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Autor:Jesco-Alexander Thies, Regierungsrat
Erscheinungsdatum:04.02.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 33 BBauG, § 248 BBauG, § 34 BBauG, § 30 BBauG, § 75 VwGO
Fundstelle:jurisPR-UmwR 2/2021 Anm. 1
Herausgeber:Prof. Dr. Ferdinand Kuchler, RA
Dr. Martin Spieler, RA
Zitiervorschlag:Thies, jurisPR-UmwR 2/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Änderung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) 2021 - Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus

A. Weg zur Bauordnungsnovelle

Der Bayerische Landtag hat am 02.12.2020 das Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus (GVBl. Nr. 31/2020 S. 663 ff.) – kurz BayBO Novelle – beschlossen. Es trat am 01.02.2021 in Kraft, die neu gestaltete Ermächtigungsgrundlage zum Erlass von Satzungen, die ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche regeln – neuer Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BayBO (vgl. hierzu B. XV. 5.) – trat bereits am 15.01.2021 in Kraft.

Anfang 2019 hatte Herr Staatsminister a.D. Dr. Hans Reichhart eine Abfrage des erforderlichen Änderungsbedarfs im Bauordnungsrecht bei den betroffenen Kammern und Verbänden gestartet. Wesentliche Inhalte des nun beschlossenen Änderungsgesetzes, wie z.B. das vereinfachte Abstandsflächenrecht und die Genehmigungsfiktion für Wohnungsbauvorhaben waren dann Gegenstand der Diskussion auf dem Wohnungsgipfel in der Bayerischen Staatskanzlei am 11.09.2019. Darauf folgte eine Expertenanhörung des Ausschusses für Wohnen, Bau und Verkehr des Bayerischen Landtags mit dem Titel „Novellierung und Entschlackung der Bayerischen Bauordnung“ am 22.10.2019. Der auf Grundlage dieser Überlegungen erstellte Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung der BayBO wurde am 03.12.2019 vom Ministerrat für die Verbändeanhörung freigegeben. Nach Durchführung der Verbändeanhörung und der Übernahme des Ministeramts durch Frau Staatsministerin Kerstin Schreyer wurde der Gesetzentwurf – insbesondere bei der Genehmigungsfiktion und dem Dachgeschossausbau – nochmals überarbeitet, bevor er dann im Juni 2020 vom Ministerrat beschlossen und anschließend von der Staatsregierung im Bayerischen Landtag eingebracht worden ist (vgl. LT-Drs. 18/8547).

B. Wesentliche Änderungen

Im Folgenden sollen die wesentlichen Änderungen im Bauordnungsrecht durch die BayBO Novelle dargestellt werden. Das Änderungsgesetz sieht auch Änderungen in anderen Gesetzen und Rechtsverordnungen vor. Dabei handelt es sich aber ausschließlich um redaktionelle Folgeänderungen oder Berichtigungen.

I. Abstandsflächenrecht

Die Änderungen im Abstandsflächenrecht betreffen insbesondere die Berechnung und das Maß der Tiefe der Abstandsflächen und passen das Abstandsflächenrecht an das Modell der Musterbauordnung (MBO) an.

1. Abstandsflächenübernahme

Bei der Abstandsflächenübernahme gemäß Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO bleibt zwar das Schriftformerfordernis erhalten, es entfällt aber der bisher enthaltene Ausschluss des Schriftformersatzes durch elektronische Form, so dass die Regelung des Art. 3a Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG Anwendung findet. Die Abstandsflächenübernahme kann künftig also auch in elektronischer Form erklärt werden. Mit der Änderung soll die beabsichtigte Digitalisierung der bauaufsichtlichen Verfahren erleichtert werden (LT-Drs. 18/8547, S. 13).

2. Berechnung der Abstandsflächen

Die Berechnung der für das Maß der Tiefe der Abstandsfläche maßgeblichen Wandhöhe in Art. 6 Abs. 4 BayBO wird vereinfacht und an das Modell der MBO angepasst. Die Anrechnung von Dachflächen auf der Traufseite von Gebäuden erfolgt nach einem vereinfachten Modell: Die Höhe von Dächern mit einer Neigung von bis einschließlich 70 Grad wird der Wandhöhe künftig zu 1/3, die mit einer Neigung von mehr als 70 Grad wird voll hinzugerechnet. Die bisherige Anrechnungsschwelle 45 Grad entfällt. Der neue Art. 6 Abs. 4 BayBO trifft zur Anrechnung von Giebelflächen keine Aussage mehr. Das bedeutet, dass die Giebelwand eine „normale“ Wand ist. Die Wandhöhe auf der Giebelseite bemisst sich deshalb nach der Höhe der gesamten Wand. Die entstehende Abstandsfläche ist dadurch auch nicht mehr, wie nach der bisherigen Regelung, rechteckig. Sie entspricht in der Form der Giebelwand. Bisherige Streitfragen, etwa die, wie sich die maßgebliche Wandhöhe bei besonderen Dachformen auf der Giebelseite berechnet, stellen sich nicht mehr.

