Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Im konkreten Fall ging es wie wohl in der Mehrheit der bekanntgewordenen Verfahren um Zahlungsansprüche für April 2020 gegen die Handelskette kik. Kik hatte Räume „ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ für 7.854,00 Euro zzgl. Betriebskosten gemietet. In § 5 Nr. 3 des Mietvertrags war bestimmt:
„Wenn die Gas-, Strom- und Wasserversorgung oder Entwässerung durch einen nicht von dem Vermieter zu vertretenden Umstand unterbrochen wurde oder wenn Überschwemmungen oder sonstige Katastrophen eintreten, steht dem Mieter ein Recht auf Mietminderung oder Schadensersatz nicht zu.“
Aufgrund der wegen der Covid-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügung musste das Geschäft vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 geschlossen bleiben.
Nach entsprechender Ankündigung mit Schreiben vom 24.03.2020 zahlte die Beklagte die Miete für den Monat April 2020 nicht und rechnete gegen die Mietzahlungspflicht für die Zeit vom 20. bis 30.04.2020 mit der aus ihrer Sicht überzahlten Miete für die Zeit vom 19. bis 31.03.2020 auf. Die folgenden Mietzahlungen erbrachte die Beklagte vollständig.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt, das OLG Dresden hat eine Reduzierung der Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte angenommen.
Die zugelassenen Revisionen beider Parteien hatten beim BGH Erfolg. Sie führten zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.
I. Keine Minderung der Miete
1. Anwendbarkeit der Vorschriften
Nach Ansicht des Senats verdrängt die vom Gesetzgeber aus Anlass der Pandemie geschaffene Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB weder Vorschriften über die mietrechtliche Gewährleistung noch die Regelungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Weder der Wortlaut der Vorschrift noch ihr Zweck sprechen für eine solche Sperrwirkung. Nach seinem eindeutigen Wortlaut enthält Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters, sofern die Nichtleistung der vom Mieter geschuldeten Mietzahlung allein auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Die Vorschrift geht daher davon aus, dass – anders als bei den in Art. 240 § 1 EGBGB genannten Dauerschuldverhältnissen – die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung grundsätzlich weiter bestehen bleibt. Regelungen zur Höhe der Miete enthält die Vorschrift gerade nicht. Der Gesetzgeber wollte den Bestand des Mietverhältnisses schützen. Er hat nach dem in Art. 240 § 1 EGBGB niedergelegten Grundsatz im Bereich des Mietrechts hingegen von einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters abgesehen und nur das Recht des Vermieters zur Kündigung von Mietverhältnissen wegen Zahlungsverzugs eingeschränkt.
2. Fehlen eines Mangels der Mietsache
Ob eine staatlich angeordnete Geschäftsschließung wegen der Covid-19-Pandemie einen Mangel der Mietsache darstellt, ist umstritten. Der XII. Zivilsenat verneint das Vorliegen eines Mangels. Die behördliche Untersagung der Öffnung der Filiale der Beklagten stellt keinen Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar.
Unter einem Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mangel in Betracht kommen können. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des BGH allerdings nur dann einen Sachmangel i.S.d. §§ 536 ff. BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Voraussetzung für die Annahme eines Mangels ist, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Denn der Vermieter von Gewerberäumen ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze führt die Schließungsanordnung nicht zu einem Mangel.
Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden der Beklagten verhindert oder beschränkt war; denn diese beruht nicht auf der konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme, die flächendeckend für alle im gesamten Bereich des Freistaats Sachsen liegenden Geschäfte ein Öffnungsverbot anordnete, die nicht zu den in den Allgemeinverfügungen genannten Ausnahmen zählen. Auf die konkreten Umfeldbedingungen kam es dabei nicht an.
Soweit das Reichsgericht in kriegsbedingten Schließungen von Tanzveranstaltungen oder Tankstellen einen Mangel gesehen hat, ist diese Rechtsprechung überholt, weil ihr noch ein anderes Verständnis des mietrechtlichen Mangelbegriffs zugrunde lag. Der BGH hatte schon zuvor stärker auf die vertragliche Risikoverteilung abgestellt.
II. Keine Unmöglichkeit der Leistung
Selbst wenn man § 326 BGB auch nach Übergabe der Mietsache für anwendbar halten sollte, waren die Voraussetzungen der Norm nicht anwendbar. Der Vermieterin war es trotz der behördlichen Schließungsanordnung nicht unmöglich, der Mieterin den Gebrauch der Mietsache entsprechend dem vereinbarten Mietzweck zu gewähren. Die Klägerin hat daher auch während der Zeit der Betriebsschließung die von ihr gemäß § 535 Abs. 1 BGB geschuldete Leistung erbracht. Eine Einstandspflicht für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie hatte sie nicht übernommen.
III. Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage
1. Die große Geschäftsgrundlage
Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Auch nach Ansicht des XII. Zivilsenats hat sich durch die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen weit reichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens die – große – Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert. Keine der Parteien hatte bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung, während der vereinbarten Mietzeit werde es zu einer Pandemie und damit verbundenen erheblichen hoheitlichen Eingriffen in den Geschäftsbetrieb der Beklagten kommen, durch die die beabsichtigte Nutzung der Mieträume eingeschränkt wird. Für diese Auffassung spricht auch Art. 240 § 7 EGBGB. Danach wird gerade vermutet, dass sich ein Umstand i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind. Der Senat geht entgegen einer vereinzelt gebliebenen Auffassung wohl davon aus, dass die Vorschrift auch rückwirkend gilt.
2. Die Risikoverteilung
Für eine Vertragsanpassung nach den Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage muss aber noch hinzukommen, dass die Störung nicht einseitig in den Risikobereich einer Partei fällt. Soweit die Parteien des vorliegenden Rechtsstreits in § 5 des Mietvertrages eine Regelung für Vertragsstörungen getroffen hatten, hat der Senat diese nicht so ausgelegt, dass damit auch das Pandemie-Risiko überwälzt werden sollte.
Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters kommt. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters jedoch auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann.
Die Art der Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wurde zudem von dem Ziel bestimmt, menschliche Kontakte aus Gründen des Infektionsschutzes weitgehend zu reduzieren. Die Maßnahmen waren nach epidemiologischen Gesichtspunkten ausgewählt, knüpften dabei aber grundsätzlich weder an spezifische Eigenschaften des vom Mieter geführten Gewerbebetriebs noch an solche des Mietobjekts an. Durch die Covid-19-Pandemie hat sich damit letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird.
3. Die Rechtsfolge
Auch wenn die mit einer pandemiebedingten Betriebsschließung verbundene Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache nicht allein dem Verwendungsrisiko des Mieters zugeordnet werden kann, bedeutet dies aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Eine Absage hat der Senat jeglicher pauschalen Betrachtungsweise, z.B. 50:50, erteilt.
Ausgangspunkt jeder Bewertung ist nach Ansicht des BGH der Umsatzrückgang für die konkrete Filiale. Der Konzernumsatz ist unerheblich. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
Da es aber zu keiner Überkompensierung der entstandenen Verluste kommen darf, sind alle finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Ebenso zu berücksichtigen sind die Leistungen aus einer eventuell einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters. Unberücksichtigt zu bleiben haben demgegenüber alle nur darlehensweise gewährten Hilfen, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht.
