Kontext der Entscheidung
I. Anwendbarkeit von § 573 BGB im Untermietverhältnis
Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, was gemäß § 573 Abs. 2 BGB insbesondere dann der Fall ist, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Gesetzgeber stellt nicht auf das Erlangungsinteresse des „Eigentümers“ ab, sondern legt ausdrücklich den Bedarf des „Vermieters“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für das berechtigte Interesse i.S.d. § 573 BGB als maßgeblich zugrunde (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 09.06.2011 - 307 S 41/11). Dieses Recht besteht also für jeden Vermieter ohne Rücksicht auf die Eigentümerstellung, es kann auch vom Mieter gegenüber dem Untermieter geltend gemacht werden. Dem folgt auch ohne Weiteres das AG Berlin-Mitte in der hier besprochenen Entscheidung.
Dies war nicht immer unstreitig: So hat sich das LG Lüneburg in seinem Beschluss vom 21.09.1998 (4 T 140/98 Rn. 8) noch mit einer Gegenmeinung von Putzo (in: Palandt, BGB, 57. Aufl., § 564b Rn. 42) auseinandergesetzt, der vertrat, dem Untervermieter sei die Berufung auf Eigenbedarf verwehrt, da sich das Kündigungsrecht aus Art. 14 GG herleite. Das LG Lüneburg führte damals aus, nicht nur der klare Wortlaut des Kündigungsgrundes (§ 546b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F.) fordere nur die Vermieterstellung, ohne auf das Eigentum abzustellen; dies folge auch aus dem Sinn und Zweck der Norm. Der Vermieter, der nicht Eigentümer sei, könne an der Eigennutzung „seiner“ Mietwohnung ein ebenso anerkennenswertes und überwiegendes Interesse haben wie der Eigentümer, wenn sein Selbstnutzungswunsch auf nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen beruhe. Nachdem der Reformgesetzgeber des Jahres 2001 den Wortlaut insoweit nicht verändert hat, wird – soweit erkennbar – in der Literatur auch keine einschränkende Auslegung der Norm mehr vertreten (vgl. Weidenkaff in: Grüneberg, BGB, 85. Aufl. 2026, § 573 Rn. 2 „Mietverhältnis jeder Art über Wohnraum“, Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 573 BGB Rn. 61; Siegmund in: Börstinghaus/Siegmund, Miet§ 573 BGBe, 8. Aufl. 2025, Rn. 6; nicht problematisiert von Selk in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 573 Rn. 21).
Auch der BGH hat hierzu mit Hinweisbeschluss vom 03.08.2021 (VIII ZR 329/19 Rn. 16) lediglich knapp ausgeführt, dass die Regelungen des § 573 Abs. 1 und 2 BGB auch für den Untervermieter gelten, „da das BGB Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses nicht enthält“.
Schlimme (IMR 2011, 495) hat hierzu in ihrer Anmerkung zu dem Urteil des LG Hamburg vom 09.06.2011 (307 S 41/11) ausgeführt, dass das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei. Daher sei zwischen dem vermietenden Mieter und dem Eigentümer bei einer Eigenbedarfskündigung nicht zu unterscheiden. Der Entscheidung sei zu folgen. Folgerichtig sei auch der vermietende Mieter genauso wie der vermietende Eigentümer ggf. bei Missbrauch entsprechenden Schadensersatzansprüchen ausgeliefert.
II. Zweistufige Prüfung
Bei einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs hat das Gericht eine zweistufige Prüfung vorzunehmen: Auf Stufe 1 werden die tatbestandlichen Voraussetzungen des Eigenbedarfs geprüft, auf Stufe 2 wird – sofern der Mieter der Kündigung form- und fristgerecht gemäß § 574 BGB widersprochen hat – eine Interessenabwägung der jeweiligen Belange der Parteien vorgenommen.
Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht im Rahmen des § 573 BGB, sondern ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu berücksichtigen (lesenswert hierzu die Grundsatzentscheidung BGH, Rechtsentscheid v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904, auch zu den historischen Hintergründen). Aufseiten des Vermieters ist § 574 Abs. 3 BGB zu berücksichtigen, wonach bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters „nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt [werden], außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind“.
