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Autor:Carsten Herlitz, RA und Lehrbeauftragter der EBZ Business School
Erscheinungsdatum:16.04.2020
Quelle:juris Logo
Normen:Art 240 BGBEG, § 556b BGB, § 579 BGB, § 536 BGB, § 581 BGB, § 313 BGB, § 314 BGB, § 573 BGB, § 850d ZPO, § 765a ZPO, § 294 ZPO, § 569 BGB, § 67 SGB 2, § 543 BGB, § 535 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 8/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Herlitz, jurisPR-MietR 8/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Corona (Covid-19): Die Kündigungsbeschränkung im Mietrecht

Am 01.04.2020 ist Art. 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 in Kraft getreten (vgl. BGBl I 2020, 569). Die zeitliche Geltung des Art. 5 ist begrenzt bis zum Ablauf des 30.09.2022. Dieser Teil des Gesetzes befasst sich mit der Kündigungsbeschränkung im Mietrecht. Diese wurde, wie die weiteren Vorschriften des Gesetzes, in nahezu atemberaubender Geschwindigkeit beschlossen. Vom Beschluss des Bundeskabinetts am 23.03.2020 bis zur endgültigen Verabschiedung durch den Bundesrat am 27.03.2020 (vgl. BR-Drs. 153/20) hat es nur eine Arbeitswoche gedauert, bis das Gesetz die parlamentarischen Hürden genommen hat.

Hintergrund dieses rasanten Gesetzgebungsverfahrens war ausweislich der Gesetzesbegründung, dass die Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus (Covid-19-Pandemie) in der Bundesrepublik Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und des Wirtschaftslebens geführt haben, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Vor allem für die Mieter könne nach Auffassung des Gesetzgebers das Problem entstehen, die laufenden Mieten für Wohn- bzw. Gewerbeflächen pünktlich zu begleichen (vgl. BT-Drs. 19/18110). Die Regelung will somit vermeiden, dass Wohnungs- und Gewerbemieter, die verursacht durch Covid-19 Liquiditätsengpässe haben, ihr Zuhause oder ihr Betriebs- oder Ladenlokal verlieren.

I. Inhalt des Gesetzes

Mit Art. 5 „Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuches“ erhielt Art. 240 EGBGB vier Paragrafen. § 2 befasst sich mit der Kündigungsbeschränkung bei Miet- und Pachtverhältnissen und lautet:

„Art. 240 § 2 EGBGB Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden."

Der Vermieter darf demnach dem Mieter nicht wegen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 auftretenden Zahlungsverzugs aufgrund Covid-19 kündigen. Der Mieter muss aber den Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete im Streitfall durch geeignete Beweismittel glaubhaft machen. Rückstände aus dem Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 sind innerhalb von zwei Jahren zurückzuzahlen – spätestens also bis 30.06.2022. Bedeutung hat die Vorschrift für Wohn- und Gewerberaum. So bezieht sich die Kündigungsbeschränkung in Abs. 1 Satz 1 insgesamt auf „Räume“. Über Abs. 3 sind weiter auch Pachtverhältnisse umfasst.

In diesem Zusammenhang wurden der Bundesregierung zwei Ermächtigungen zum Erlass einer Rechtsverordnung eingeräumt. Zunächst bestimmt Art. 240 § 4 Abs. 1 Ziff. 2 EGBGB, dass die Bundesregierung ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 01.07.2020 bis längstens zum 30.09.2020 entstanden sind. Erfasst wären dann auch Miet- oder Pachtrückstände für den Zeitraum vom 01.07.2020 bis 30.09.2020.

Die Bundesregierung wird gemäß Art. 240 § 4 Abs. 2 EGBGB weiter ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und ohne Zustimmung des Bundesrates die genannten Fristen über den 30.09.2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen auch nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung gemäß Abs. 1 Ziff. 2 fortbestehen. Das bedeutet, dass eine Erweiterung der Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände über den 30.09.2020 hinaus nur möglich ist, wenn zuvor die Ausdehnung vom 01.07. bis 30.09.2020 durch Rechtsverordnung bestimmt wurde.

