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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Beschluss vom 06.07.2021 - VIII ZR 371/19
Autor:Dr. Dietrich Beyer, RiBGH a.D.
Erscheinungsdatum:25.11.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 511 ZPO, § 552a ZPO, § 556d BGB, § 1 BetrKV, § 543 ZPO, § 2 BetrKV, § 556 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 24/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Beyer, jurisPR-MietR 24/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Betriebskostenabrechnung: Bezeichnung und Aufschlüsselung „sonstiger“ Betriebskosten



Orientierungssatz

Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Revision vor dem BGH ist nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden.



Orientierungssatz zur Anmerkung

Der BGH hält an seiner Rechtsprechung fest, dass verschiedene Kostenarten in einer Position - z.B. „Versicherungen“ - zusammengefasst werden können, wenn ein enger Zusammenhang besteht; ein Anknüpfungspunkt sind die Ziffern des Katalogs des § 2 BetrKV. Kostenarten verschiedener Ziffern sind getrennt anzugeben.



A.
Problemstellung
Die Zahl der aktuellen BGH-Entscheidungen zum Komplex Betriebskosten hält sich in Grenzen, aber sie sind allesamt ausgesprochen interessant und praxisrelevant. Das gilt auch für den Beschluss vom 06.07.2021 (WuM 2021, 558), der u.a. die formellen Anforderungen an die Abrechnung von Betriebskosten – konkret: die etwas pauschale Bezeichnung der „sonstigen Betriebskosten“ i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV – betrifft. Dazu hat der VIII. Senat seit dem Jahr 2009 feste und ausgesprochen praktikable Grundsätze entwickelt und anhand dieser Regeln für alle möglichen Kostenarten die Frage geprüft und entschieden, ob im konkreten Fall eine Zusammenfassung verschiedener Kosten in einer Position zulässig war oder nicht. An diese Rechtsprechung knüpft er nun an.
In den Vorinstanzen ist das Verfahren mit Klage und Widerklage sowie einem Urteil des Amtsgerichts (vom 27.04.2018) und einem Ergänzungsurteil (vom 14.12.2018) etwas unübersichtlich verlaufen. Die im Beschluss wiedergegebene Prozessgeschichte (insbes. Rn. 6-10) mag für den ZPO-Spezialisten interessant sein, für das materielle Mietrecht ist sie ohne Bedeutung und kann deshalb hier ausgeklammert bleiben.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Mit ihrer Klage hat die Vermieterin u.a. eine Nachforderung i.H.v. 384,52 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 sowie einen Mietrückstand von 343,06 Euro geltend gemacht. Nach Abzug einer von der Beklagten im Wege der Widerklage geforderten „Dividende“ i.H.v. 158,42 Euro hat die Vermieterin ihre Klageforderung auf 240,56 Euro reduziert (Rn. 3 u. 4).
Das Amtsgericht hatte mit Urteil vom 27.04.2018 die Klage hinsichtlich der Betriebskostennachforderung abgewiesen und der Widerklage stattgegeben; die Forderung wegen des Mietrückstands hat es dabei schlicht übersehen. Diese Entscheidung hat die Vermieterin nicht fristgerecht mit dem Rechtsmittel der – ohnehin wegen Nichterreichens der Mindestbeschwer von 600 Euro (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) unzulässigen – Berufung angefochten (Rn. 5, 6). Erst nachdem das Amtsgericht mit einem Ergänzungsurteil vom 14.12.2018 auch die Forderung der Vermieterin wegen der rückständigen Miete abgewiesen