juris Nachrichten

  • Die wichtigsten Entscheidungen
  • Gesetzesentwicklungen und -vorhaben
  • Tagesaktuelle Auswahl der juris Redaktion

Die juris Nachrichten App jetzt gratis herunterladen

Login
Anmerkung zu:OVG Saarlouis 2. Senat, Beschluss vom 02.03.2021 - 2 B 29/21
Autor:Olaf Schaumlöffel, Verwaltungsoberrat
Erscheinungsdatum:06.05.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 35 BBauG, § 80 VwGO
Fundstelle:jurisPR-ÖffBauR 5/2021 Anm. 1
Herausgeber:Prof. Dr. Johannes Handschumacher, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Schaumlöffel, jurisPR-ÖffBauR 5/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Rechtsnachfolge im Baurecht



Leitsätze

1. Bauordnungsrechtliche Beseitigungsgebote binden aufgrund ihrer Sachbezogenheit auch den Rechtsnachfolger im Eigentum.
2. Der Rechtsnachfolger erwirbt eine vom Eigentümer abgeleitete und damit eine durch die Beseitigungsanordnungen belastete Rechtsposition.
3. Demgegenüber ist eine Zwangsmittelandrohung als Mittel des Verwaltungszwangs wegen des Beugecharakters der Zwangsmittel höchstpersönlicher Natur und daher grundsätzlich nicht übergangsfähig.
4. Die in § 57 Abs. 6 LBO (juris: BauO SL 2004) angeordnete Rechtsnachfolge in eine Beseitigungsanordnung umfasst auch die Rechtsnachfolge in verfahrensrechtlicher Hinsicht, so dass primäre Anfechtungsmöglichkeiten des Pflichtennachfolgers nicht bestehen.
5. Der Rechtsnachfolger hat die bestandskräftigen Verfügungen hinzunehmen, d.h. er kann nur einwenden, dass in seiner Person die Rechtsnachfolge nicht eingetreten sei oder in seiner Person als Rechtsnachfolger Gründe liegen, die im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen wären.
6. Diese Grundsätze gelten auch, wenn die Rechtsnachfolge vor Beendigung des Widerspruchverfahrens gegen die bauordnungsrechtlichen Verfügungen eingetreten ist, der Rechtsvorgänger als Adressat diesen Gesichtspunkt im rechtskräftig abgeschlossenen Anfechtungsprozess aber nicht geltend gemacht hat.



