Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die 2. Kammer des 1. Senats des BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, da Annahmegründe nicht vorlagen.
Die Verfassungsbeschwerde habe keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung i.S.d. § 93a Abs. 2a BVerfGG. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde sei auch nicht nach § 93a Abs. 2b BVerfGG zur Durchsetzung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genannten Rechte angezeigt, denn sie habe keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB in der seit dem 01.04.2020 geltenden Fassung verstoße nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Zwar greife sie in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ein. Der Eingriff sei aber nach wie vor gerechtfertigt.
1. Verletzung von Art. 14 GG
Dem grundrechtlichen Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG unterliegt unter anderem auch die Freiheit, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentums zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt. In diese Freiheit greift die gesetzliche Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ein.
2. Verhältnismäßigkeit des Eingriffs
Nach Ansicht der Kammer ist dieser Eingriff weiterhin gerechtfertigt. Er genügt den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit. Die in § 566d Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BGB in der angegriffenen Fassung geregelte Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt dient legitimen Zielen, ist zur Erreichung dieser Ziele geeignet, erforderlich und angemessen.
a) Der legitime Zweck der Regelung
Legitim ist grundsätzlich jedes öffentliche Interesse, das verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen ist. Welche Zwecke legitim sind, hängt dabei auch vom jeweiligen Grundrecht ab, in das eingegriffen wird. Nicht legitim ist insbesondere eine Aufhebung des in dem jeweiligen Grundrecht enthaltenen Freiheitsprinzips als solches. Die sog. Mietpreisbremse dient jedoch legitimen Zwecken. Der Gesetzgeber verfolgt den legitimen Zweck, die Steigerung der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen und dadurch insbesondere der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken. Ziel der angegriffenen (verlängerten) Regulierung ist nach wie vor, die Steigerung der Mietpreise in Ballungsräumen mit angespanntem Wohnungsmarkt zu verlangsamen. Mit der Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB werde daher verhindert, dass Vermieter Erträge realisierten, die sich allein aus der spezifischen Situation eines angespannten Wohnungsmarkts ergäben. Zugleich werde ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern auf angespannten Wohnungsmietmärkten ausgeglichen und eine Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegengewirkt.
Diese Zwecke sind verfassungsrechtlich legitim. Das gilt zunächst für die Regulierung des Mietwohnungsmarkts durch Eingriff in den Preismechanismus. Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind und Grundstücke auch nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden können, kann sich aufgrund steigender Nachfrage am Markt ein Preis bilden, der im Hinblick auf die soziale Funktion des Eigentumsobjekts nicht mehr angemessen ist. Legitim ist vor diesem Hintergrund auch das Anliegen, im Bereich der Wiedervermietung einer Preisentwicklung vorzubeugen, die einen großen Anteil der Bevölkerung, für den die Nutzung von Mietwohnungen von existenzieller Bedeutung ist, finanziell unangemessen belasten würde.
b) Geeignetheit der Regelung
Die angegriffene Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist zur Erreichung dieser Ziele im verfassungsrechtlichen Sinn weiterhin geeignet. Für die Eignung ist es ausreichend, wenn durch die Maßnahme der Zweck einer Regelung gefördert werden kann. Es genügt bereits die Möglichkeit der Zweckerreichung. Eine Regelung ist erst dann nicht mehr geeignet, wenn sie die Erreichung des Gesetzeszwecks in keiner Weise fördern kann oder sich sogar gegenläufig auswirkt. Dieser weiten Auslegung des Begriffs genügt die Regelung. § 556d BGB in der Fassung vom 19.03.2020 trägt nach wie vor jedenfalls zur Verlangsamung der Mietendynamik und damit zur Kompensation von bestehenden Marktungleichgewichten, zur finanziellen Entlastung von Mietenden und zur Verhinderung eines noch stärkeren Auseinanderdriftens von Bestands- und Wiedervermietungsmieten bei. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Regelungen in der Praxis häufig missachtet werden. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht infrage.