hatte, legte sie gegen dieses Urteil Berufung ein (Rn. 7). Soweit sich dies dem Beschluss vom 06.07.2021 entnehmen lässt, hat das Landgericht mit Urteil vom 29.10.2019 die Berufung gegen das Ergänzungsurteil als unbegründet abgewiesen anstatt das Rechtsmittel wegen Nichterreichens der Mindestbeschwer von 600 Euro als unzulässig zu verwerfen (Rn. 7-9). Die Revision ließ es mit der Begründung zu, die Frage der formellen Anforderungen an die Abrechnung „sonstiger“ (sich aus unterschiedlichen Kostenpositionen wie Dachrinnenreinigung, Trinkwasseruntersuchung sowie diversen Wartungskosten zusammensetzender) Betriebskosten sei von grundsätzlicher Bedeutung.
Der BGH hat die Parteien darauf hingewiesen, dass er beabsichtige, die Revision der Klägerin (Vermieterin) durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil ein Grund für die Zulassung der Revision nicht vorliegt (§§ 552a, 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO); die Frage der formellen Anforderungen an die Abrechnung „sonstiger“ Betriebskosten sei weder von grundsätzlicher Bedeutung noch sei die Zulassung der Revision zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
1. Zusammenfassung oder Aufschlüsselung einzelner Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt
Zur Begründung verweist der Senat in einer komprimierten Übersicht auf seine einschlägige Rechtsprechung, aus der sich „ohne weiteres“ ableiten lässt, dass
- eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist,
- wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.
Als „Beleg“ führt der Senat sodann in einer stichwortartigen Aufzählung seine Urteile vom 16.09.2009 (VIII ZR 346/08 - NJW 2009, 3575) (zulässige Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“), vom 15.07.2009 (VIII ZR 340/08 - NJW-RR 2009, 1383) (zulässige Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird) und vom 22.09.2010 (VIII ZR 285/09 - NJW 2011, 143) sowie den Beschluss vom 24.01.2017 (VIII ZR 285/15 - WuM 2017, 205) (unzulässige Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung) an.
Die wesentlichen Aussagen der einzelnen Entscheidungen sind im Kontext der Entscheidung dargestellt.
2. Im Übrigen: Keine Erfolgsaussicht der Revision
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Betriebskostenabrechnung der Klägerin bezüglich der Position „sonstige Nebenkosten“ die in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt und die Abrechnung insoweit unwirksam ist (Rn. 13); denn es fehlt an dem erforderlichen engen Zusammenhang zwischen den betreffenden Kostenarten, wie er grundsätzlich bei einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs zu bejahen ist (Rn. 14 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08 Rn.7). Ein derartiger Zusammenhang besteht jedoch nicht, wenn im Mietvertrag die Umlegung verschiedener Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist und diese Kosten in einer Position abgerechnet werden, im vorliegenden Fall z.B. die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und verschiedene Wartungskosten. Vielmehr sind dann die unter der Position „sonstige Nebenkosten“ abgerechneten Kostenarten und die jeweiligen Einzelbeträge anzugeben. „Erst recht“ ungenügend wäre die schlichte Bezeichnung „Sonstige Betriebskosten“ (Rn. 14).
Aufgrund des Beschlusses vom 06.07.2021 hat die Vermieterin ihre Revision zurückgenommen.