A.
Problemstellung
Das OVG Saarlouis hatte die Frage zu entscheiden, ob eine Beseitigungsverfügung gegenüber dem Grundstückseigentümer als Rechtsnachfolger der Bescheidsadressaten wirksam ist. Zu berücksichtigen war der Umstand, dass der Rechtsnachfolger zu einem Zeitpunkt Eigentümer geworden war, als das Beseitigungsgebot wegen einer anhängigen Anfechtungsklage noch nicht bestandskräftig war. Die Bestandskraft führten die ehemaligen Eigentümer nach dem Eigentumswechsel durch eine Klagerücknahme herbei.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die ursprünglichen Eigentümer hatten im Jahr 2011 die Errichtung einer Gartenlaube von ca. 18 m² als verfahrensfreies Vorhaben angezeigt. Im Jahr 2016 beantragten sie eine Baugenehmigung für die nachträgliche Legalisierung eines Pizzaofenhauses. Im August 2016 wurde die Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde mit der Begründung versagt, das Vorhaben sei nach § 35 BauGB nicht zulässig. Gegen den ablehnenden Bescheid wurde Widerspruch erhoben. Ungeachtet dessen verfügte die Bauaufsichtsbehörde im September 2016 die Beseitigung des Pizzaofenhauses binnen einer Frist von drei Monaten ab Bekanntgabe. Außerdem gab sie den früheren Eigentümern auf, das errichtete Gartenhaus binnen einer Frist von drei Monaten ab Bekanntgabe des Bescheides zu beseitigen. Sollte das Gartenhaus auf das zugelassene Maß gemäß den vorgelegten Plansikzzen aus dem Jahr 2011 zurückgebaut werden, könne von der Beseitigung der Gesamtanlage abgesehen werden. Mit weiterem Bescheid desselben Datums wurde den damaligen Eigentümern aufgegeben, die auf dem streitgegenständlichen Grundstück errichtete Garage binnen einer Frist von drei Monaten ab Bekanntgabe des Bescheides zu beseitigen.
Gegen diese Bescheide erhoben die einstigen Grundstückseigentümer im Oktober 2016 Widerspruch. Im Februar 2018 erfolgte der Eigentumsübergang an den jetzigen Eigentümer durch Eintragung in das Grundbuch. Die Widersprüche der ehemaligen Widerspruchsführer wurden im Februar 2019 zurückgewiesen. Daraufhin erhoben die ursprünglichen Eigentümer Anfechtungsklage, die sie im August 2020 zurücknahmen.
Mit Bescheiden vom September 2020 wurden dem neuen Eigentümer des Grundstückes unter Übersendung der entsprechenden Bescheide aus dem Jahr 2016 bzw. 2017 Zwangsgelder für den Fall angedroht, dass er den Beseitigungsverfügungen nicht nachkomme. Zur Erfüllung wurde ihm jeweils eine Frist von drei Monaten ab Bekanntgabe der Bescheide gesetzt. Es wurde ausgeführt, die inhaltliche Kenntnis des Verfahrens werde vorausgesetzt, da er in den vorangegangenen Jahren maßgeblich und unter Vorlage von Vollmachten für die Rechtsvorgänger gehandelt habe und auch bei der Verhandlung der Widersprüche anwesend gewesen sei. Gegen diese Bescheide erhob der Rechtsnachfolger Widerspruch. Er hat sodann beim Verwaltungsgericht einstweiligen Rechtsschutz beantragt. Zur Begründung hat er geltend gemacht, er sei mit Eintragung in das Grundbuch im Februar 2018 Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstückes geworden. Hieraus folge, dass der Widerspruchsbescheid nicht gegenüber den Rechtsvorgängern, sonden ihm gegenüber hätte ergehen müssen. Auch sei er in das anschließende Klageverfahren fälschlicherweise nicht aufgenommen worden. Die gerichtliche Klage sei ohne seine Zustimmung zurückgenommen worden. Als dinglich Berechtigter und Betroffener eventueller Beseitigungsanordnungen hätte diese Entscheidung allein ihm zugestanden. Die Klagerücknahme habe daher keine Wirkung gegen ihn. Es bestünden damit keine bestandskräftigen Beseitigungsanordnungen zu seinen Lasten, aufgrund derer eine Zwangsgeldandrohung erfolgen könne. Durch seinen Widerspruch seien die Beseitigungsverfügungen suspendiert worden.
