Autor:Carsten Herlitz, RA und Lehrbeauftragter der EBZ Business School
Erscheinungsdatum:24.01.2019
Quelle:juris Logo
Normen:§ 578 BGB, § 558 BGB, § 559 BGB, § 557 BGB, § 555b BGB, § 16 WoFG, § 556f BGB, § 126b BGB, § 556e BGB, § 556g BGB, § 556d BGB, EUV 2016/679
Fundstelle:jurisPR-MietR 2/2019 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Herlitz, jurisPR-MietR 2/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Das Mietrechtsanpassungsgesetz Teil 1: Änderungen der Vorschriften über die sog. „Mietpreisbremse“

Zum 01.01.2019 ist das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) in Kraft getreten (vgl. BGBl I.2018, 2694). Das Gesetz sieht Änderungen vor bei der sog. „Mietpreisbremse“, den Vorschriften über die Mieterhöhung nach Modernisierung sowie die Erweiterung wesentlicher Vorschriften des Wohnraummietrechts bei gewerblichen Mietverhältnissen über Räume, bei denen etwa eine juristische Person des öffentlichen Rechts die Räume als Mieter anmietet, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen. Letzteres betrifft die Vorschrift des § 578 BGB. Insbesondere die nunmehr eingeführten Regelungen zur „Mietpreisbremse“, die durch die Vorschriften „nachgeschärft“ werden sollen, sowie die Änderungen im Bereich der Mieterhöhung nach Modernisierung, waren Gegenstand zahlreicher zum Teil sehr kontrovers geführter öffentlicher Debatten, auf die hier allerdings nicht näher eingegangen werden soll. In diesem ersten Teil sollen zunächst die neuen Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Wohnungsmärkten dargestellt werden. In einem zweiten Teil werden dann die Änderungen zu den §§ 559 ff. BGB und § 578 BGB behandelt.

I. Einleitung

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 (BT-Drs. 18/3121) wurden die Regelungen über die sog. Mietpreisbremse neu eingeführt. Das entsprechende Unterkapitel „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ enthält erstmals Regelungen im BGB über die Höhe der zulässigen Miete bei Neuabschluss eines Wohnraummietvertrages. Das Gesetz sollte – entsprechend seines Titels – zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten beitragen. Auf Grundlage des Koalitionsvertrages findet aktuell eine Bewertung der Mietpreisbremse auf Geeignetheit und Wirksamkeit statt. Gleichwohl hat der Gesetzgeber unter Hinweis auf die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Ballungszentren in der Problemdarstellung des Gesetzes festgestellt, dass die Mieten in den Ballungszentren weiter ansteigen und die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt haben. Die wesentlichen Gründe hierfür wurden darin gesehen, dass Mieter aufgrund der Ausnahmetatbestände (höhere Vormiete, einfache oder umfassende Modernisierung, erstmals genutzte und vermietete Wohnung) oft nicht ohne weiteres beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist und daher nicht gegen eine überhöhte Miete vorgehen. Gleichzeitig war die Bundesregierung der Auffassung, dass sich die Anforderungen an die erforderliche Rüge, mit der der Mieter zunächst die Miethöhe beanstanden muss, als in der Praxis zu weitgehend erwiesen habe (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 11).

An diesen Stellen sieht das Gesetz nunmehr vor, dass Vermieter, die sich auf entsprechende Ausnahmen berufen, verpflichtet sind, den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über die entsprechenden Ausnahmen zu informieren. Eine nach Ansicht des Mieters zu hohe Miete muss er grundsätzlich nur noch in einfacher Weise rügen. Anders als nach altem Recht muss der Mieter also keine Tatsachen nennen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Aber: Bezieht sich der Vermieter allerdings auf eine Ausnahme, so muss sich die Rüge auf diese Ausnahme beziehen.