3. Maß der Tiefe der Abstandsfläche

Wesentlicher Kernpunkt der Änderungen im Abstandsflächenrecht ist die Verkürzung des Maßes der Tiefe der Abstandsflächen auf 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten auf 0,2 H, jeweils aber mindestens 3 m. Dazu wird Art. 6 Abs. 5 BayBO neu gefasst. Aufgrund der Verkürzung des Maßes der Tiefe der Abstandsfläche entfallen auch das sog. „16-m-Privileg“ gemäß Art. 6 Abs. 6 BayBO-alt und die sog. Experimentierklausel gemäß Art. 6 Abs. 7 BayBO-alt (LT-Drs. 18/8547, S. 15). Unverändert bleibt gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO der Vorrang abweichender gemeindlicher Regelungen durch städtebauliche Satzung oder Satzung auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BayBO-neu (vgl. hierzu unten B. XV. 5.). In Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO-neu wird klargestellt, dass für solche (abweichenden) Regelungen in Bebauungsplänen § 33 BauGB entsprechend gilt. Bislang war dies unter Verweis darauf, dass § 33 BauGB nur diejenigen Regelungen des Bebauungsplans erfasse, die bauplanungsrechtlicher Natur sind, (jedenfalls in der Literatur) umstritten. Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO-neu stellt klar, dass § 33 BauGB auch entsprechend für in Bebauungsplänen festgesetzte bauordnungsrechtliche Abstandsflächenregelungen gilt.

Eine Ausnahme von der grundsätzlichen Verkürzung des Maßes der Tiefe der Abstandsfläche enthält der neue Art. 6 Abs. 5a BayBO für Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern. Im Ergebnis wird für diese Fälle das alte Abstandsflächenrecht konserviert. Dies gilt für das bisherige Maß der Tiefe der Abstandsfläche von 1,0 H, mindestens 3 m, das bisher in Art. 6 Abs. 6 BayBO-alt geregelte „16-m-Privileg“, die Berechnung der Abstandsflächen bzgl. Dach sowie Giebelfläche und die abstandsflächenrechtliche Unbeachtlichkeit untergeordneter Dachgauben (bisher geregelt in Art. 6 Abs. 8 Nr. 3 BayBO-alt).

4. Abstandsflächenrelevanz von Dachgauben und Unbeachtlichkeit von Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung an bestehenden Gebäuden

Die Änderung in Art. 6 Abs. 6 Nr. 3 BayBO-neu (bisheriger Art. 6 Abs. 8 Nr. 3) führt dazu, dass Dachgauben – anders als bislang sog. untergeordnete Dachgauben – künftig abstandsflächenrelevant sind (LT-Drs. 18/8547, S. 15). Nach der neu gefassten Regelung des Art. 6 Abs. 6 Nr. 3 BayBO bleiben künftig bei der Bemessung der Abstandsflächen bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze die Seitenwände von Vorbauten und Dachaufbauten, die für sich genommen an der Grundstücksgrenze zulässig wären, auch dann außer Betracht, wenn sie nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Es werden also beispielsweise die Seitenwände von Dachgauben und Erkern bei Doppelhäusern bei der Ermittlung der Abstandsflächen nicht berücksichtigt.

Die neu eingefügte Regelung des Art. 6 Abs. 6 Nr. 4 stellt klar, dass nachträgliche Maßnahmen zur Wärmedämmung an Bestandsgebäuden abstandsflächenirrelevant sind und vollzieht so die bauplanungsrechtliche Regelung in § 248 BauGB bauordnungsrechtlich nach. Bisher wurden diese Fälle über Abweichungen nach Art. 63 gelöst, die damit entbehrlich werden.

5. Grenznahe Garagen und sonstige Gebäude ohne Aufenthaltsräume

Die Neufassung des Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO (bisheriger Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO) lässt die bisherige Sonderregelung für besonders lange Grundstücksgrenzen entfallen (LT-Drs. 18/8547, S. 15). Das schließt es aber nicht aus, dass an langen Grundstücksgrenzen künftig im Wege der Abweichung Gebäude zugelassen werden können. In der Neuregelung wird auch die Anrechnung der Dachhöhe auf der Traufseite geändert. Sie entspricht der bisherigen Regelung in Art. 6 Abs. 4 Satz 3 BayBO-alt: Dächer sind bis einschließlich 45 Grad Dachneigung gar nicht, bei einer Dachneigung von mehr als 45 bis 70 Grad zu 1/3 und bei einer Dachneigung von mehr als 70 Grad voll anzurechnen. Diese Regelung ermöglicht es also, abweichend vom neuen Art. 6 Abs. 4 Satz 3 BayBO bis zu einer Dachneigung von 45 Grad die Wandhöhe von 3 m voll auszuschöpfen.