§ 574 BGB und die von diesem vorgegebene Härtefallabwägung kommen nur zur Anwendung, wenn die Kündigung ansonsten wirksam ist. Die Kündigung des Vermieters müsse wirksam sein und die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Durch eine unwirksame Kündigung werde das Mietverhältnis nicht beendet; ein solches Mietverhältnisses könne deshalb auch nicht nach § 574 BGB fortgesetzt werden (Hartmann in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 574 BGB Rn. 16).
Auch für die Kostenfrage kann es von Relevanz sein, ob der Räumungsanspruch auf Stufe 1 oder auf Stufe 2 verneint wird.
1. Erste Stufe: Tatbestand
Im Rahmen der ersten Prüfungsstufe wird – neben den erforderlichen Formalien der Kündigung – in erster Linie das Bestehen der Eigenbedarfslage geprüft, also die Frage, ob eine zulässige „Bedarfsperson“ vorliegt und ob die Wohnung von dieser bzw. für diese Person „benötigt“ wird.
In der besprochenen Entscheidung hat das AG Berlin-Mitte seine Erwägungen mit den Worten eingeleitet, die Klägerin habe in Bezug auf den Eigenbedarfskündigungsgrund „nicht hinreichend dargelegt, dass dessen Voraussetzungen vorliegen“. Der Sachverhalt ergebe keinen „hinreichenden Grund für einen Eigenbedarf“. Zu erwarten wäre demnach, dass bereits der Tatbestand verneint wird.
- Ein (volljähriges) Kind des Vermieters ist ohne Frage ein Angehöriger und damit eine zulässige Bedarfsperson nach § 573 Abs. 2 BGB. Die Eigentümlichkeit, dass in der hier besprochenen Entscheidung ungeachtet der Volljährigkeit stets die Bezeichnung „Kind“ gewählt wird, ist wohl der Tatsache geschuldet, dass es sich bei dem Kind um eine Transperson handelt, so dass möglichweise Unsicherheit bestand, ob diese als „Sohn“ oder „Tochter“ zu bezeichnen ist.
- Für ein „Benötigen“ i.S.v. § 573 Abs. 2 BGB ist nach der Rechtsprechung des BVerfG nicht erforderlich, dass die Bedarfsperson auf die Wohnung dringend („nötig“) angewiesen ist (BVerfG, Beschl. v. 09.10.2014 - 1 BvR 2335/14 - NZM 2015, 161), wobei die Klägerin sich offenbar bemüht hat, die Dringlichkeit hervorzuheben; zumindest heißt es insoweit im Tatbestand, die Klägerin habe vorgetragen, dass der Umzug in die streitgegenständliche Wohnung für ihr Kind „absolut notwendig“ sei, da diese in einem international bekannten Künstlerviertel liege.
Nach dem Gesetz in der maßgeblichen Interpretation des BVerfG genügt vielmehr die ernsthafte Absicht der Nutzung der Wohnung (Nutzungs-/Überlassungswille), wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse) (vgl. auch Siegmund in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Aufl. 2025, § 573 Rn. 42 mit vielen weiteren Nachweisen).
Das Gericht hat insoweit nur zu prüfen,
(1) ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen; (2) ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist; (3) ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird; (4) ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und (5) ob der Wohnbedarf „weit überhöht“ ist (BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14 Rn. 15 - NJW 2015, 3368) (Aufzählung nach Blank in: Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl. 2017, § 573 BGB Rn. 37). Die Prüfung des Eigenbedarfs wird damit auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt.
- Unter Punkt (1) lässt sich auch die vorliegend behandelte Frage einordnen, ob der Eigenbedarf im Zeitpunkt der Kündigung schon hinreichend konkret absehbar war oder lediglich ein vages, unbestimmtes Interesse an der Wohnung bestand.
Ein im Kündigungszeitpunkt noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung („Vorratskündigung“) reicht nicht aus. Der Nutzungswunsch muss sich im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vielmehr soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (BVerfG, Beschl. v. 23.08.1990 - 1 BvR 440/90 - NJW 1990, 3259; BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14 - NJW 2015, 3368; Siegmund in: Blank/Börstinghaus, Miete, 8. Aufl. 2025, § 573 BGB Rn. 49).