II. Fälligkeit

Nach der Begründung des Gesetzes sollen trotz der vorgenannten Regelungen die Mieter nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet bleiben und ggf. auch in Verzug geraten (vgl. BT-Drs. 19/18110, S. 36). Mit anderen Worten: Die Miete bleibt regulär fällig. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und auch Verzugszinsen fällig werden können. Ist also die Miete gemäß § 556b BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten, so gerät der Mieter gleichwohl in Verzug, wenn er die Miete nicht oder nicht rechtzeitig entrichtet. Gemäß § 579 Abs. 2 BGB gilt § 556b BGB auch für Mietverhältnisse über Räume, also insbesondere für Gewerberäume (zur Rechtzeitigkeit der Zahlung Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 Rn. 634 ff.).

An der Fälligkeit der Mietzahlung ändert das Gesetz also nichts. Dies ist für das Verständnis der Vorschrift elementar.

1. Mietminderung oder Berechtigung zum vollständigen Einbehalt der Zahlung aufgrund eines Mangels?

§ 536 Abs. BGB bestimmt, dass der Mieter die Miete mindern kann, soweit die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrach aufhebt oder mindert.

Insbesondere im Gewerberecht haben deshalb mehrere große Handelsketten angekündigt, wegen der behördlich angeordneten Schließung der Ladenlokale ihren Vermietern die Miete für April nicht zu überweisen, obwohl liquide Mittel dafür durchaus vorhanden wären.

Begründet wird dies mit einem vermeintlichen Recht auf Mietminderung. In einem Beitrag für die Online Ausgabe der Legal Tribune vom 30.03.2020 erklärt Drygala, dass durch die behördliche Schließung der Gewerberäume aufgrund äußerer Einwirkung auf die Mietsache der Gebrauchswert der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt sei. Anerkannte Beispiele sollen Baumaßnahmen im Nebengebäude, die die Schließung erzwingen (BGH, Urt. v. 23.04.2008 - XII ZR 62/06) oder die Sperrung des Zugangsbereichs (KG, Urt. v. 12.11.2007 - 8 U 194/06) sein. Bei behördlich angeordneten Maßnahmen – so der Verfasser in seinem Beitrag – soll weiter erforderlich sein, dass sich die Maßnahme gegen den Betrieb und nicht gegen die Person des Mieters richtet (BGH, Urt. v. 13.07.2011 - XII ZR 189/09).

Diese Ansicht ist allerdings nicht zutreffend. Insbesondere der Hinweis auf die Entscheidung des BGH vom 13.07.2011, die die Ansicht auf ein Recht zur Mietminderung angeblich stützen sollte, geht fehl. So hat der BGH in der von Drygala zitierten Entscheidung für das gesetzgeberisch angeordnete Rauchverbot in einer Gaststätte gerade entschieden, dass ein entsprechendes Verbot eben keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte darstelle.

In der betreffenden Entscheidung führt der BGH hierzu aus, das Voraussetzung für einen Mangel sei, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang stehe. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, würden dagegen in den Risikobereich des Pächters fallen. Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß den §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermögliche. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trage bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter (vgl. BGH, Urt. v. 21.09.2005 - XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 901; BGH, Urt. v. 26.05.2004 - XII ZR 149/02 - NJW-RR 2004, 1236; BGH, Urt. v. 19.07.2000 - XII ZR 176/98 - NJW-RR 2000, 1535, 1536; BGH, Urt. v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716 und BGH, Urt. v. 29.09.1999 - XII ZR 313/98 - NZM 2000, 36, 40). Dazu gehöre vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können (vgl. BGH, Urt. v. 13.07.2011 - XII ZR 189/09).

Neben dem beim Mieter liegenden Verwendungsrisiko verkennen etwaige Befürworter eines Minderungsrechts, dass nach Ansicht des BGH nur solche Umstände zu einem Mangel führen, die die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Die nachteiligen Umstände müssen also der Mietsache direkt anhaften (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536 Rn. 15). Dies ist hier nicht der Fall, da die angeordnete Schließung nicht aufgrund eines Mangels der Mietsache selber erfolgt, sondern eben auf allgemeinen Erwägungen des Gesundheitsschutzes der Bevölkerung beruht.