Mit Beschluss von Januar 2021 hat das Verwaltungsgericht den Eilantrag zurückgewiesen. Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Bescheide vom September 2020 sei nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO statthaft, da die Zwangsgeldandrohungen nach den § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 20 AGVwGO sofort vollziehbar seien. Der Antrag habe aber in der Sache keinen Erfolg. Die Interessenabwägung gehe zu seinen Lasten, da die angegriffenen Zwangsgeldandrohungen offensichtlich rechtmäßig seien. Nach § 57 Abs. 6 LBO würden bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen auch für und gegen die Rechtsnachfolger gelten. Die Abrissverfügungen aus den Jahren 2016 und 2017 seien – auch ihm gegenüber – bestandskräftig geworden. Daher habe die Bauaufsichtsbehörde in Anwendung des § 16 Abs. 1 SVwVG dem Rechtsnachfolger die genannten Bescheide zur Kenntnis übersenden und ihm eine angemessene Frist zur Befolgung setzen können. Der neue Eigentümer könne hinsichtlich der Bestandskraft auch nicht einwenden, dass er an dem Widerspruchs- bzw. Klageverfahren der Voreigentümer nicht beteiligt gewesen sei. Zwar sei er zum Zeitpunkt der Zurückweisung des Widerspruchs und der Rücknahme der Klage bereits Eigentümer des Grundstücks gewesen. Ein entsprechender Hinweis bzw. Antrag auf subjektive Klageänderung sei in diesen Zusammenhängen aber nicht erfolgt.
Das OVG Saarlouis hat die Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichtes als unbegründet zurückgewiesen.
Nicht nur Baugenehmigungen wirkten auch gegen den Rechtsnachfolger, da Baugenehmigungsverfahren und Baugenehmigung regelmäßig auf das Vorhaben und nicht auf die Person des Eigentümers abstellten. Gegenüber dem Rechtsnachfolger gelte auch eine die Zustandshaftung konkretisierende, gegenüber dem Eigentümer erlassene Anordnung der Beseitigung eines Bauwerks. Der Rechtsnachfolger erwerbe eine vom Eigentümer und damit eine durch die Beseitigungsanordnungen belastete Rechtsposition. Die in § 57 Abs. 6 LBO angeordnete Rechtsnachfolge umfasse auch die Rechtsnachfolge in verfahrensrechtlicher Hinsicht, so dass primäre Anfechtungsmöglichkeiten des Pflichtennachfolgers nicht bestünden. Der Übergang der Beseitigungspflicht auf den Rechtsnachfolger setze nicht voraus, dass die Beseitigungsanordnung im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge bereits Bestandskraft erlangt habe. Der aktuelle Grundstückseigentümer könne sich fallbezogen daher nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er die Eigentumsposition bereits im Februar 2018 erlangt habe. Da er im Klageverfahren keine subjektive Klageänderung beantragt habe, müsse er den Eintritt der Bestandskraft infolge der Klagerücknahme gegen sich gelten lassen. Nach alledem seien die ihm gegenüber ergangenen Zwangsgeldandrohungen nicht zu beanstanden.