Die Klägerin hatte sich in der Kündigung darauf bezogen, die Nähe der streitgegenständlichen Wohnung zur Komischen Oper sei von Vorteil, da ihr Kind dort eine Ausbildung als Bühnenplastiker beginnen wolle. Das Gericht äußert sich zu diesem Punkt kritisch, indem es darauf hinweist, dass sich die Bedarfsperson bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, anderthalb Jahre nach der Kündigung, nicht einmal um einen Ausbildungsplatz an der Komischen Oper beworben hat. Wäre dies der einzige Grund für die Kündigung gewesen, so wäre die Wirksamkeit der Kündigung wohl in der Tat bereits an dieser Stelle gescheitert.
Allerdings stützte sich die Kündigung auch auf Aspekte des „Wohlfühlens“ und der persönlichen Entwicklung der Bedarfsperson.
Unter diesem Punkt hätte (da dies offenbar bestritten worden war) auch eine Beweisaufnahme darüber erfolgen können, ob die Bedarfsperson überhaupt selbst beabsichtigte, in die Wohnung einzuziehen und ob die Entscheidung für die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf ihrem eigenen Wunsch basierte oder auf Erwägungen, die nicht als „vernünftig und nachvollziehbar“ eingeordnet werden können.
- Unter Punkt (2) hätte man womöglich problematisieren können, ob es realistisch erscheine, dass gleichzeitig eine Wohnnutzung durch die Bedarfsperson und eine Nutzung durch die Klägerin erfolgen sollte, die erklärt hatte, sie wolle die Wohnung auch selbst als festen Übungsplatz zum Spielen ihrer Harfe nutzen, da die von der Familie bisher gemeinsam bewohnte Wohnung in Steglitz dafür „zu laut“ sei.
Vielleicht wurde hierzu ja noch detailliert und plausibel vorgetragen. Das Urteil führt zu diesem Punkt jedenfalls nur aus, dass die Klägerin nach deren eigenen Prozessvortrag den Wunsch, in der Wohnung zu musizieren, ausdrücklich nicht als Grund für den Eigenbedarf gewertet wissen wolle, sondern dies offenbar nur ganz allgemein bzw. im Rahmen der Abwägung für berücksichtigenswert hielt.
Das Gericht verzichtete, wie es in der Praxis schon aus pragmatischen Gründen oft der Fall ist, darauf, eine abschließende Entscheidung zu diesen Punkten zu fällen. Es könne offenbleiben, ob die Behauptung der Klägerin zutreffe, dass ihr Kind aufgrund der von ihr behaupteten Umstände in die an den Beklagten vermietete Wohnung einziehen wolle, denn selbst dann, wenn diese Gründe zutreffen würden, würde „dies keinen hinreichenden Grund für einen Eigenbedarf darstellen“.
Die weiteren Ausführungen in den Entscheidungsgründen zeigen, dass mit „Grund für einen Eigenbedarf“ nicht der Tatbestand in Bezug genommen wird – zumindest bleibt offen, ob das Gericht diesen für erfüllt hält –, sondern streng genommen nur der Räumungsanspruch verneint wird, und zwar auf der Ebene der Abwägung, wobei keine Rolle zu spielen scheint, dass es überhaupt nur zur Abwägung kommt, wenn die Kündigung wirksam ist (vgl.o.).
2. Zweite Stufe: Härtefallabwägung
§ 574 BGB erfordert eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters gegen das Erlangungsinteresse des Vermieters bzw. der Bedarfsperson. Bei gleichem Gewicht der Belange gebührt dem Vermieter im Regelfalle der Vorrang. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters im Regelfall der Vorrang.
Es ist aber „nicht erforderlich, dass die aufseiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt“ (statt vieler: Hartmann in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 574 BGB Rn. 64 mit diversen Nachweisen).
Vorliegend hatte das AG Berlin-Mitte den – unterstellten – Wunsch des Kindes, aus der großen elterlichen Wohnung in eine eigene Wohnung von Steglitz nach Mitte zu ziehen und den Wunsch der Klägerin, in der Wohnung regelmäßig ihr Musikinstrument zu üben, dem Verlust der Wohnung, den offenbar sehr begrenzten finanziellen Verhältnissen des Beklagten und der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt gegenüberzustellen.