Etwas anderes könnte sich nur aufgrund einer anderslautenden vertraglichen Vereinbarung ergeben. Dann müsste der Vermieter etwa im Rahmen einer unselbstständigen Garantie das eigentlich dem Mieter obliegende Verwendungsrisiko übernehmen.

Nichts anderes gilt für das Wohnraummietrecht. Müssen also Spielplätze oder Gemeinschaftsräume infolge behördlicher Anordnung geschlossen werden, besteht kein Recht auf Mietminderung. Denn auch hier haftet der Mangel – Nutzungsbeschränkung – der Mietsache nicht selber an.

Dieser Fall unterscheidet sich also nachhaltig von den Fällen, in denen die Baubehörde die Nutzung der Wohnung aufgrund von Gefahren verbietet oder einschränkt, die von der Mietsache selber ausgehen. Dies kann etwa bei Baumängeln der Fall sein oder bei Anordnungen des Gesundheitsamtes bei Legionellenbefall im Rohrleitungssystem. Hier haftet der Eigentümer eines Gebäudes für technische Mängel (hier: Legionellenbefall im Rohrleitungssystem eines medizinischen Schlafzentrums), weil er als Betreiber der Heiz- und Wasseranlage für die erforderliche Instandhaltung zu sorgen hat (vgl. LG Dortmund, Urt. v. 01.09.2010 - 4 O 167/09).

2. Vertragsanpassung wegen Unmöglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs

Eine Vertragspartei kann gemäß § 313 BGB verlangen, den Vertrag anzupassen, wenn ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar wäre, weil sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien – wenn sie die Veränderung vorhergesehen hätten – den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten.

Jedoch ist auch hier die Risikoverteilung zu berücksichtigen. § 313 Abs. 1 BGB bestimmt, dass eine Vertragsanpassung dann verlangt werden kann, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Eine Vertragsanpassung setzt also voraus, dass das störende Ereignis nicht allein in die Risikosphäre nur einer Partei fällt. Wie unter 1. dargestellt, liegt aber das Verwendungsrisiko beim Mieter.

Liegt das entsprechende Nutzungs- oder Gewinnerwartungsrisiko beim Mieter, so bietet § 313 Abs. 3 BGB ausdrücklich auch für Dauerschuldverhältnisse den ohnehin bestehenden Ausweg der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Besonders geregelt ist dies für Dauerschuldverhältnisse in § 314 BGB. Kündigungsberechtigt könnte etwa der Mieter sein. Mit Einführung der Vorschrift durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 01.01.2003 wollte der Gesetzgeber aber kein materiell neues Recht schaffen, sondern lediglich die von der Rechtsprechung bereits entwickelten Grundsätze wegen ihrer praktischen Bedeutung in das Gesetz aufnehmen. Die Neufassung soll also an dem bisherigen Recht nichts ändern, sondern die schon bestehenden Möglichkeiten aufrechterhalten, ein Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund unter bestimmten Voraussetzungen zu kündigen, soweit eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist (vgl. Gaier in: MünchKomm BGB, § 314 Rn. 1).

Neben einer möglicherweise vertraglich gesonderten Regelung müssen bei der Frage der Zumutbarkeit immer auch die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden.

So könnte gegen ein außerordentliches Kündigungsrecht der beschränkte zeitliche Anwendungsfall der neu gefassten Vorschrift und der behördlich angeordneten Maßnahme sprechen. Insbesondere also in den Fällen, in denen nach Auslaufen der Beschränkung wieder Einnahmen durch den Gewerbebetrieb zu erwarten sind oder die Liquidität des Unternehmens trotz der Einschränkungen ohnehin gegeben ist.