C.
Kontext der Entscheidung
Das Oberverwaltungsgericht stellt einleitend klar, dass es sowohl gefestigter höchstrichterlicher (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.01.1971 - IV C 62.66; BVerwG, Beschl. v. 20.10.1983 - 4 B 186/83) als auch obergerichtlicher Rechtsprechung (vgl. OVG Bremen, Beschl. v. 30.03.1999 - 1 BB 501/98) entspricht, dass nicht nur Baugenehmigungen, sondern auch Abrissverfügungen aufgrund ihrer Sachbezogenheit auch den Rechtsnachfolger im Eigentum belasten. Dies ergibt sich auch unmittelbar aus der entsprechenden landesrechtlichen Vorschrift des Bauordnungsrechts (vgl. § 57 Abs. 6 LBO). Darüber hinaus gab der konkrete Fall Anlass, darauf hinzuweisen, dass die Rechtsnachfolge auch eine verfahrensrechtliche Dimension hat. Der Übergang der Beseitigungspflicht auf den Rechtsnachfolger setzt daher nicht voraus, dass die Beseitigungsanordnung zum Zeitpunkt der Rechtsnachfolge bereits Bestandskraft erlangt hatte. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer nur mit Erfolg einwenden kann, dass in seiner Person die Rechtsnachfolge nicht eingetreten sei oder in seiner Person Gründe liegen, die im Vollstreckungsverfahren zu berücksichtigen wären. Nimmt die Behörde jedoch den neuen Eigentümer in Anspruch, so bedarf es vor der Anwendung von Zwangsmitteln einer Überleitungsverfügung (vgl. § 16 Abs. 1 SVwVG). Eine Zwangsmittelandrohung ist wegen des Beugecharakters der Zwangsmittel höchstpersönlicher Natur und daher grundsätzlich nicht übergangsfähig.
Unabhängig von dem hier entschiedenen Fall ist in der Rechtsprechung ebenfalls geklärt, dass sich eine Verfügung gegenüber dem bisherigen Eigentümer unter Umständen nicht nach § 43 Abs. 2 SVwVfG auf andere Weise erledigt. Erledigung tritt insbesondere ein, wenn das Regelungssubjekt – beispielsweise durch den Tod des Betroffenen – oder das Regelungsobjekt entfallen ist (vgl. Ramsauer in: Kopp/Raumauer, VwVfG, 17. Aufl. 2016, § 43 Rn. 41a). Lebt der Adressat des Verwaltungsaktes noch und ist die zu beseitigende bauliche Anlage weiterhin vorhanden, so kann der bisherige Bescheidsadressat weiterhin verpflichtet sein. Sein Rechtsnachfolger tritt dann als weiterer Verpflichteter neben den bisherigen Verpflichteten hinzu. Dies hat zur Folge, dass der Behörde insbesondere in den Fällen, denen der ursprüngliche Adressat weiterhin baurechtlich Verantwortlicher ist, ein Wahlrecht zukommt, wen sie nunmehr in Anspruch nehmen möchte (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 17.07.2014 - 1 ME 84/14). Baurechtlich verantwortlich ist neben dem Eigentümer u.a. der Inhaber der tatsächlichen Gewalt als Zustandsstörer oder der Bauherr als Handlungsstörer (vgl. § 52 LBO). Die Verantwortlichkeit als Bauherr endet weder mit der Baufertigstellung noch mit der Übertragung des Eigentums (vgl. OVG Lüneburg, Beschl. v. 11.08.1993 -1 L 5267/92; OVG Münster, Urt. v.10.12.1996 - 10 A 4248/92). Beansprucht eine bestandskräftige oder für sofort vollziehbar erklärte Verfügung gegenüber dem ursprünglichen Bescheidsadressaten weiterhin Geltung, kann die Bauaufsichtsbehörde die Verfügung ihm gegenüber vollstrecken. Entgegenstehende Rechte Dritter – zum Beispiel in Form von Eigentum – bestehen nicht. Denn die Beseitigungsverfügung wirkt mit dem Eigentumsübergang auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Daraus folgt, dass dieser zugleich gehindert ist, den ursprünglichen Bescheidsadressaten an der Beseitigung zu hindern. In der Beseitigungsverpflichtung ist nämlich als Minus eine entsprechende Duldungsverpflichtung enthalten.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Vor dem Erlass von Beseitigungsverfügungen sollte die Bauaufsichtsbehörde durch Einblick in das Grundbuch die Eigentumsverhältnisse abgeklärt haben.
Als neuer Eigentümer eines bebauten Grundstückes sollte man sich bewusst sein, dass man ggf. Eigentum erwirbt, das mit bauordnungsrechtlichen Beseitigungsgeboten belastet sein kann. Insbesondere in Außenbereichslagen kann dies durchaus der Fall sein. Um sich vor dem Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages abzusichern, kann es daher im Einzelfall ratsam sein, mit einer Vollmacht des Eigentümers Einsicht in die grundstücksbezogene Akte der Bauaufsichtsbehörde zu nehmen.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat die Behörde im Falle von Eigentumsumschreibungen keine Nachteile zu fürchten. Es ist allein Sache des Erwerbers, sich zu informieren und ggf. zu entscheiden, ob er anhängige Verfahren durch die Beantragung einer subjektiven Klageänderung übernehmen will, um entsprechende negative Folgen für ihn abzuwenden.
Sollte der Verwaltungsakt gegenüber dem ursprünglichen Eigentümer noch immer wirksam sein, besteht für die Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich der Inanspruchnahme für die Vollstreckung ein Wahlrecht. Das sollte sich nicht nur die Behörde, sondern auch der ursprüngliche Eigentümer bewusst machen. Er kann sich seiner Verpflichtungen durch die Übereignung des Grundstücks grundsätzlich nicht entledigen. Will die Behörde den neuen Eigentümer in Anspruch nehmen, sollte sie diesem in Anwendung des § 16 SVwVG den bereits dem Rechtsvorgänger gegenüber ergangenen Bescheid übersenden und ihm eine angemessene Frist zur Befolgung setzen. Die Zwangsmittelandrohung ist als Mittel des Verwaltungszwangs wegen des Beugecharakters der Zwangsmittel höchstpersönlicher Natur und daher grundsätzlich nicht übergangsfähig. Daher muss diese an den neuen Rechtsinhaber gesondert erfolgen. Bei der Auswahl des Pflichtigen ist aus Behördensicht folgendes zu beachten: Gegenüber einem Mittellosen ist das Androhen bzw. das Festsetzen von Zwangsgeldern untunlich. Die Zwangsgeldandrohung oder Festsetzung ist hingegen regelmäßig geeignet, den wirtschaftlich Leistungsfähigen zu dem verpflichteten Verhalten zu bewegen. Dass die Behörde die Kosten der Ersatzvornahme (vgl. § 77 SVwVG) aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit gegenüber dem finanziell leistungsfähigeren Adressaten verlangt, liegt auf der Hand. Dazu muss sie diesen aber (abgesehen vom sofortigen Vollzug gemäß § 18 Abs. 2 SVwVG) zuvor wirksam zur Beseitigung herangezogen haben.




Zur Nachrichten-Übersichtsseite