Ganz abstrakt, ohne Kenntnis des genauen Parteivortrages, spricht schon einiges dafür, dass die Belange des Mieters – Bewahrung des gewohnten Lebensmittelpunkts, geringes Einkommen, schlechte Lage auf dem Wohnungsmarkt und mithin drohende Obdachlosigkeit – auch unter Anlegung des „normalen“ Prüfungsmaßstabs höher zu gewichten waren als die Belange des Vermieters. Das Amtsgericht führt hierzu denn auch deutlich aus: „[Dem Beklagten] droht eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust seines Obdachs. Insoweit dürfte auch von Bedeutung sein, dass der Beklagte, dem Prozesskostenhilfe zu gewähren war, erkennbar in angespannten finanziellen Verhältnissen lebt, was es ihm zusätzlich erschweren dürfte, auf dem ohnehin äußerst angespannten Wohnungsmarkt eine vergleichbare Alternativwohnung zu finden. Demnach steht die angestrebte Verbesserung der Wohnsituation des Kindes der Klägerin nicht im Verhältnis zu den deutlich stärkeren Nachteilen, die dem Beklagten durch den Verlust seiner Wohnung drohen.“
Das Amtsgericht belässt es hierbei aber nicht, sondern zieht es vor, auch die Frage offenzulassen, wessen Belange in diesem Falle schwerer wiegen.
Es vertritt insoweit die durchaus interessante Auffassung, für Fälle der Untervermietung müsse grundsätzlich ein anderer Prüfungsmaßstab gelten als für Mietverhältnisse, die der Eigentümer direkt mit dem Bewohner schließt: Ein Mieter, der seine Wohnung untervermietet und dann wegen Eigenbedarfs kündige, um diese selbst oder durch Dritte zu bewohnen, habe gegenüber dem Untermieter unter Berücksichtigung der verfassungsmäßigen Basis von § 574 BGB kein höherrangiges Recht, sondern sei diesem gleichrangig. Demnach stehe vorliegend „nicht das starke Recht des Eigentümers dem schwächeren Besitzrecht des Mieters gegenüber, sondern es stehen sich zwei gleich starke/schwache Positionen gleichrangig gegenüber“ (Rn. 20). Jedenfalls bei Ansatz dieses Maßstabes bestehe vorliegend kein Räumungsanspruch, da das Nutzungsinteresse des Kindes der Klägerin hier „nicht als vorrangig angesehen werden könne“.
Das Gericht hält es demnach bei der Untervermietung für erforderlich, dass der Untervermieter gewichtigere Gründe für die Selbstnutzung anführen kann als der Untermieter. Das Selbstnutzungsinteresse des Mieters wird damit dem Selbstnutzungsinteresse des Untermieters also nicht wirklich gleichgestellt, sondern sogar nachgeordnet.
Jedenfalls dies sieht das Gericht im vorliegenden Fall als nicht gegeben an.
Richtig hieran ist die Überlegung, dass der Untermieter den unmittelbaren Besitz innehat und dort auch i.S.v. Art. 13 GG „wohnt“, während der Untervermieter selbst nicht Eigentümer ist, sondern nur ein vom Hauptvermieter abgeleitetes Besitzrecht hat. Auch dieses abgeleitete Recht ist allerdings Ausfluss von Art. 14 GG. Der Eigentümer gibt dem Mieter zeitweise ein Stück seines Eigentumsrechts ab. Er verliert damit zum Beispiel im Verhältnis zum Mieter das Hausrecht und die Gestaltungshoheit. Der Mieter gibt wiederum ein Teil davon an seinen Untermieter weiter.
Die Annahme, dass damit die Rechte von Mieter und Untermieter „auf einer Ebene“ stehen würden, erscheint nicht überzeugend.