II. Die erhöhten Auskunftspflichten

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen, vgl. § 556d Abs. 1 BGB. Die Vorschrift regelt die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages. Ist also ein angespannter Wohnungsmarkt durch Landesverordnung nach dieser Vorschrift wirksam bestimmt, so ist die Miethöhe bei Wiedervermietung auf diese Höhe begrenzt. Die entsprechenden Verordnungen sind allerdings Gegenstand einer Vielzahl gerichtlicher Verfahren. In einigen Bundesländern wurden die jeweiligen Landesverordnungen für unwirksam gehalten, da dem Begründungserfordernis nicht ausreichend nachgekommen worden war (vgl. etwa AG Stuttgart, Urt. v. 30.10.2018 - 35 C 2110/18, AG Hamburg-Altona, Urt. v. 23.05.2017 - 316 C 380/16; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 09.10.2017 - 316 C 206/17; LG Hamburg, Urt. v. 14.06.2018 - 333 S 28/17; LG München, Urt. v. 06.12.2017 - 14 S 10058/17; LG Frankfurt, Urt. v. 27.03.2018 - 2-11 S 183/17). Das LG Berlin hat sogar die Regelungen im BGB für verfassungswidrig gehalten und dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt (LG Berlin, Beschl. v. 07.12.2017 - 67 S 218/17; LG Berlin, Beschl. v. 12.04.2018 - 67 S 328/17). Diese Verfahren zeigen die „politische Anfälligkeit“ des neuen Instruments (so Börstinghaus, jurisPR-MietR 1/2019 Anm. 1). Jedenfalls beschreibt § 556d BGB den „typischen Anwendungsfall“ der Mietpreisbremse.

Von diesem typischen Anwendungsfall gibt es jedoch Ausnahmen:

Gem. § 556e Abs. 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldet (Vormiete), höher als die nach § 556d zulässige Miete ist.
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB durchgeführt, so darf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB ergeben würde.

In diesen beiden Fällen kann die Miete höher sein, als die nach § 556d BGB zulässige Miete.

Gem. § 556f BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
§ 556f Satz 2 BGB bestimmt, dass § 556d BGB nicht anzuwenden ist, auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

In diesen beiden Fällen sind die Regelungen über die sogenannte Mietpreisbremse (überhaupt) nicht anwendbar.

Vor dem Mietrechtsanpassungsgesetz musste der Vermieter über das Vorliegen einer Ausnahme erst informieren, wenn der Mieter über § 556g Abs. 3 BGB Auskunft verlangt. Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 gilt seit dem 01.01.2019 nunmehr ein neuer § 556g Abs. 1a BGB. Satz 1 normiert dabei die Auskunftspflicht:

„(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:

1.

im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war,

2.

im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,

3.

im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,

4.

im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

….“

Will der Vermieter also vom typischen Anwendungsbereich der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ abweichen, hat dies vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters zu erfolgen. Durch den nunmehr eingeführten Verweis in § 556g Abs. 4 BGB auf Abs. 1a hat diese Erklärung ebenso wie sämtliche Erklärungen in § 556g BGB in Textform zu geschehen. Aus der Begründung des Gesetzgebers geht hervor, dass im Kern die bloße Angabe, dass eine solche Ausnahme vorliegt, ausreicht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Weiter muss der Vermieter dem Mieter die Auskunft unaufgefordert geben. Die Erklärung selber muss nicht in gesonderter Form abgegeben werden. Ausreichend ist, wenn die Auskunft in das vom Vermieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrages aufgenommen wird (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 27).

Allerdings liegt die Beweislast für die rechtzeitige Auskunftserteilung beim Vermieter. Der Vermieter muss also darlegen und beweisen, dass die Auskunft über das Vorliegen einer entsprechenden Ausnahme vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters erfolgt ist – also etwa vor Unterschrift des Mieters unter dem Mietvertrag. Um Klarheit zu schaffen sollten sich Vermieter mindestens in Textform vom Mieter bestätigen lassen, dass sie ihrer Auskunftspflicht nachgekommen sind.

1. Angabe über die Vormiete

Nach § 556g Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter Auskunft über die Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses geben. Die Auskunft hat unaufgefordert in Textform vor der Abgabe der Vertragserklärung des Mieters zu erfolgen.

Gem. § 556e Abs. 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldet (Vormiete), höher als die nach § 556d BGB zulässige Miete ist. In diesen Fällen muss also die Miete nicht gesenkt werden. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich, dass nur eine Vormiete beachtlich ist, die zuletzt geschuldet war (vgl. hierzu im Einzelnen: Herlitz, in Herlitz/Saxinger, Hdb. Soz. Wohnungsbau und MietR, Kap.4 Rn. 237 f.).