II. Spielplatzrecht

Im Recht des Spielplatznachweises gemäß Art. 7 Abs. 3 BayBO bleibt die Pflicht, für Gebäude mit mehr als drei Wohnungen einen ausreichend großen Spielplatz nachzuweisen, bestehen. Neu ist aber die Regelung über den Nachweis des Spielplatzes. Hierzu verweist der neue Art. 7 Abs. 3 Satz 2 BayBO auf das Stellplatzrecht. Demnach bestehen drei im Grundsatz gleichberechtigte nebeneinanderstehende Alternativen des Spielplatznachweises: auf dem Baugrundstück selbst, auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück und im Wege der Spielplatzablöse. Die Gemeinden erhalten zusammen mit der neu gefassten Satzungsermächtigung in Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO (vgl. hierzu B. XV. 2.) damit ein effizientes Instrumentarium, das es ihnen ermöglicht, bedarfsgerecht und zielorientiert Spielplatzpolitik zu betreiben.

Damit Streitigkeiten darüber, wie ein ausreichend großer Spielplatz auszustatten ist, künftig vermieden werden, ermächtigt der neugefasste Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO die Gemeinden u.a. dazu, Größe und Ausstattung durch gemeindliche Satzung zu regeln. Beim Erlass dieser Satzungen haben die Gemeinden den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten.

Bei der Spielplatzablöse handelt es sich um eine Sonderabgabe mit Finanzierungsfunktion (Würfel in: Simon/Busse, BayBO, Art. 47 Rn. 324). Deshalb regelt Art. 7 Abs. 3 Satz 3 BayBO-neu die Verwendung der mit der Ablöse erzielten Einnahmen: Herstellung oder Unterhaltung einer örtlichen Kinder- oder Jugendfreizeiteinrichtung.

III. Baustoff Holz

Durch die Änderungen in Art. 24 Abs. 2 BayBO und Art. 26 Abs. 5 BayBO kann der Baustoff Holz künftig in allen Gebäudeklassen verwendet werden. Bislang war das nur in den Gebäudeklassen 1 bis 3 möglich. Eine neue Holzbaurichtlinie wird als technische Baubestimmung künftig die technischen Anforderungen regeln (LT-Drs. 18/8547, S. 16).

IV. Abstand Solaranlagen von Brandwänden

Die Neufassung des Art. 30 Abs. 5 Satz 2 BayBO wurde aus Anlass eines Änderungsantrags von Bündnis 90/Die Grünen vom 23.09.2020 (LT-Drs. 18/10171) im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren noch in das Änderungsgesetz eingearbeitet. Ermöglicht wird dadurch ein auf 50 cm verkürzter Abstand von brennbaren Solaranlagen (sowohl thermische Solar- als auch Photovoltaikanlagen) als Dachaufbauten zu Brandwänden und Wänden, die an Stelle von Brandwänden zulässig sind. Voraussetzung ist, dass die Anlagen dachparallel installiert sind; außerdem müssen bei Photovoltaikanlagen Außenseiten und Unterkonstruktion aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen.

V. Rettungswege

Der neue Art. 31 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO stellt klar, dass Geschosse ohne Aufenthaltsräume (das können beispielsweise Technikgeschosse, aber auch Kellergeschosse ohne Aufenthaltsräume sein) abweichend von Satz 1 lediglich einen Rettungsweg ins Freie benötigen. Die Anforderung in Art. 32 Abs. 1 Satz 1 BayBO, dass jedes nicht zu ebener Erde liegende Geschoss über mindestens eine Treppe (notwendige Treppe) zugänglich sein muss, bleibt aber unberührt.

Auch für zu ebener Erde liegende Geschosse bis 400 m² genügt nach der neuen Regelung in Art. 31 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO ein (baulicher) Rettungsweg – allerdings nur dann, wenn der Rettungsweg aus der Nutzungseinheit unmittelbar und ebenerdig, also nicht über Treppen, ins Freie führt.

VI. Aufzugspflicht

Gem. Art. 37 Abs. 4 Satz 1 BayBO müssen Gebäude mit einer Höhe nach Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO von mehr als 13 m Aufzüge in ausreichender Zahl haben. Nach dem neu eingefügten Art. 37 Abs. 4 Satz 5 BayBO gilt das künftig aber dann nicht, wenn die Anforderungen bei der Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand erfüllt werden können. Die Formulierung des unverhältnismäßigen Aufwands orientiert sich dabei an Art. 48 Abs. 4 Satz 1 BayBO a.E., der Vergleichbares für die Barrierefreiheit regelt (LT-Drs. 18/8547, S. 17).