Inhalt und Grenzen des Eigentums ergeben sich nie direkt aus Art. 14 GG, sondern aus der Ausgestaltung durch die einfachgesetzliche Eigentumsordnung, insbesondere im BGB. Das BVerfG hat bereits in seiner Entscheidung vom 26.05.1993 (1 BvR 208/93) klargestellt, dass die mietrechtlichen Regelungen des BGB gerade solche Inhalts- und Schrankenbestimmungen sind. Das Besitzrecht des Mieters ist selbst Ausfluss von Art. 14 GG. Dieses Besitzrecht sei eine vermögenswerte Rechtsposition, die eine Nutzungs- und Verfügungsbefugnis zum Inhalt hat. Ein Recht sei schon dann privatnützig, wenn es zum eigenen Vorteil ausgeübt werden könne und damit dem Berechtigten „von Nutzen“ sei (vgl. BVerfG, Beschl. v. 09.01.1991 - 1 BvR 929/89 - BVerfGE 83, 201, 210). Zwar könne der Mieter über sein Besitzrecht nur eingeschränkt verfügen. Er könne insbesondere nur in den Grenzen des § 549 BGB die Sache Dritten zum Gebrauch überlassen. Die Einschränkung der Verfügungsbefugnis des Mieters stehe einer Anerkennung seines Besitzrechts als Eigentum i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht entgegen. Voraussetzung des Eigentumsschutzes sei es nicht, dass über die Rechte uneingeschränkt verfügt werden kann, diese insbesondere auch beliebig übertragbar sind. Es bestehe kein sachlicher Grund, derart ausgestaltete Rechte vom Schutz der Eigentumsgarantie auszunehmen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 09.01.1991 - 1 BvR 929/89 - BVerfGE 83, 201, 209, BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93 Rn. 23-24).
Das BGB trifft aber gerade keine besondere Regelung des Eigenbedarfs für den Fall der Untervermietung. Der Regelfall der Untervermietung nach der Vorstellung des § 553 BGB ist der, dass nur ein Teil der Wohnung vermietet wird. Der Untervermieter behält in diesem Fall ein Stückchen unmittelbares Besitzrecht. Ausnahmsweise ist es nach dem Urteil des BGH vom 13.09.2023 (VIII ZR 109/22) möglich, die gesamte Wohnung unterzuvermieten und dabei einen Schlüssel zu behalten, ohne dass dies als vollständige Aufgabe des Besitzes gewertet wird. Dies gilt insbesondere, wenn der Hauptmieter persönliche Gegenstände zurücklässt und die Absicht hat, in die Wohnung zurückzukehren. Zumindest in diesen Regelfällen ist das Besitzrecht des Mieters also „direkter“ vom Eigentümer abgeleitet als das des Untermieters und daher gestuft und nicht gleichgeordnet.
Der vorliegende Fall weist insoweit die Besonderheit auf, dass die Untervermietung vom Hauptvermieter offenbar gar nicht genehmigt war und die Klägerin die Wohnung offenbar vollständig untervermietet hatte, und zwar auch bereits seit sieben Jahren. Die Klägerin hatte hierzu ausweislich des streitigen Tatbestandes des Urteils vorgetragen, sie habe gegenüber dem Beklagten bei der Anmietung bereits erklärt, die Wohnung solle eines Tages von ihrem Kind bewohnt werden, welches damals ca. 11 Jahre alt gewesen sein dürfte. Was diesbezüglich mit dem Hauptvermieter vereinbart war oder von diesem akzeptiert worden wäre, ist unbekannt. Dieser hatte jedenfalls bei Schluss der mündlichen Verhandlung die Zustimmung zur Untervermietung an das Kind der Klägerin erteilt.
Auch im Fall einer vollständigen Untervermietung mit Rückkehrabsicht ist aber meines Erachtens das Besitzrecht des Mieters sachenrechtlich ein wenig direkter vom Eigentum abgeleitet als das des Untermieters, das sich wie eine blassere Kopie von dem des Mieters ableitet. Das wird schon daran deutlich, dass der Untermieter gegenüber dem Eigentümer keinerlei eigenen Kündigungsschutz genießt und einem Herausgabebegehren des Eigentümers kein eigenes Recht zum Besitz (§ 986 BGB) entgegenhalten kann. Da hilft es dem Untermieter als Bewohner auch nicht, dass er selbst unmittelbaren Besitz hat, während der Eigentümer und der Mieter lediglich mittelbare Besitzer sind.
