohnung mit Balkon bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Diele und Bad zu einer Bruttomiete von 700 Euro. Das Mietverhältnis wurde zum 31.05.2020 durch Aufhebungsvertrag beendet. Im Anschluss daran inserierten die Vermieter das Mietobjekt im Internet und gaben dabei eine Wohnfläche von ca. 88 m² an. Die vormaligen Mieter verlangten daraufhin im März 2021 die Rückzahlung überzahlter Mieten i.H.v. 13.188 Euro, weil ihnen bei Anmietung im Jahr 2007 mitgeteilt worden sei, dass die Wohnung eine Wohnfläche von 100 m² aufweise.
Das AG Bonn hat die Klage abgewiesen.
Eine Überzahlung von Mieten liege nicht vor, weil die Miete nicht gemäß § 536 BGB gemindert gewesen sein. Die Parteien hätten keine vertragliche Vereinbarung über die Wohnfläche getroffen, so dass es auf die Frage, wie groß die Wohnung tatsächlich sei, nicht ankomme. Das Mietvertragsformular selbst enthalte keine Angaben über die Wohnfläche, dort seien lediglich die einzelnen Räume aufgeführt, die unstreitig auch vorhanden waren.
Das Amtsgericht hat auch das Vorliegen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung verneint. Zwar könne bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche eine konkludente Wohnflächenvereinbarung auch dann zustande kommen, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer bestimmten Größe ausgegangen seien. Dies sei aber vorliegend nicht der Fall. Allein die behauptete Erklärung während des Besichtigungstermins, die Wohnung habe eine Wohnfläche von 100 m², bedeute keine konkludente Flächenvereinbarung.
Auch eine konkludente Vereinbarung setzte das Vorliegen eines Rechtsbindungswillens voraus, der sich aus schlüssigem Verhalten ergeben müsse. Sähe man jegliche Äußerung eines Mieters oder Vermieters im Rahmen eines Besichtigungstermins über den gewünschten oder tatsächlichen Zustand der Mietsache als konkludente vertragliche Vereinbarung an, würde die Grenze zwischen einer bloßen Beschreibung oder Mitteilung und einer bindenden Übereinkunft aufgelöst. Erforderlich für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung sei und bleibe die durch schlüssiges Verhalten deutlich gewordene Erklärung, sich rechtlich binden zu wollen. Daran fehle es hier. Weder sei klar, ob die geschilderte Äußerung der Beklagten im Zusammenhang mit ausdrücklichen Vertragsverhandlungen erfolgte, noch habe die Klägerin behauptet, dass sie selbst auf die Angabe der Wohnfläche Wert gelegt hätte.


C.
Kontext der Entscheidung
Flächenvereinbarungen können ausdrücklich oder konkludent getroffen werden. Die Angabe einer bestimmten Fläche im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Beschreibung der Wohnung stellt nach der Rechtsprechung des BGH eine solche Beschaffenheitsvereinbarung und keine bloße Objektbeschreibung dar. Dies gilt nicht nur, wenn im Mietvertrag die Fläche ausdrücklich „vereinbart wird“, sondern auch dann, wenn die Fläche schlicht nur angegeben wird. Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Soll-Beschaffenheit der Mietsache.
Konkludente Vereinbarungen sind demgegenüber schwer vorstellbar. In Betracht kommen als Anknüpfung in den Fällen, in denen im Mietvertrag keine Flächenangabe enthalten ist, einseitige Flächenangaben z.B. in Abrechnungen, Gestaltungserklärungen oder auch während der Anbahnungsphase in Anzeigen oder bei Besichtigungen.
Auch in den Fällen, in denen der Vermieter – bewusst oder unbewusst – in den Mietvertrag keine Flächenangabe aufgenommen hat, erfährt der Mieter spätestens mit der ersten Betriebskostenabrechnung, von welcher Wohnfläche der Vermieter hinsichtlich der angemieteten Wohnung ausgeht. Bei Mietern und Vermietern herrscht in der Praxis Unklarheit über die Bedeutung solcher Flächenangaben in einer Betriebskostenabrechnung. Mieter folgern aus der nach Mietvertragsabschluss in der ersten Abrechnung erfolgten Angabe einer Wohnfläche bereits eine Beschaffenheitsvereinbarung. Das ist nicht richtig. Die Angabe einer Wohnungsgröße in einer Betriebskostenabrechnung selbst stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Der Vermieter will nur über die Betriebskosten abrechnen. Dazu muss er die Gesamtkosten auf die verschiedenen Nutzer aufteilen. Dies erfordert einen bestimmten Maßstab und das ist üblicherweise das Verhältnis der Flächen zueinander. Mit der Abrechnung beabsichtigt der Vermieter nicht mehr und nicht weniger. Die Betriebskostenabrechnung ist keine Gestaltungserklärung, sondern nur ein Rechenwerk.