VII. Bestandsschutz von Aufenthaltsräumen

Die Umwandlung von Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestandsgeschützten Gebäuden in Wohnraum erleichtert künftig Art. 46 Abs. 5 BayBO (beispielsweise die Umwandlung von Büronutzung in Wohnraum). Es handelt sich bei Art. 46 Abs. 5 BayBO um eine Regelung des erweiterten Bestandsschutzes für Aufenthaltsräume zur leichteren Schaffung von Wohnraum. In diesen Fällen wird durch die Nutzungsänderung der Bestandsschutz rechtmäßig errichteter Bauteile hinsichtlich der Anforderungen der Art. 6 (Abstandsflächen), Art. 25 (Tragende Wände, Stützen), Art. 26 (Außenwände), Art. 28 (Brandwände), Art. 29 (Decken) und Art. 30 (Dächer) nicht aufgehoben; sie genießen vielmehr weiterhin Bestandsschutz, auch wenn sie aktuellen Anforderungen nicht entsprechen. Die Regelung bezieht sich ausdrücklich nur auf bestehende Bauteile; an neu eingebaute Bauteile werden die aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen gestellt.

VIII. Verfahrensfreiheit

Der Katalog der verfahrensfreien Vorhaben wird an zwei Stellen modifiziert und an einer Stelle klarstellend erweitert:

1. Antennen und Antennen tragende Masten

Der neugefasste Art. 57 Abs. 1 Nr. 5 Buchst. a) aa) BayBO nimmt künftig Antennen und Antennen tragende Masten im Außenbereich mit einer freien Höhe bis zu 15 m anstatt wie bisher nur bis zu 10 m von der Verfahrenspflicht aus. Im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne und im nicht überplanten Innenbereich bleibt die maßgebliche Höhe von bis zu 10 m der von der Verfahrensfreiheit erfassten Antennen und Antennen tragenden Masten unverändert.

2. Fahrradabstellanlagen

Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. a) BayBO wird insoweit geändert, dass künftig Fahrradabstellanlagen bis zu 50 m2 – bislang 30 m2 – verfahrensfrei sind. Gerade im städtischen Raum finden zunehmend Lastenfahrräder Verwendung, die aufgrund ihrer Größe einen erhöhten Platzbedarf haben. Die Ausweitung der Verfahrensfreiheit trägt diesem Umstand Rechnung.

3. Ladestationen für Elektrofahrzeuge

Der neue Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. b) BayBO nimmt Ladestationen für Elektrofahrzeuge mit einer Höhe von bis zu 2 m und einer Tiefe und Breite von jeweils bis zu 1 m von der Verfahrenspflicht aus. Damit wird nicht nur klargestellt, dass Ladestationen grundsätzlich dem Baurecht unterfallen. Die bisherige Vollzugspraxis, wonach solche Anlagen als unbedeutende bauliche Anlagen verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. f) BayBO a.F. sind, wird gesetzlich fixiert. Die Regelung schafft somit Rechtssicherheit.

IX. Genehmigungsfrei gestellter Dachgeschossausbau

Die Regelung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens gemäß Art. 58 BayBO wird einerseits neu gefasst, indem die bisherigen Abs. 1 und Abs. 2 zusammengefasst werden und andererseits erweitert, indem der Anwendungsbereich auf die Fälle der Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB – also im unbeplanten Innenbereich – erstreckt wird. Bislang waren lediglich Vorhaben unterhalb der Sonderbauschwelle, Art. 2 Abs. 4 BayBO, vom Genehmigungsfreistellungsverfahren erfasst, wenn sie im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans i.S.v. § 30 BauGB liegen. Die Erweiterung des Anwendungsbereichs stellt sicher, dass das Schaffen von Wohnraum in Dachgeschossen dort, wo es aus gemeindlicher Sicht unproblematisch möglich ist, zügig ohne weitere Verfahren erfolgen kann. In allen anderen Fällen kann die Gemeinde die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangen, vgl. Art. 58 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BayBO. Die Aufnahme dieser Fallkonstellation in den Anwendungsbereich des Genehmigungsfreistellungsverfahren stellt aber auch sicher, dass für solche Maßnahme auf jeden Fall bautechnische Nachweise zu erstellen sind, vgl. Art. 62 Abs. 1 Satz 2 BayBO (im Umkehrschluss), und dass die Gemeinde über solche Baumaßnahmen in Kenntnis gesetzt wird.

X. Abweichungen

Durch das Änderungsgesetz wird mit dem neuen Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO ein Regelbeispiel für einen in der Entscheidungspraxis der unteren Bauaufsichtsbehörden sehr häufig vorkommenden Anwendungsfall im Bereich des Abstandsflächenrechts aufgenommen. Die Regelung soll den unteren Bauaufsichtsbehörden als Orientierungshilfe dienen, ersetzt aber nicht die Prüfung des konkreten Einzelfalls (LT-Drs. 18/8547, S. 20). Der neue Satz 2 stellt klar, dass dort, wo ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird, eine Abweichung von den Anforderungen des Art. 6 BayBO zugelassen werden soll. Der Gesetzgeber hat für den im neuen Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO geregelten Fall ein intendiertes Ermessen festgelegt. Intendiertes Ermessen bedeutet, dass der Gesetzgeber davon ausgeht, die von ihm angeordnete Rechtsfolge ist diejenige, die im Regelfall eintreten soll (so etwa BVerwG, Urt. v. 05.07.1985 - 8 C 22/83 Rn. 22). So wird sichergestellt, dass alte Gebäude, die rechtmäßig errichtet worden sind und die aktuell geltende Abstandsflächen nicht einhalten, soweit im Übrigen zulässig, durch Neubauten ersetzt werden können. Der Gesetzgeber bezweckt damit die leichtere Reaktivierung und Nutzung vorhandener Wohnpotenziale (LT-Drs. 18/8547, S. 20).