c) Erforderlichkeit der Regelung
Grundrechtseingriffe dürfen nicht weiter gehen, als es der Gesetzeszweck erfordert. Daran fehlt es, wenn ein gleich wirksames Mittel zur Erreichung des Gemeinwohlziels zur Verfügung steht, das die Grundrechtsträger weniger und Dritte und die Allgemeinheit nicht stärker belastet. Der durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte Grundrechtseingriff ist nach wie vor erforderlich, um die verfolgten Zwecke zu erreichen. Zwar kommen weitere staatliche Maßnahmen zum Schutz von Wohnungsuchenden in Betracht; dazu gehören auch die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder die Verbesserung der finanziellen Lage von Wohnungsuchenden durch die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Diese Maßnahmen sind aber mit einer stärkeren Belastung der Allgemeinheit verbunden und es ist nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber sie im Rahmen des ihm zustehenden Spielraums als mildere und zweifelsfrei vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen.
d) Die Angemessenheit der Regelung
Die Angemessenheit erfordert eine Abwägung zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe andererseits. Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten. Dabei hat der Gesetzgeber einen weiten Gestaltungsspielraum.
Dieser wird hier nicht überschritten. Die Regulierung der Miethöhe kann zwar die eigentumsrechtlich grundsätzlich besonders geschützte persönliche Freiheit im vermögensrechtlichen Bereich berühren, betrifft sie aber in einer weniger schutzintensiven Hinsicht und wurde in eingriffsmildernder Weise ausgestaltet. Soweit § 556d Abs. 1 BGB, der die Begrenzung künftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum regelt, in die grundsätzliche Freiheit der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum eingreift, ihren Eigentumsgegenstand durch wirtschaftlich profitable Verwertung zu nutzen, jedoch bildet die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn keinen schwerwiegenden Eingriff, der zu seiner Rechtfertigung besonders gewichtige Interessen der Öffentlichkeit forderte. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Zudem soll die Miethöhenregulierung insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind.
Der Gesetzgeber hat das Gewicht des Eingriffs durch die Ausgestaltung der „Mietpreisbremse“ weiter gemildert. Verfahrensrechtlich wird auch weiterhin durch § 556d Abs. 2 BGB abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Die Regelungswirkungen des § 556d Abs. 1 BGB greifen erst, wenn und soweit die Landesregierungen Gebiete bestimmt haben, in denen aufgrund der angespannten Marktsituation der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor übermäßig steigenden Mieten geboten erscheint. Gleiches gilt für die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vom 19.03.2020 vorgeschriebene Befristung der Mietenbegrenzungsverordnung auf jeweils höchstens fünf Jahre, wodurch gewährleistet wird, dass die Entwicklung der Miethöhe nur dort und auch nur so lange ausgebremst wird, wo und wie dies aufgrund der Marktlage erforderlich ist.
3. Interessen der Wohnungsuchenden
Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungsuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Wohnungsuchenden, die auf Wohnungsmiete angewiesen sind, erleichtert die mit § 556d Abs. 1 BGB bewirkte Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn, geeigneten Wohnraum zu finden. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind aber auch darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.
4. Abwägung der Interessen
a) Keine Verluste durch Vermietung
Unter Berücksichtigung des oben dargestellten gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums ist der in § 556d Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BGB in der Fassung vom 19.03.2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Den betroffenen Belangen der vermietenden Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer von letztlich eingeschränktem Gewicht stehen nicht nur die geschützten Interessen von Wohnungsuchenden, sondern auch gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber. Mit der Begrenzung der zulässigen Miete bei Mietbeginn ist nach wie vor aber auch keine unverhältnismäßige, in die Substanz des Eigentums eingreifende Belastung vermietender Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer verbunden. § 556d Abs. 1 BGB bewirkt lediglich die Begrenzung der Erträge aus der Vermietung von Wohnraum. Dabei wird zwar eine grundsätzlich geltende Höchstgrenze vorgegeben. Es ist aber weiterhin nicht erkennbar, dass die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für vermietende Eigentümerinnen und Eigentümer oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen könnte.
b) Befristung als erforderliche Beschränkung
Dies gilt auch mit Blick auf die in § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere ist weiterhin abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Die Eigentumsgarantie gebietet schon grundsätzlich nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lässt sich auch kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Zwar wurde die Mietpreisbegrenzung im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz als eine „vorübergehende Maßnahme“ bezeichnet; gleichzeitig wurde aber betont, dass sie als ein notwendiges Instrument zur Korrektur einer angespannten Marktlage solange erforderlich sei, wie langfristig wohnungsmarktentspannende Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten könnten.