C.
Kontext der Entscheidung
Zu der Entscheidung sind Anmerkungen in zweierlei Hinsicht veranlasst:
1. Das „irreguläre“ Verfahren der Vorinstanzen; eine Anmerkung zum Begriff „Nebenkosten“
Das „irreguläre“ Verfahren beginnt bereits mit dem lückenhaften Urteil des Amtsgerichts vom 27.04.2018 und es setzt sich fort mit dem verfahrensrechtlich fehlerhaften Berufungsurteil des Landgerichts. Dass die Vermieterin, die das klageabweisende erstinstanzliche Urteil vom 27.04.2018 über die Betriebskostennachforderung nicht angefochten hatte, gegen das – ausschließlich den Mietrückstand betreffende – Ergänzungsurteil vom 14.12.2018 Berufung und schließlich gegen das prozessordnungswidrig ergangene Berufungsurteil die vom Landgericht zugelassene Revision eingelegt und dieses Rechtsmittel mit einem Punkt begründet hat, der offensichtlich nicht Gegenstand jener Entscheidung sein konnte, rundet das Bild ab. Die Darstellung der Prozessgeschichte in dem Beschluss vom 06.07.2021 erleichtert das Verständnis der einzelnen Vorgänge nicht.
Im Übrigen gibt der Beschluss einmal mehr Anlass zu dem Hinweis, dass der Begriff „Nebenkosten“, der nicht weniger als fünfmal auftaucht, im Bereich der Wohnraummiete verfehlt ist; insoweit ist ausschließlich die Definition der „Betriebskosten“ in § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB und § 1 BetrKV maßgebend, und zwar insbesondere auch der Ausschluss der Verwaltungskosten sowie der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in Abs. 2 Nr. 1 und 2 des § 1 BetrKV. Lediglich in der Gewerberaummiete, bei der in begrenztem Umfang auch Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ist der „großzügigere“ Begriff der Nebenkosten gerechtfertigt (näher hierzu Langenberg-Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., B 90 ff).
2. Zur Sache: Die „komprimierte“ Zusammenstellung der BGH-Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Der Beschluss vom 06.07.2021 bringt naturgemäß keine neuen Erkenntnisse; er beschränkt sich in einer komprimierten Form auf die Betätigung der einschlägigen BGH-Rechtsprechung. Aber gerade deshalb empfiehlt sich seine Lektüre und ein (Rück-)Blick in die zitierten Entscheidungen.
a) Das Urteil vom 16.09.2009: Einheitliche Abrechnung der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung – Katalog-Ziffer als Anknüpfungspunkt
In der Bezugnahme auf seine Rechtsprechung zur Frage einer Aufschlüsselung der Betriebskostenabrechnung nach Kostenarten (Rn. 12) hat der Senat an erster Stelle das Urteil vom 16.09.2009 (VIII ZR 346/08 - NJW 2009, 3575) erwähnt. Dort hat er zunächst klargestellt, dass es genügt, in der Abrechnung nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anl. 3 zu § 27 II. BV bzw. des § 2 BetrKV zusammengefasst sind (a.a.O., Rn. 7). Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht in die entsprechenden Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.
Neu in dieser Klarheit war die weitere Aussage, dass die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet ist, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten – wie etwa die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung – in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben. Dabei schadet es auch nicht, wenn diese Kostenposition nur allgemein mit „Versicherung“ und nicht wortgetreu mit der gesetzlichen Formulierung „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ bezeichnet wird. Für die Beseitigung etwaiger Zweifel steht dem Mieter die Belegeinsicht zur Verfügung.
Zum Belegeinsichtsrecht des Mieters hat der VIII. Senat des BGH gerade in jüngerer Zeit wichtige Entscheidungen erlassen, insbesondere die Urteile vom 07.02.2018 (VIII ZR 189/17 - NJW 2018, 1599) und vom 09.12.2020 (VIII ZR 118/19 - NJW 2021, 693).
b) Das Urteil vom 15.07.2009: Einheitliche Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser
Die grundsätzliche Bedeutung dieser vom Senat als weiterer „Beleg“ angeführten Entscheidung (VIII ZR 340/08 - NZM 2009, 698) ergibt sich bereits aus ihrem einleitenden Satz: „Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt“ – und eben diese Klärung hat der BGH mit dem Urteil vom 15.07.2009, jedenfalls für die in jenem Verfahren strittigen Positionen, geliefert.
Überwiegend wurde damals verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln – d.h. getrennt entsprechend den Positionen des Katalogs des § 2 BetrKV – abgerechnet werden müssen. Teilweise wurde eine noch weiter gehende Aufschlüsselung gefordert (z.B. Angabe der verschiedenen Versicherungsarten bei der Position „Sach- und Haftpflichtversicherung“). Demgegenüber hielt eine andere Auffassung bei den hier interessierenden Kosten für Frischwasser und Abwasser eine zusammengefasste Abrechnung zumindest dann für zulässig, wenn der Frischwasserverbrauch auch für die Kosten der Abwasserentsorgung maßgeblich ist. Dieser Meinung hatte sich der VIII. Senat angeschlossen.