XI. Nachbarbeteiligung

Die Änderungen bei der Regelung der Nachbarbeteiligung in Art. 66 BayBO sind der beabsichtigten Digitalisierung des Baugenehmigungsverfahrens geschuldet (LT-Drs. 18/8547, S. 21). Der Bauherr hat zwar weiterhin die Zustimmung seiner Nachbarn schriftlich einzuholen (wobei weiterhin die Unterschrift des/der Nachbarn als Zustimmung gilt), anders als bisher muss er diese aber nicht mehr zwingend mit dem Bauantrag einreichen, sondern behält entsprechende Erklärungen bei seinen Unterlagen. Der neue Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BayBO stellt i.V.m. Art. 3a Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG sicher, dass die Zustimmung des Nachbarn auch elektronisch erfolgen kann. Gegenüber der Bauaufsichtsbehörde genügt künftig die bloße Mitteilung des Bauherrn, welcher Nachbar zugestimmt hat und welcher eine Zustimmung verweigert hat, vgl. Art. 66 Abs. 1 Satz 3 BayBO. Mit der Streichung der bisherigen Sätze 2 bis 5 im Art. 66 Abs. 1 BayBO macht der Gesetzgeber klar, dass die Nachbarbeteiligung vollständig in der Hand des Bauherrn und des von ihm zu bestellenden Entwurfsverfassers liegt. Bei der Nachbarbeteiligung nach Art. 66 BayBO handelt es sich um eine verfahrensrechtliche Regelung, die neben der Information des Nachbarn bezweckt, dass der Bauherr bei Zustimmung des/der Nachbarn möglichst rasch eine bestandskräftige Baugenehmigung erhält. Eine ordnungsgemäße Nachbarbeteiligung liegt also im Interesse des Bauherrn. Hat der Nachbar zugestimmt, ist für die Bauaufsichtsbehörde nichts weiter veranlasst. Ist das aber nicht der Fall, bleibt es beim Zustellungserfordernis einer Ausfertigung der Baugenehmigung gemäß Art. 66 Abs. 1 Satz 4 BayBO. Eine unrichtige Angabe des Bauherrn oder des Entwurfsverfassers über die Nachbarbeteiligung erfüllt den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 Abs. 2 Nr. 1 BayBO. Bei Bauvorlageberechtigten, die Mitglied einer der Baukammern sind, sind bei wiederholten Verstößen auch berufsrechtliche Maßnahmen der jeweiligen Kammer möglich.

XII. Genehmigungsfiktion

Die Einführung einer Genehmigungsfiktion in die Bauordnung ist neben den Änderungen im Abstandsflächenrecht wohl eine der im Vorfeld der BayBO Novelle am meisten diskutierten Änderungen. Der Anwendungsbereich der Genehmigungsfiktion gemäß Art. 68 Abs. 2 BayBO ist auf das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO (also keine Sonderbauten) und auf Bauanträge beschränkt, die die Errichtung oder Änderung von Gebäuden, die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienen oder aber die Nutzungsänderung zur Schaffung von Wohnraum zum Gegenstand haben. Überwiegend dem Wohnen dienen Gebäude, die auf mehr als der Hälfte ihrer Hauptnutzfläche Wohnnutzung aufweisen (LT-Drs. 18/8547, S. 22).

Grundlegende Vorschrift für die Genehmigungsfiktion ist Art. 42a BayVwVfG, auf dessen entsprechende Anwendung Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO mit ein paar Modifizierungen aufgrund der Erfordernisse des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens verweist. Die Fiktionsfrist beträgt drei Monate und orientiert sich damit an der Frist für die Untätigkeitsklage nach § 75 Satz 2 VwGO. Eine einmalige angemessene Verlängerung der Fiktionsfrist ist unter den Voraussetzungen von Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO i.V.m. Art. 42a Abs. 2 Sätze 3 und 4 BayVwVfG möglich. Eine solche Fristverlängerung kommt aber nur in Betracht, wenn dies wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit im Einzelfall gerechtfertigt ist; sie ist zu begründen und rechtzeitig mitzuteilen (LT-Drs. 18/8547, S. 22). Schließlich kann auch der Antragsteller gemäß Art. 68 Abs. 2 Satz 2 BayBO vor Ablauf der Dreimonatsfrist gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde in Textform auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion verzichten. Das Gesetz bietet damit eine praktikable Lösung für die Fälle an, in denen von vorneherein klar ist, dass eine Entscheidung nicht innerhalb von drei Monaten möglich ist – etwa, weil beispielsweise bekannt ist, dass eine erforderliche artenschutzrechtliche Prüfung erst ein halbes Jahr nach Antragsstellung beginnen kann.