Gem. Abs. 1 Satz 2 bleiben bei der Ermittlung der Vormiete Mietminderungen außer Betracht, sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Deshalb ist im Rahmen der Auskunftspflicht Bezugspunkt der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses.

Ist die Vormiete höher als der typische Anwendungsbereich der Mietpreisbremse (ortsübliche Vergleichsmiete + 10%), kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht durch Angabe der „bloßen Höhe der Vormiete“ nach (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 27). Personenidentifizierende Daten sind nicht erforderlich.

Der Vorteil für den Mieter besteht zunächst darin, dass er bei Überschreitung des typischen Anwendungsfalls der Mietpreisbremse durch den Vermieter aufgrund der Auskunft erkennen kann, dass sich der Vermieter auf eine Ausnahme beruft. Hat der Mieter Zweifel, so bleibt ihm das Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 3 BGB. Diesem Verlangen kann der Vermieter dann durch Vorlage eines bis auf die erforderlichen Angaben geschwärzten Vertragsdokuments nachkommen.

Weitere personenbezogene Angaben über den Vormieter kann der Vermieter natürlich dann erteilen, wenn der Vormieter einwilligt. Willigt der Vormieter aber nicht ein, dem Nachmieter etwa seinen Namen oder weitere Angaben zu erteilen, ist zu prüfen, inwieweit die neue Datenschutzgrundverordnung weitere Angaben zulässt. Die Gesetzesbegründung selber bezweifelt bereits den Anwendungsbereich der Datenschutzgrundverordnung, da die personenbezogenen Daten häufig weder automatisiert verarbeitet noch in einem Dateisystem gespeichert werden (Art. 2 Abs. 1 DSGVO). Ansonsten aber kommt der Gesetzgeber zu dem Ergebnis, dass das berechtigte Interesse des Vermieters, die zulässige Miete zu erhalten, das eventuelle entgegenstehende Interesse des Vormieters überwiege, sofern nicht besondere Umstände vorliegen (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 27). Hier erscheint es aber fraglich, ob der Vermieter bei Auskunftsverlangen des Mieters überhaupt mehr vorlegen muss, als den geschwärzten Mietvertrag. Aus der Gesetzesbegründung zur Einführung der sog. „Mietpreisbremse“ geht im Ergebnis hervor, dass an den Inhalt der Auskunftspflicht keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Sofern die Daten nicht bekannt sind, müssen sie „ohne weiteres“ ermittelt werden können (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 34).

Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht über die Vormiete nach und verlangt der Mieter Auskunft, so liegt es auf der Hand, dass dies das Mietverhältnis belasten dürfte. Möglicherweise in einem stärkeren Umfang, als noch bei der „alten Regelung“. Dort hatte der Mieter nämlich keine Kenntnis, warum der Vermieter eine Miete verlangt, die über den typischen Anwendungsfall hinausgeht. Bezweifelt der Mieter nämlich die Richtigkeit der Auskunft über die Höhe der Vormiete, so bezweifelt er den Wahrheitsgehalt der Aussage. Insofern bleibt abzuwarten, ob durch die Neuregelung tatsächlich eine Verbesserung eintritt (vgl. auch unten zu III).

2. Angabe über die einfache Modernisierung

§ 556e Abs. 2 BGB normiert eine weitere Ausnahme vom typischem Anwendungsfall:

„Hat der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b BGB durchgeführt, so darf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB ergeben würde. Bei der Berechnung selber ist nach Satz 1 von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. Ansonsten würde die Modernisierungsmaßnahme mehrfach Berücksichtigung finden.“

Die zulässige Miete nach § 556e Abs. 2 BGB beträgt im Grundsatz:

Ortsübliche Vergleichsmiete + 10% + X% gem. § 559 BGB.