Auf der einen Seite der Abwägung steht also – im Hintergrund – ein direkt vom Eigentümer abgeleitetes Besitzrecht, auf der anderen Seite steht ein lediglich vom Besitzer „sekundär“ abgeleitetes Besitzrecht. Natürlich ist im Rahmen der Abwägung - wie in jedem Mietverhältnis – zu berücksichtigen, dass der Untermieter „seine“ Wohnung i.S.v. Art. 13 GG verliert, während der Untervermieter diese erst neu begründen will. Die Situation im Untermietverhältnis gebietet insoweit aber keine Sonderbehandlung.
Ein wenig ungewöhnlich sind zuletzt die Ausführungen des Gerichts zu den Auswirkungen freien Alternativwohnraums auf die Abwägung. Anerkannt ist, dass ein Vermieter, der bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare andere, eigene Wohnung zur Verfügung hat, diese dem Mieter, dem gegenüber er die Kündigung ausgesprochen hat, anbieten muss. Wird dies unterlassen, so galt die Kündigung nach älterer Rechtsprechung als unwirksam, nach jüngerer (seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15) soll dies (für den Vermieter negativ) allenfalls im Rahmen der Abwägung nach § 574 BGB zu berücksichtigen sein, so es überhaupt zu dieser Abwägung kommt.
Vorliegend hatte die Klägerin dem Beklagten verschiedene Wohnungsannoncen übermittelt und ihm nahegelegt, sich für die annoncierten Wohnungen zu bewerben. In der Praxis geschieht so etwas bei Privatvermietern nicht selten; entweder es soll dem Mieter damit gezeigt werden, dass sein Vortrag, es gäbe für ihn keine andere vergleichbare Wohnung, aus Sicht des Vermieters gar nicht zutreffe (wobei der Bewerberstand ausgeblendet wird), manchmal geschieht dies durchaus in wohlmeinender Absicht, um dem Mieter bei der Wohnungssuche zu helfen.
Gehört die freie Wohnung demselben Vermieter und hat dieser es selbst in der Hand, sie dem Mieter zu vermieten, und lehnt der Mieter diese Wohnung ab, so verliert der Mieter den Härteeinwand der Wohnraumknappheit. Es muss sich auch nicht etwa der Vermieter darauf verweisen lassen, er selbst bzw. die Bedarfsperson könne bzw. müsse die Wohnung selbst nutzen.
Gehört die freie Wohnung nicht demselben Vermieter, hier also der Klägerin, so ist die Übersendung von Wohnungsannoncen von Vermieterseite schlicht unbeachtlich, es sei denn, die Klägerin hätte dargelegt und Beweis dafür angetreten, dass der Vermieter der Alternativwohnung verbindlich erklärt hat, er würde die Wohnung an den Beklagten vermieten und der Beklagte hätte dies abgelehnt. In diesem Falle würde der Mieter sich dann selbstverständlich nicht mehr auf den Einwand der Wohnraumknappheit berufen können. Ob der Mieter im Wege der sekundären Beweislast zumindest darlegen muss, dass er versucht hat, sich auf die vorgeschlagenen Wohnungen zu bewerben, wird wohl von der Vergleichbarkeit der im Einzelnen annoncierten Wohnungen mit der bisher bewohnten Wohnung abhängen.
Das AG Berlin-Mitte führt hierzu hingegen aus, es sei „nicht ersichtlich, warum der Beklagte gezwungen sein sollte, diese alternativen Anmietungsoptionen zu nutzen“, wenn die Klägerin selbst sie nicht nutzen wolle. Ein Vermieter, der dem Mieter eine andere Wohnung vorschlage, müsse sich darauf verweisen lassen, dass er selbst bzw. die Bedarfsperson dann selbst in die freie Wohnung einziehen könne und seine vermietete Wohnung dann nicht mehr in ausreichendem Maße selbst „benötige“. Hier bestehe eine Parallele zu den Fällen, „in denen von einer unwirksamen Kündigung ausgegangen werde, weil dem Eigentümer eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die der Bedarf gedeckt werden könne“.
Dies überzeugt nicht, da ein solcher Grundsatz keine Parallele darstellen würde, sondern eine Ungleichbehandlung des vermietenden Mieters gegenüber einem vermietenden Eigentümer, für die kein sachlicher Grund erkennbar ist.