Die Fiktionsfrist beginnt gemäß Art. 68 Abs. 2 Satz 1 BayBO entweder drei Wochen nach Zugang des Bauantrags bei der unteren Bauaufsichtsbehörde oder drei Wochen nach Zugang der von der unteren Bauaufsichtsbehörde nach Art. 65 Abs. 2 BayBO nachverlangten Unterlagen. Die untere Bauaufsichtsbehörde hat also innerhalb von drei Wochen die Vollständigkeit des Bauantrags zu prüfen. Verlangt die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb dieser Dreiwochenfrist die Vervollständigung des Bauantrags nach Art. 65 Abs. 2 BayBO, beginnt die Frist für die Genehmigungsfiktion drei Wochen nach Zugang des Bauantrags bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu laufen. Verlangt die Bauaufsichtsbehörde eine Vervollständigung gemäß Art. 65 Abs. 2 BayBO, beginnt die Fiktionsfrist drei Wochen nach Vorlage der verlangten Unterlagen zu laufen. Das Vervollständigungsverlangen ist gemäß Art. 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 b) i.V.m. Art. 65 Abs. 2 Satz 1 BayBO immer mit einer Fristsetzung zu versehen. Wird das Vervollständigungsverlangen mit der Rücknahmefiktionswirkung versehen (neuer Art. 65 Abs. 2 Satz 2 HS. 2 BayBO), gilt bei Nichtvorlage oder unvollständiger Vorlage der verlangten Unterlagen der Bauantrag als zurückgenommen. Die untere Bauaufsichtsbehörde stellt in diesem Fall das Verfahren ein und entscheidet über die Kosten. Zusätzliche Unterlagen kann die untere Bauaufsichtsbehörde zwar auch noch später nachfordern (vgl. § 1 Abs. 4 Bauvorlagenverordnung), diese Nachforderungen haben aber auf den Beginn der Fiktionsfrist keine Auswirkungen mehr.

Entscheidet die untere Bauaufsichtsbehörde innerhalb der Dreimonatsfrist, ist diese Entscheidung maßgeblich. Trifft die untere Bauaufsichtsbehörde innerhalb der Dreimonatsfrist keine Entscheidung und hat sie diese Frist auch nicht entsprechend Art. 42a Abs. 2 Sätze 3 und 4 BayVwVfG verlängert, gilt der Bauantrag mit Ablauf der Dreimonatsfrist als genehmigt, Art. 42a Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG. Bei Eintritt der Fiktion ist dem Bauherrn, der Gemeinde und denjenigen Nachbarn, die dem Bauantrag nicht zugestimmt haben, die Bescheinigung nach Art. 42a Abs. 3 BayVwVfG von Amts wegen zuzustellen. Die Bescheinigung muss den Inhalt der fingierten Genehmigung wiedergeben und eine Rechtsbehelfsbelehrung nach § 58 VwGO enthalten.

In allen Fällen, in denen eine Genehmigung im Weg der Genehmigungsfiktion als erteilt gilt, hat die im Wege der Fiktion erteilte Baugenehmigung alle Rechtswirkungen wie eine ordnungsgemäß zustande gekommene und bekannt gegebene Baugenehmigung (LT-Drs. 18/8547, S. 22). Unberührt bleiben das Recht und die Möglichkeit der unteren Bauaufsichtsbehörde, eine im Wege der Fiktion erteilte rechtswidrige Baugenehmigung nach Art. 48 BayVwVfG zurückzunehmen.

Nach dem neuen Art. 83 Abs. 7 gelten die Vorschriften zur Genehmigungsfiktion gemäß Art. 68 Abs. 2 BayBO erst für Bauanträge, die ab dem 01.05.2021 eingereicht werden. Diese Übergangsvorschrift soll verhindern, dass auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits eingereichten Bauanträge die neuen Regelungen zur Genehmigungsfiktion Anwendung finden. Die unteren Bauaufsichtsbehörden sollen diese Bauanträge nach dem bisher geltenden Verfahrensrecht abarbeiten (LT-Drs. 18/8547, S. 26).