Mit der Vorschrift soll unter anderem ermöglicht werden, dass eine Modernisierungsmaßnahme auch bei Mieterwechsel geltend gemacht werden kann, also etwa auch im Leerstand. Ansonsten nämlich könnten Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme erst dann wieder anrechnen, wenn der neue Mieter in die Wohnung eingezogen ist. Die Vorschrift ist also Anreiz, insbesondere nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter und vor dem Einzug des neuen Mieters bzw. der Wiedervermietung, Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich durchzuführen. Andererseits soll eine Benachteiligung für den Vermieter abgewendet werden, der im Zuge der schon im Vormietverhältnis ausgeführten Modernisierungsmaßnahme nicht die volle Mieterhöhungsmöglichkeit gem. § 559 BGB ausgeschöpft hat vgl. BT-Drs. 18/3121, S.29).

Letzteres bedeutet also auch, dass ein Vermieter, der im Vormietverhältnis die Modernisierungsumlage von nunmehr 8% nicht in vollem Umfang ausgeschöpft hat, den verbleibenden Prozentsatz „nachholen“ kann.

§ 556e Abs. 2 BGB betrifft dabei nur die Fälle, in denen nach Abschluss der Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht oder nicht vollständig durchgeführt wurde, oder im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses mit dem Vormieter gem. § 557 Abs. 1 BGB eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen vereinbart wurde. Ansonsten erfolgt die Berücksichtigung des auf die Modernisierung entfallenden Mieterhöhungsbetrages bereits als Bestandteil der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB (Heilmann, jurisPK, § 556e BGB Rn. 11).

Wesentliche Voraussetzung der Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung ist nach § 556e Abs. 2 BGB, dass eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b BGB in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses durchgeführt wurde. Ausweislich der Gesetzesbegründung sollten mit dieser zeitlichen Begrenzung in angemessener Weise die Fälle erfasst werden, in denen ein Vermieter zwar Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache durchgeführt hat, diese sich aber in der Vormiete noch nicht niedergeschlagen haben (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 31). Stichtag ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache dem Vermieter vereinbarungsgemäß übergeben ist (Blank, WuM 2014, 641).

Seiner Auskunftspflicht genügt der Vermieter durch die Angabe, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Über den Wortlaut hinaus verlangt die Begründung, dass der Vermieter Auskunft über den „Umstand“ (der einfachen Modernisierung) und den „Zeitpunkt“ der Modernisierung erteilt (vgl. BT-Drs. 19/4672). Streng genommen verlangt die Begründung, dass der Vermieter nicht allein anzugeben hat, dass in den letzten drei Jahren überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde, sondern er müsste darüber hinaus den genauen Zeitpunkt der Modernisierung mitteilen. Mit Blick auf den Sinn und Zweck des Gesetzes und dem klaren Wortlaut der Vorschrift sollte jedoch die Angabe, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses überhaupt eine einfache Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde, ausreichen.

3. Erstmals genutzt und vermietet (§ 556f Satz 1 BGB)

Die Regelungen über die sogenannte Mietpreisbremse sind überhaupt nicht anwendbar, wenn die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmal genutzt und vermietet wurde. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Wohnungsneubau durch die neu geschaffene Dämpfung der Mieten bei Mietbeginn nicht behindert wird (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 31). Der Zeitpunkt 01.10.2014 knüpft an den Kabinettsbeschluss an. Zeitpunkt ist die erste Vermietung. Bei anderweitiger Nutzung der Nutzungsbeginn. Es muss sich also um die erste Vermietung und erste Nutzung nach Errichtung der Wohnung handeln. Damit erfasst die Regelung auch solche Neubauten, die zwar zum Stichtag bereits errichtet sind, aber eben noch nicht vermietet oder einer anderweitigen Nutzung zugeführt worden sind (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 31). Die Art der Nutzung spielt dabei keine Rolle.

Seiner Auskunftspflicht kommt der Vermieter auch hier durch die bloße Angabe darüber nach, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Auch hier muss der Vermieter dem Mieter weitere Einzelheiten und etwaige Nachweise erst im Rahmen des Auskunftsbegehrens nach § 556g Abs. 3 BGB mitteilen (vgl. BT-Drs. 19/4672).

4. Umfassende Modernisierung

Die Regelungen über die sog. Mietpreisbremse sind ebenfalls dann nicht anwendbar, wenn die Wohnung erstmalig nach Vornahme einer umfassenden Modernisierung vermietet wird, § 556f Satz 2 BGB.