Nichts anderes gilt für Flächenangaben in der Mieterhöhungserklärung gemäß § 558a BGB. Es handelt sich ebenfalls um nachträgliche Angaben, die nicht Gegenstand des ursprünglichen Mietvertrages sind. Der Unterschied zum zuvor geschilderten Fall der Flächenangabe in einer Betriebskostenabrechnung besteht jedoch darin, dass das Mieterhöhungsverlangen eine Gestaltungserklärung darstellt. Der Vermieter unterbreitet dem Mieter ein Angebot, das dieser ganz oder teilweise annehmen kann. Mit der Zustimmung des Mieters kommt eine Mietabänderungsvereinbarung zustande. Diese bezieht sich aber nur auf die Höhe der Miete. Die Willenserklärung des Vermieters enthält ein Angebot auf Erhöhung der Miete. Er verlangt die Zustimmung zu einer Mietanpassung. Nur darauf bezieht sich die Willenserklärung. Er darf nämlich gemäß § 558a BGB nur die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Miete fordern. Das Mieterhöhungsverlangen muss also so formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären, also schlicht „ja“ sagen muss, und genau auf dieses „Ja“ muss der Vermieter einen Anspruch haben.
Aber auch wenn der Vermieter vor Vertragsschluss Erklärungen zur Wohnfläche in Werbeanzeigen, Exposees oder mündlich bei Besichtigungen macht, ist fraglich, ob hierdurch eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wird. Der Fall unterscheidet sich von den beiden zuvor beschriebenen aber dadurch, dass es hier um Erklärungen vor Vertragsschluss und nicht erst danach geht. Dabei muss man bei solchen Angaben differenzieren. Es gibt Angaben, die nicht verhandelbar sind, und solche, die durchaus verändert werden können. Zu letzteren Angaben zählt vor allem die Miethöhe. In der Anzeige wird der Vermieter die von ihm erwartete maximale Miete angeben. Je nach Marktsituation wird es ihm gelingen, diese Vorstellungen durchzusetzen oder auch nicht. Ähnliches gilt für die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen und die überhaupt vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gemäß § 2 BetrkV. Solche Angaben in einer Anzeige sind noch keine Willenserklärung, sondern machen die Anzeige insgesamt nur zu einer invitatio ad offerendum.
Das bedeutet aber nicht zwingend, dass weitere Angaben eine andere Qualität haben. Anders als die auszuhandelnden Vereinbarungen sind die Wohnfläche und die sonstigen Wohnungsbeschreibungen (Zimmerzahl, Garten, Balkon usw.) nicht verhandelbar. Diese Beschaffenheiten werden durch objektive Merkmale vorgegeben. Auch nach einer Besichtigung der Wohnung durch den Mietinteressenten wird der Mieter, wenn ihm nicht ausdrücklich später andere Angaben gemacht werden oder er Abweichungen bei der Besichtigung erkennen konnte, die Werte aus der Anzeige seiner Entscheidung über die Anmietung der Wohnung zugrunde legen. Er wird also davon ausgehen, dass die Wohnung so groß ist, wie in der Anzeige angegeben war. Das genügt für eine Vereinbarung aber nicht. Auch der Vermieter muss diese Angaben zum Inhalt seiner Willenserklärung machen. Dementsprechend geht die veröffentlichte Instanzrechtsprechung (LG Mannheim, Urt. v. 08.11.2006 - 4 S 96/06 - DWW 2007, 21 mit Anm. Börstinghaus; LG Dortmund, Urt. v. 04.11.2010 - 11 S 133/10; AG Nienburg, Urt. v. 11.06.2008 - 6 C 637/07 - WuM 2009, 584; AG Menden, Urt. v. 22.02.2006 - 4 C 444/05 - WuM 2006, 248) davon aus, dass in den Angaben in einer Wohnungsanzeige nur eine unverbindliche Objektbeschreibung zu sehen ist. Soweit im Kaufrecht in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB etwas anderes bestimmt ist, handelt es sich um eine nicht analogiefähige Spezialregelung.
Bei Äußerungen „am Rande“ einer Besichtigung liegt, was den Rechtsbindungswillen angeht, noch weniger als bei einer Anzeige vor. Fehlt im Mietvertrag die Abfrage nach einer Wohnfläche und haben die Parteien bei den Vertragsverhandlungen über das Thema auch nicht weiter gesprochen, haben die Parteien regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Frage, ob vorvertragliche Flächenangaben zum Inhalt einer Beschaffenheitsvereinbarung werden, kommt es entscheidend darauf an, ob die Mietvertragsparteien vor Abschluss des Vertrages das Thema „Fläche“ nochmals thematisiert haben. Wenn das der Fall war, ist es unerheblich, ob der Mietvertrag die Angabe einer Fläche vorsieht oder nicht.




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