Ausgangspunkt seiner Begründung ist der Grundsatz, dass es für die Beurteilung der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung entscheidend auf die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung für den Mieter ankommt. Diese Voraussetzungen sind auch bei einer Zusammenfassung und einheitlichen Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser jedenfalls dann erfüllt, wenn die Umlegung einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch erfolgt. In diesem Fall kann der Mieter „ohne weiteres“ überprüfen und nachvollziehen, ob die abgerechneten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig und nach dem richtigen Verteilerschlüssel berechnet worden sind. Ganz selbstverständlich war diese Aussage an sich nicht, da der Katalog des § 2 BetrKV in seinen Nummern 2 und 3 ausdrücklich zwischen den Kosten der Wasserversorgung und denen der Entwässerung unterscheidet.
c) Zur Abgrenzung: Der Beschluss vom 24.01.2017 – Grundsteuer und Straßenreinigung passen nicht zusammen; Katalog des § 2 BetrKV als „Richtlinie“
In dem vom Senat in seiner Rechtsprechungsübersicht angeführten Beschluss vom 24.01.2017 (VIII ZR 285/15, a.a.O.) hat der BGH eine in dieser Form neue Klarstellung zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung vorgenommen.
In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung in einem Betrag zusammengefasst. Das Berufungsgericht hatte die Abrechnung insoweit als formell fehlerhaft angesehen, wegen der vermeintlichen Grundsatzbedeutung der Frage jedoch eine Klärung durch den BGH für erforderlich gehalten und deshalb die Revision zugelassen. Der BGH hat die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO allerdings verneint.
Auch hier bestätigt der Senat den Grundsatz, dass maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter ist. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich. (Grundsätzlich) unzulässig und damit formell fehlerhaft ist die Zusammenfassung von Kostenpositionen, die in verschiedenen Ziffern des Katalogs des § 2 BetrKV genannt sind (BGH, Urt. v. 22.09.2010 - VIII ZR 285/09 Rn. 41; dazu nachfolgend unter d)).
Ein wichtiger Hinweis: Beigefügter Beleg heilt nicht den formellen Mangel
Für die Praxis wichtig ist auch der abschließende Hinweis in dem Beschluss vom 24.01.2017, die formelle Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung (in diesen Positionen) werde auch nicht etwa dadurch behoben, dass der Vermieter nach seiner Behauptung dem Mieter mit der Abrechnung eine Kopie des Gebührenbescheides der Gemeinde übermittelt hatte, aus der die beiden Einzelbeträge ersichtlich waren; denn es ist generell nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben aus den Belegen herauszusuchen.
d) Zuletzt das Urteil vom 22.09.2010: (1) Der „Durchschnittsmieter“ als Prüfungsmaßstab. (2) Wie genau müssen die einzelnen Kostenarten aufgegliedert und bezeichnet werden?
Auch in diesem Urteil betont der Senat die Grundsätze für die Prüfung der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung: Maßgebend ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung für den „Durchschnittsmieter“, d.h. den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in die Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist Das ist, wie der BGH in dem bereits erwähnten Urteil vom 15.07.2009 entschieden hat, auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst, etwa bei den Kosten für Frisch- und Schmutzwasser oder bei den Beiträgen für die Sach- und Haftpflichtversicherung.
An einem derartigen engen Zusammenhang fehlte es jedoch bei den in der streitgegenständlichen Abrechnung jeweils in einer Summe zusammengefassten Kosten für „Wasserversorgung/Strom“, „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“ und „Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege“ (a.a.O., Rn. 41). Diese „Verdichtung“ von Kostenarten, die im Katalog des § 2 BetrKV in verschiedenen Nummern (2, 3, 8-12, 14) aufgeführt sind, „erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge“ vorzunehmen.
Ein wichtiger Hinweis: Lediglich partielle Unwirksamkeit der fehlerhaften Kostenposition
Der Abschnitt der Urteilsgründe schließt mit dem – ebenfalls nicht neuen, aber dennoch sehr wichtigen – Hinweis, dass die genannten formellen Mängel nicht die Unwirksamkeit der entsprechenden Abrechnungen insgesamt, sondern nur hinsichtlich der jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpositionen zur Folge haben (Rn. 42 unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 - NJW 2007, 1059, Rn. 11).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Praxis bringt der Beschluss vom 06.07.2021 zwar keine neuen Aussagen; dennoch enthält er (in seinem mietrechtlichen Teil) in der sehr konzentrierten, stichwortartigen Darstellung wichtige und umfassende Hinweise für die Frage, wann in der Betriebskostenabrechnung eine Aufschlüsselung einzelner Kostenarten und -positionen erforderlich ist, um die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung zu wahren. Dabei sollte sich insbesondere der Vermieter bewusst sein, dass es sich um Mindestanforderungen handelt; im Zweifel empfiehlt sich eine zusätzliche Angabe zur genauen Bezeichnung und Beschreibung einer Kostenposition. Der Vermieter sollte auch bedenken, dass die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn eine formell ordnungsgemäße und damit wirksame Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist erstellt worden ist (§ 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB). Eine „effektive“ Nachbesserung scheidet in diesem Fall aus.




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