Der Begriff der Modernisierung nimmt Bezug auf § 555b BGB, so dass die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (Instandsetzung) nicht umfasst ist. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint (vgl. hierzu BT-Drs. 18/3121, S. 32). Eine sachgemäße Auslegung wird in § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG gesehen, die einen wesentlichen Bauaufwand verlangt, um eine förderungsfähige Modernisierung in bereits vorhandenem Wohnraum zu begründen. Hiernach liegt eine Umfassende Modernisierung vor, wenn deren Kostenumfang zumindest ein Drittel des Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung ausmacht (BVerwG, Urt. v. 26.08.1971 - VIII C 42.70; BGH, Urt. v. 10.08.2010 - VIII ZR 316/09). Bezugsgröße sowohl der Investition als auch der vergleichbaren Neubauwohnung sind dabei die aktuellen Baupreise und Bewertungen.

Im Rahmen der Auskunft reicht es auch hier aus, dass der Vermieter unaufgefordert und vor der Vertragserklärung des Mieters mitteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Der Vermieter muss also nur über das „Ob“ einer umfassenden Modernisierung Auskunft geben. Umfang und Details sind erst nach einem Auskunftsverlangen des Mieters anzugeben.

III. Verstoß gegen die Auskunftspflicht

§ 556g Abs. 1a Sätze 2 bis 4 BGB haben nunmehr folgenden Wortlaut:

„Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach §§ 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.“

Erst am 28.11.2018 und damit einen Tag vor der abschließenden dritten Lesung im Deutschen Bundestag hat der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages den endgültigen Wortlaut dieser Vorschrift beschlossen (vgl. BT-Drs. 19/6153). Dem Beschluss voraus ging eine Einigung der Fraktionsspitzen von CDU/CSU und SPD und er erhält gegenüber dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (vgl. BT-Drs. 19/4672) Änderungen.

Satz 2 stellt zunächst klar, dass der Vermieter ohne die entsprechende Auskunft eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete nicht verlangen darf. Der Mieter kann demnach ab der nach wie vor erforderlichen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. So bestimmt § 556g Absatz 2 BGB, dass der Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen kann, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Der neue Satz 3 bestimmt nunmehr, dass ein Vermieter, der die Auskunft überhaupt nicht erteilt hat und dies nun in der vorgeschriebenen Form (Textform) nachholt, sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach den §§ 556e oder 556f zulässige Miete berufen kann. Diese gegenüber dem Regierungsentwurf neue Fassung soll das Unterbleiben der Auskunft wirksam sanktionieren und daher nicht ex nunc wirken (vgl. BT-Drs. 19/6153, S. 21). Der Gesetzgeber stellt auf das Nachholen der Auskunft ab. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die 2-Jahres-Frist. Also: Holt der Vermieter die Auskunft am 14.01.2019 wirksam nach, so kann er die zulässige Miete ab dem 14.01.2021 verlangen.

Ähnliches gilt, wenn der Vermieter nach Abs. 4 zwar die nach Abs. 1a erforderliche Auskunft rechtzeitig erteilt hat, jedoch nicht die nach § 556g Abs. 4 BGB erforderliche Textform eingehalten hat. Ab dem Moment der formgerechten Nachholung der Auskunft kann der Vermieter sich wieder auf die Ausnahme berufen, also die höhere, vereinbarte Miete verlangen. Erfasst sind also Fehler, die dazu führen, dass die Textform gem. § 126b BGB nicht eingehalten ist (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 29).

Problematisch ist allerdings die Beweislast. So muss der Vermieter beweisen, dass er zwar die Auskunft erteilt hat, aber „aus Versehen“ oder etwa aus Unkenntnis der Gesetzeslage die Textform nicht beachtet hat. Gelingt dem Vermieter dieser Beweis nicht, was häufig der Fall sein dürfte, bleibt es bei der in Satz 3 angeordneten Rechtsfolge.