XIII. Typengenehmigung

Mit der neuen Regelung der Typengenehmigung in Art. 73a BayBO wird ein Instrument zur Verfügung gestellt, um serielles Bauen verfahrensmäßig zu erleichtern. Die Typengenehmigung ist der BayBO nicht fremd; eine solche Regelung enthielt die BayBO bereits bis zum 31.05.1994 (Art. 77 BayBO a.F.). Nach Art. 73a Abs. 1 BayBO werden zwei Arten des seriellen Bauens bei den Typengenehmigungen unterschieden: Beim Typenbau handelt es sich gemäß Art. 73a Abs. 1 Satz 1 BayBO um bauliche Anlagen, die mehrfach in derselben Ausführung errichtet werden sollen. Es handelt sich also um baulich identische Anlagen, die sich äußerlich nicht voneinander unterscheiden (z.B. Fertighäuser, Fertiggaragen oder Windkraftanlagen). Beim Systembau nach Art. 73a Abs. 1 Satz 2 BayBO handelt es sich um bauliche Anlagen, die in unterschiedlicher Ausführung, aber nach einem bestimmten System aus Bauteilen an mehreren Stellen errichtet werden sollen (z.B. bauliche Anlagen mit spiegelbildlicher Errichtung unterschiedlicher Fassadenmodule oder Dacharten). Für die von der Typengenehmigung erfassten Sachverhalte ist kein weiterer Nachweis mehr erforderlich (LT-Drs. 18/8547, S. 23). Dies gilt gemäß Art. 73a Abs. 1 Satz 2 BayBO beim Systembau auch dann, wenn in einem Baukastensystem oder anderen Varianten serieller Bauweise unterschiedliche Anlagen entstehen sollen. Die jeweilige Reichweite der Veränderbarkeit eines Systems muss sich allerdings zweifelsfrei aus der Typengenehmigung ergeben.

Die Typengenehmigung kann die Wirkung eines bautechnischen Nachweises i.S.v. Art. 62 ff. BayBO haben, vgl. Art. 73a Abs. 2 Satz 1 BayBO. Auch kann die Typengenehmigung gemäß Art. 73a Abs. 2 Satz 2 BayBO die Funktion eines Anwendbarkeits- oder Verwendbarkeitsnachweises haben. Eine Abweichung von den Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB) ist danach nämlich ohne bauarten- oder bauproduktenrechtliche Genehmigung (Art. 15 Abs. 2 BayBO bzw. Art. 17 BayBO) möglich, wenn in entsprechender Anwendung des Art. 81a Abs. 1 Satz 2 BayBO mit einer anderen Lösung in gleichem Maße die allgemeinen Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 BayBO erfüllt werden und in den BayTB eine Abweichung nicht ausgeschlossen ist.

Die Typengenehmigung wird gemäß Art. 73a Abs. 3 Satz 3 BayBO befristet für die Dauer von fünf Jahren erteilt. Eine Verlängerung um bis zu fünf Jahre kann schriftlich beantragt werden, vgl. Art. 73a Abs. 3 Satz 4 BayBO. Gemäß Art. 73a Abs. 5 BayBO entbindet die Typengenehmigung nicht von der Verfahrenspflicht nach Art. 58 bis 60 BayBO. Unberührt bleibt also die Verpflichtung, insbesondere wegen der bauplanungsrechtlichen Anforderungen, ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen, soweit das für das einzelne Bauvorhaben erforderlich ist (LT-Drs. 18/8547, S. 24).

XIV. Digitalisierung

Das Änderungsgesetz schafft zwar nicht unmittelbar die Grundlage für ein digitales Stellen von Bauanträgen. Mit dem neuen Art. 80a Satz 1 BayBO wird aber eine an die Staatsregierung gerichtete Ermächtigung geschaffen, durch Rechtsverordnung in Zuständigkeitsbereichen bestimmter unterer Bauaufsichtsbehörden zur Digitalisierung der Baugenehmigung oder anderer bauaufsichtlicher Verfahren von den durch oder aufgrund der BayBO bestehenden Zuständigkeits-, Verfahrens- und Formvorschriften abweichende Regelungen zu erlassen. Um einen verfahrensrechtlichen Gleichlauf sicherzustellen, können sich abweichende Zuständigkeits- und Verfahrensvorschriften bei teilnehmenden unteren Bauaufsichtsbehörden auch auf die Einreichung in Papierform erstrecken, vgl. Art. 80a Satz 2 BayBO. Die Staatsregierung kann nach Art. 80a Satz 3 BayBO die Festlegung des örtlichen Anwendungsbereichs einer Rechtsverordnung nach Art. 80a Satz 1 und Satz 2 BayBO durch Rechtsverordnung auf das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr übertragen. Dadurch kann möglichst einfach und zeitnah das digitale Verfahren auf weitere untere Bauaufsichtsbehörden erstreckt werden. Es ist beabsichtigt, die Regelungen zur Digitalisierung der Verfahren in die Bauordnung zu übernehmen, sobald sie sich in der Praxis als geeignet erwiesen haben (LT-Drs. 18/8547, S. 24).

XV. Örtliche Bauvorschriften

Die Änderungen in den Ermächtigungsgrundlagen für örtliche Bauvorschriften gemäß Art. 81 BayBO, betreffen die Bereiche der Ortsgestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 1), der Spielplatzsatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 3), der Stellplatzsatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4), der Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5) und der Abstandsflächensatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 6). Es handelt sich insbesondere um Schärfungen und Erweiterungen der bereits geltenden Ermächtigungsgrundlagen.