Insofern müsste der Mieter vor Erklärung der außerordentlichen Kündigung prüfen, ob diese überhaupt Sinn ergibt und ob – insbesondere bei Selbstständigen – staatliche Sicherungssysteme greifen, die im Zuge der Pandemie ebenfalls durch den Gesetzgeber beschlossen wurden. So hat der Bund etwa ein umfangreiches Maßnahmenpaket bereitgestellt, um unbürokratische Soforthilfe gerade für kleine Unternehmen, Selbstständige und Freiberufler zu gewähren (sog. „Corona-Schutzschild“).

III. Die Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses

Mietrückstände aus den Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 stellen nach der gesetzlichen Regelung des § 2 weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) von Mietverhältnissen dar, noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung für auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB). Ohne diese Regelung könnte der Vermieter etwa nach § 543 Abs. 2 BGB außerordentlich fristlos kündigen, da der Mieter nach Buchstabe a) möglicherweise für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder nach Buchstabe b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Entsprechendes gilt für die häufig mit der außerordentlichen Kündigung hilfsweise ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, nämlich der nicht nur unerheblichen Verletzung einer vertraglichen Pflicht. Zulässig bleibt hingegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder aufgrund eines anderen Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter.

Damit aber die Kündigung wegen entsprechender Zahlungsrückstände bis zum Auslaufen der Regelung ausgeschlossen ist, müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

1. Nichtleistung der Miete

Dem Mieter kann nicht gekündigt werden, wenn er trotz Fälligkeit der Miete wegen der Covid-19-Folgen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht leistet. Hat der Mieter die Miete vorher nicht bezahlt, so ist dies für den Ausschluss der Kündigung unerheblich. Auch die Höhe der Nichtleistung ist im Grundsatz nicht entscheidend. Die Miete kann ganz oder nur teilweise nicht geleistet werden (vgl. BT-Drs. 19/18110, S. 36). Bis zum 30.06.2022 müssen aber spätestens die Zahlungsrückstände ausgeglichen sein.

2. Nichtleistung beruht auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie

§ 2 Abs. 1 Satz 1 der neu eingeführten Vorschrift verlangt, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Verlangt wird also eine Kausalität zwischen der Nichtleistung der Miete und den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die Covid-19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen (vgl. BT-Drs. 19/18110, S. 36).

Die Kausalität zwischen Nichtleistung der Miete und der Auswirkung der Covid-19-Pandemie innerhalb des gesetzlich festgelegten Zeitraums (01.04. bis 30.06.2020) ist der eigentliche Kern der Regelung. Die Begründung führt hierzu aus, dass die Regelung eine zeitlich begrenzte Ausnahme von dem Grundsatz darstelle, dass eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung befreit, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruht (vgl. BGH, Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14 Rn. 22).

Die Begründung des Gesetzes ist an dieser Stelle jedoch missverständlich. Befreit wird der Schuldner nicht von der Leistung. Die Miete bleibt fällig und zahlbar. Wegen Zahlungsrückständen, die vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten und bis zum 30.06.2022 nicht ausgeglichen sind, kann allein nicht gekündigt werden kann.

Insofern bedeutet die Vorschrift keine Ausnahme vom Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Ausgeschlossen ist allein die Kündigung. Insofern stellt sich die Frage, ob Mieter nicht auf ihre Ersparnisse oder sonstige Rücklagen zurückgreifen müssen, wenn diese ausreichen, um die Miete zu zahlen.

Da die Fälligkeit nicht berührt ist, könnten Vermieter auf Zahlung der Miete klagen. Greift die Klage durch, müsste der Mieter bis zu den entsprechenden Pfändungsfreibetragsgrenzen und gesetzlichen Pfändungsausschlüssen – wie etwa bei Unterhalt gem. § 850d ZPO – zahlen. Bis zum unpfändbaren Einkommen wären also auch Ersparnisse umfasst (vgl. Bäuerle in: Braun, Insolvenzordnung, § 36 Rn. 8). Von diesem Ergebnis geht auch der Berliner Mieterverein in einer entsprechenden Stellungnahme aus (vgl. https://www.rbb24.de/wirtschaft/thema/2020/coronavirus/beitraege/berlin-corona-vermieter-mieter-ausnahmeregelungen.html, Link abgerufen am 07.04.2020).