IV. Die Rüge

Ebenfalls kurz vor der abschließenden dritten Lesung des Mietrechtsanpassungsgesetzes im Deutschen Bundestag hat sich die Fraktionsspitze von CDU/CSU und SPD auf folgende Formulierung des neuen § 556g Abs. 2 BGB verständigt. Die Änderung betrifft dabei Absatz 2 Satz 2:

„Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen.“

Zunächst unverändert bleibt es dabei, dass gem. § 556g Abs. 2 BGB der Mieter nur dann eine nicht geschuldete Miete zurückverlangen kann, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels – also gegen diejenigen Vorschriften der Mietpreisbremse – gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Ansprüche vor der Rüge sind also ausgeschlossen. Nach der alten Konzeption sah Satz 2 vor, dass die Rüge Tatsachen enthalten muss, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (sog. „qualifizierte Rüge“). Das Begründungserfordernis für die Rüge des Mieters nach Satz 2 soll verhindern, dass rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis die Befriedungsfunktion der Vorschrift entfallen lassen. (BT-Drs. 18/3121, S. 33). So orientiert sich gerade der typische Anwendungsfall der Mietpreisbremse in § 556d BGB an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Erfolgt die vereinbarte Miete auf der Grundlage eines Mietspiegels, so ist diese in der Regel allgemein zugänglich. Der Mieter hat insofern einen Anhaltspunkt zur Überprüfung der vereinbarten Miethöhe. Da die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten für Mieter und Vermieter verbunden ist (vgl. auch BT-Drs. 18/3121, S. 33), wäre es durchaus nachvollziehbar gewesen, wenn der Mieter entsprechend nachfragt.

Insofern war es schwer nachzuvollziehen, dass der ursprüngliche Gesetzentwurf der Bundesregierung zum nunmehrigen Mietrechtsanpassungsgesetz eine Streichung der qualifizierten Rüge vorgesehen hat (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Die einfache Rüge reicht zwar aus, wenn sich der Vermieter nicht auf eine Ausnahme beruft. Beruft sich der Vermieter aber auf die Ausnahme, so muss sich die Rüge nunmehr auf diese Auskunft beziehen. Die Begründung der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses meint hierzu, dass die (gegenüber dem Regierungsentwurf) erfolgte Änderung auf den Gedanken beruht, dass es beim Vorliegen der gebotenen Auskunft auf Seiten des Mieters kein entsprechendes Informationsdefizit gebe (vgl. BT-Drs.19/6153, S. 21). Schließlich, auch dies stellt die Begründung zur Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses klar, reicht eine einfache Rüge auch dann aus, wenn der Vermieter die Auskunft erteilt, dass keine Ausnahme vorliege.

Allerdings erscheint die Neuregelung wenig durchdacht. Nur der Vermieter wird in aller Regel Gründe und Einzelheiten der Ausnahmetatbestände kennen. Welche Anforderungen an den Inhalt der Rüge zu stellen sind, bleibt schleierhaft. Jedenfalls sollte es nicht ausreichen, wenn in der Rüge der entsprechende Ausnahmetatbestand genannt wird. Aber was sonst ist dem Mieter darüber hinaus möglich? Deshalb wäre es besser gewesen, den Verzicht auf die qualifizierte Rüge auf die Ausnahmetatbestände zu beziehen und nicht auf den typischen Anwendungsfall. So kann der Mieter die häufig anhand des Mietspiegels zu beurteilende ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel überprüfen oder hat zumindest einen Anhaltspunkt.

V. Fazit

Die am 01.01.2019 in Kraft getretenen neuen Regelungen zur Mietpreisbremse zeigen erneut die Schwierigkeiten dieses Instruments auf. Vermieter, die vom typischen Anwendungsbereich der Mietpreisbremse abweichen wollen und sich auf eine der Ausnahmen berufen möchten, sollten auf eine entsprechende Bestätigung der Auskunftserteilung durch den Mieter achten. Wenig gelungen erscheint die Regelung, dass sich der Mieter – bei Rüge – auf die Ausnahme „beziehen“ muss. Da dem Mieter in aller Regel keine Informationen hierrüber vorliegen, so ist fraglich, wie ein „beziehen“ konkret aussehen soll. Anders verhält es sich beim typischen Anwendungsbereich der Mietpreisbremse. Dem Mieter ist hier etwa eine Überprüfung der Miethöhe – etwa über dem Mietspiegel – ansatzweise möglich. Ob Mieter die Richtigkeit der Angaben des Vermieters über eine Ausnahme – etwa die Höhe der Vormiete – rügen und Auskunft verlangen, bleibt ebenfalls abzuwarten.


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