1. Ortsgestaltungssatzungen

Die Ermächtigung zum Erlass von Ortsgestaltungssatzungen gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO wird inhaltlich erweitert: Waren bisher nur Regelungen zur Begrünung von Dächern möglich, können die Gemeinden nun auch Regelungen zur Begrünung von Gebäuden aus ortsgestalterischen Gründen erlassen.

2. Spielplatzsatzungen

Die Ermächtigungsgrundlage zum Erlass von Spielplatzsatzungen gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO wird an die Rechtslage aufgrund der Neuregelung des Art. 7 Abs. 3 BayBO angepasst. Künftig kann die Gemeinde nicht nur die Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Unterhaltung von Spielplätzen in einer Satzung regeln, sondern auch die Art der Erfüllung und die Ablöse der Pflicht. Die Regelungsbreite reicht vom Einräumen aller gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten (Nachweis auf dem Baugrundstück, Nachweis auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück und Spielplatzablöse) bis zur verbindlichen Vorgabe einer bestimmten Art des Nachweises. Möglich sind auch Regelungen zur Höhe der Spielplatzablöse (LT-Drs. 18/8547, S. 25). Bei der Regelung der Ausgestaltung der Spielplatzpflicht haben die Gemeinden den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten.

3. Stellplatzsatzungen

Durch die Erweiterung der Ermächtigungsgrundlage für Stellplatzsatzungen gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO können die Gemeinden beim Erlass einer solchen Satzung künftig die vorhandene örtliche Verkehrsinfrastruktur berücksichtigen. Es können also beispielsweise die Anbindung der Gemeinde an den ÖPNV, innerörtlicher ÖPNV und Mobilitätskonzepte berücksichtigt werden (LT-Drs. 18/8547, S. 25).

4. Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke

Die Gemeinden können aufgrund einer Erweiterung des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO künftig die Bepflanzung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke durch Satzungsrecht regeln. Dadurch kann aus Gründen der Ortsgestaltung insbesondere die Anlage von Steingärten, Schottergärten oder Kunstrasen verhindert werden.

5. Abstandsflächensatzungen

Die Ermächtigungsgrundlage für den Erlass von Abstandsflächensatzungen gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BayBO wird aufgrund der Änderungen im Abstandsflächenrecht (vgl. hierzu B. I. 3.) neu gefasst. Wie bisher können die Gemeinden im Gemeindegebiet oder in Teilen des Gemeindegebiets durch Satzungsrecht ein abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche regeln. Aufgrund des in Art. 6 Abs. 5 und Art. 6 Abs. 5a unterschiedlich geregelten Maßes der Tiefe der Abstandsfläche wird auch in der Ermächtigungsgrundlage zwischen der Erhöhung und der Verkürzung des Maßes differenziert. In den Fällen des Art. 6 Abs. 5 BayBO, in denen ein Maß der Tiefe der Abstandsfläche von 0,4 H oder 0,2 H in Gewerbe- und Industriegebieten gilt, kann auf bis zu 1,0 H aus Gründen der Erhaltung des Ortsbildes oder der Verbesserung oder der Erhaltung der Wohnqualität erhöht werden. In den Fällen des Art. 6 Abs. 5a BayBO, in denen weiterhin ein Maß der Tiefe von 1,0 H gilt, kann auf bis zu 0,4 H verkürzt werden, wenn eine ausreichende Belichtung und Belüftung sowie der Brandschutz gewährleistet sind.

XVI. Fazit

Die BayBO Novelle bringt wesentliche Änderungen für das Bauordnungsrecht in Bayern. Einige der Änderungen, wie etwa die Änderungen im Abstandsflächenrecht und die Genehmigungsfiktion für Wohnungsbauvorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wurden bereits vor Einbringung des Gesetzentwurfs in das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren kontrovers in der Öffentlichkeit diskutiert. Überwiegend wurden diese Änderungen aber begrüßt und gefordert. Auch im parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren, sowohl im Plenum als auch in den Fachausschüssen, wurde der Gesetzentwurf intensiv erörtert und diskutiert. Dies zeigt auch die Zahl von mehr als 50 gestellten Änderungsanträgen zum Gesetzentwurf. Der Gesetzentwurf wurde aufgrund dieser Anträge teilweise noch geändert und ergänzt.

Die BayBO Novelle ist mit dem Ziel angetreten, das Bauen in Bayern einfacher und schneller, günstiger, flächensparender und nachhaltiger zu machen. Mit den vom Landtag beschlossenen Änderungen wird das Bauordnungsrecht in Bayern einmal mehr an aktuelle Begebenheiten und Herausforderungen angepasst.

Wie bereits bei früheren Bauordnungsnovellen hat das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr auch wieder Vollzugshinweise zur BayBO Novelle 2021 auf seiner Homepage zum Download zur Verfügung gestellt (abrufbar unter: https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/24_baybo-vollzugshinweise_2020.pdf).



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