Im Ergebnis könnte eine Zahlungsklage dazu führen, dass Mieter mit geringem Einkommen gehalten sind, ihre Ersparnisse aufzubrauchen.

Insbesondere bis zur Gewährung staatlicher Leistungen wie Wohngeld oder Kosten der Unterkunft sollte hier aber mit Vernunft und Augenmaß gehandelt werden. So ist zu berücksichtigen, dass mit der Vorschrift die Sorge des Mieters oder der Mieterin genommen werden soll, die Wohnung oder den Gewerberaum zu verlieren, weil aufgrund der Ausbreitung der Pandemie Einkünfte aus selbstständiger oder unselbstständiger Tätigkeit ganz oder teilweise zumindest für einen vorübergehenden Zeitraum gemindert sind. Neben den Pfändungsfreibetragsgrenzen im Zwangsvollstreckungsrecht kann hier die Regelung des Vollstreckungsschutzes nach § 765a ZPO helfen. Gemäß § 765a ZPO kann auf Antrag des Schuldners das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

Es ist nicht auszuschließen, dass die Gerichte von dieser Möglichkeit großzügigen Gebrach machen, stellt doch die Pandemie eine besondere Herausforderung dar.

Wenn aber größere Handelsfirmen vorsorglich keine Miete zahlen und nicht auf zum Teil beträchtliche Rücklagen zurückgreifen, wäre auch in diesen Fällen Vollstreckungsschutz nicht zu gewähren. Denn diese wären vom Schutzzweck der Vorschrift ebenso wenig umfasst, wie ausgesprochen wohlhabende Mieter.

3. Glaubhaft machen

Dem Mieter, der im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit nicht leistet, kann nur dann nicht gekündigt werden, wenn der Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft gemacht wird. Die Behauptung ist glaubhaft gemacht, sofern eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie zutrifft. In diesen Fällen tritt an die Stelle des Vollbeweises eine Wahrscheinlichkeitsfeststellung (BGH, Beschl. v. 21.10.2010 - V ZB 210/09). Gesetzlich geregelt ist die Glaubhaftmachung in § 294 ZPO.

Nach der Begründung des Gesetzes kann der Mieter sich zur Glaubhaftmachung entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall sein (vgl. BT-Drs. 19/18110, S. 36). Im Kern kommen alle üblichen Beweismittel und die eigene Versicherung an Eides statt sowie Dritter in Betracht.

Zu beachten ist allerdings, dass im Prozess eine Beweisaufnahme (hier: die Glaubhaftmachung), die nicht sofort erfolgen kann, unstatthaft ist, vgl. § 294 Abs. 2 ZPO. Nichts anderes kann hier für die Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung gelten. Die geeigneten Mittel bzw. Nachweise des Mieters müssen vorliegen. Es würde also nicht ausreichen, wenn der Mieter darauf verweist, die entsprechenden Unterlagen (irgendwann) noch zu besorgen. Insofern sollte der Mieter dem Vermieter mit der Nichtleistung der Miete anzeigen, dass seine Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht und die entsprechenden Nachweise vorlegen. So obliegt dem Mieter die Glaubhaftmachung. Nur dann greift der beschränkte Kündigungsausschluss. Umgekehrt kann es sich für den Vermieter aber anbieten, den Mieter zur Glaubhaftmachung aufzufordern. Dies bietet für alle Beteiligten mehr Klarheit.

IV. Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter aufgrund Nichtleistung der Miete

Kann der Mieter im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leisten, da die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht und hat der Mieter den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft gemacht, so kann der Vermieter allein deshalb nicht kündigen. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter nunmehr bis zum 30.06.2022 spätestens Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Nach dem 30.06.2022 kann dann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.

Durch den Begriff „allein“ besteht Interpretationsbedarf. Denn das könnte bedeuten, dass dem Mieter dann gekündigt werden kann, wenn er beispielsweise die Miete für März 2020 nicht entrichtet und die Aprilmiete wegen der Auswirkungen von Covid-19 nicht bezahlen kann. Ob das gewollt ist, scheint fraglich. Würde man der Auffassung folgen, könnte der Wohnungsmieter nach Außerkrafttreten des Gesetzes die Mietzahlung nachholen und sich auf § 569 Abs. 3 BGB berufen.

Insofern bietet es sich bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen an, bis spätestens zum 30.06.2022 von Maßnahmen zur Einholung des rückständigen Teils erst einmal abzusehen. Da sich der rückständige Teil nach der aktuellen Fassung der Vorschrift nur auf den Zeitraum 01.04. bis 30.06.2020 bezieht, sollte parallel der Hinweis auf staatliche Leistungen (Wohngeld oder Kosten der Unterkunft nach SGB II) erfolgen.

So hat die Bundesregierung mit dem sog. Sozialschutz-Paket vom 27.03.2020 (vgl. Groth, jurisPR-SozR 7/2020 Anm. 1) in § 67 SGB II ein vereinfachtes Verfahren für den Zugang zu sozialer Sicherung beschlossen. Für Leistungen die zwischen 01.03.2020 bis zum 30.06.2020 beginnen, wird Vermögen für die Dauer von sechs Monaten nicht berücksichtigt. Es gilt die Vermutungsregel, dass Antragsteller kein erhebliches Vermögen haben. Es genügt eine Erklärung des Antragstellers. Auch beim Wohngeld schaffen einige Bundesländer die Möglichkeit der erleichterten Prüfung.

Sofern die Leistungsfähigkeit des Mieters zur Zahlung der Miete wiederhergestellt ist, sollte eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter erfolgen. Teil einer solchen Stundungs- oder Ratenzahlungsvereinbarung sollte dann aber auch sein, dass bei vollständiger Zahlung zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus der ganz oder teilweisen Nichtzahlung der Miete im Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020 abgegolten sind. So entspricht es dem Sinn und Zweck einer solchen individuellen Regelung, dass bei Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung der Vermieter von der Kündigung absieht.

Tatsächlich wird schon jetzt auf eine vermeintliche systematische Schwäche des Gesetzes hingewiesen (vgl. hierzu Artz, Spiegel-online vom 27.03.2020). Das Gesetz berücksichtige nicht, dass ein einmal entstandener Kündigungsgrund nicht durch Zahlung entfallen könne; es sei denn, das Gesetz sehe dies ausdrücklich vor, wie in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB. So verhält es sich hier aber nicht, denn die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ist von Anfang an unwirksam. Das Gesetz schließt ja gerade die Kündigung aus. Damit ist auch ein Kündigungsrecht niemals entstanden. Einer Nachbesserung durch den Gesetzgeber bedarf es somit nicht.

V. Ausblick

Die gesetzliche Regelung bietet Mietern einen Schutz vor Kündigung, wenn sie aufgrund der Pandemie in wirtschaftlichen Schwierigkeiten geraten und für den begrenzten Zeitraum die Miete nicht zahlen können. Diese Schutzrichtung erscheint naheliegend, da es Ziel sein muss, das Mieter aufgrund der Pandemie nicht ihre Wohnung verlieren.

Ungeklärt bleibt, wie Vermietern geholfen wird, die Zahlungsrückstände mindestens bis zur Leistungsfähigkeit des Mieters oder dem Eingreifen staatlicher Sicherungssysteme hinzunehmen. Die hier dargestellte Regelung verhält sich zur anderen Vertragspartei – dem Vermieter – nicht. Aber auch der Vermieter kann in Zahlungsschwierigkeiten infolge des Ausbleibens der Miete geraten – mit allen Konsequenzen für den Vermieter persönlich und für eingegangene Verpflichtungen zur Aufrechterhaltung der mietvertraglichen Pflichten. Denn an der Pflicht des Vermieters zur Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten aus § 535 BGB ändert die Bestimmung und die Pandemie nichts.

Insofern ist zu hoffen, dass der Gesetzgeber nach der ersten gesetzlichen Reaktion wieder beide Vertragsparteien in den Blick nimmt und interessengerechte Lösungen schafft, die eher abseits des Mietrechts zu finden sind.



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