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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 20.05.2020 - VIII ZR 55/19
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:17.07.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 555a BGB, § 555d BGB, § 555b BGB, § 555c BGB, § 555e BGB, § 554 BGB
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 15/2020 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 15/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Keine übertriebenen Anforderungen an Modernisierungsankündigung bei energetischer Sanierung von Wohnraum



Leitsatz

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB).



A.
Problemstellung
Grundsätzlich sind Verträge so abzuwickeln, wie sie vereinbart wurden. Keine Partei darf weniger leisten, aber auch nicht mehr. Das ist bei einmaligen Austauschverträgen auch regelmäßig kein Problem. Dieser allgemeine Grundsatz führt aber bei der – langfristigen – Vermietung von Wohnungen zu Problemen. Dabei ist die Instandhaltung des Wohnungsbestandes noch das kleinere Problem. Wenn die Sache mangelhaft wird, hat der Mieter einen Instandsetzungsanspruch, und seine Mietzahlungsverpflichtung kann gemindert sein. Auf der anderen Seite ist er aber auch gemäß § 555a BGB verpflichtet, die Instandsetzung zu dulden. Aber der Wohnungsmarkt ist dynamisch. Die Anforderungen an eine Wohnung ändern sich über die Jahre; der Gesetzgeber ändert die Rahmenbedingungen, und der Markt verlangt zur Sicherung einer dauerhaften Vermietbarkeit auch die Anpassung an aktuelle Standards. Deshalb hat der Gesetzgeber dem Vermieter gestattet, eine Modernisierung des Wohnungsbestandes durchzusetzen. Gemäß § 555d BGB muss der Mieter bestimmte in § 555b BGB aufgezählte Maßnahmen dulden. Erforderlich hierfür ist zum einen, dass es sich bei der Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes handelt und dass der Vermieter diese Maßnahme formell ordnungsgemäß dem Mieter angekündigt hat. Über den Inhalt einer solchen Ankündigung gemäß § 555c BGB gibt es immer wieder Streit, da die Vorstellungen darüber, was alles in das Schreiben aufzunehmen ist, immer wieder divergieren. Der BGH hat nun in einem Fall der energetischen Sanierung die Grenzen festgelegt.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte hatte im Jahr 2008 eine 76,21 m² große Wohnung mit Gasetagenheizung und Gasherd der Klägerin in einem Mehrparteienhaus angemietet. Im September 2017 kündigte die Klägerin der Beklagten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken würden, sollten die einzelnen Wohnungen an die neue Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz getrennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer „Wohnungsstation“, die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sollen. Für die Wohnungen sei unter anderem die Entfernung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die „Wohnungsstation“ unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnungen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden.
Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 Euro pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 1,50 Euro/m² an, wobei bisherige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine „Berechnung der Energieeinsparung“ als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen des 1.186 m² großen Gebäudekomplexes eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 Euro/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Duldungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
Die Revision vor dem BGH hatte Erfolg. Das Ankündigungsschreiben erfülle die Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB.
Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Dabei wollte der Gesetzgeber keine zu strengen Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters.
Der Mindestinhalt einer Modernisierungsankündigung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Ihm soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt.
Bei einer Maßnahme der energetischen Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ggf. mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.
Diesen Anforderungen wird die konkrete Ankündigung gerecht. Aus dem Schreiben ergibt sich hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die baulichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. Denn aus der „Berechnung der Energieeinsparung“, welche der Modernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämtliche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Reduktion der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit sei vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert. Es fehle auch nicht der konkrete Bezug zur Wohnung der Beklagten. Dieser könne aus den mitgeteilten Daten unschwer hergestellt werden. Ob die so zu errechnende Heizkostenersparnis keine signifikante, geschweige denn eine deutliche Ersparnis – wie das LG Bremen noch gemeint hatte – darstellt, sei im Rahmen der Prüfung der formellen Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung biete zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 Euro/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig i.H.v. 114,32 Euro (1,50 Euro/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Da die Mieterin bisher für die Gasetagenheizung einen eigenen Versorgungsvertrag mit einem Gasversorger geschlossen hatte, kann sie damit problemlos diesen Wert mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – auch nicht der Angabe der konkreten Wirkungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage.
Da der Gasanschluss der Wohnung entfernt wird, handelt es sich bei dem Austausch des Gasherds durch einen Elektroherd um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Modernisierungsankündigung soll dem Mieter eine Entscheidung darüber ermöglichen, ob er die Modernisierung dulden soll, ob er sich gegen die Modernisierungsmaßnahme wenden kann, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e Gebrauch machen will oder ob sonstige Vorkehrungen zweckmäßig sind. An diesen Anforderungen ist der Inhalt der Modernisierungsankündigung zu messen. Eine Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Der Senat (BGH, Urt. v. 28.09.2011 - VIII ZR 242/10) hatte schon zu der Vorgängervorschrift (§ 554 BGB a.F.) verlangt, dass die Ankündigung „so konkret gefasst sein [muss], dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken“.
Daran knüpft die vorliegende Entscheidung an. Insofern überrascht die Entscheidung nicht. Das Landgericht hatte zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsankündigung gestellt. Man fragt sich, was der Mehrwert der vom Landgericht verlangten Informationen gewesen wäre. Eine Entscheidung, ob man duldet oder nicht, war aufgrund des Schreibens ohne weiteres möglich. Wie der Senat zu Recht anmerkt, dienen die Anforderungen nicht dazu, dem Vermieter „Knüppel zwischen die Beine zu werfen“. Formalien sollen keinen Selbstzweck erfüllen, sondern müssen immer am Sinn und Zweck der jeweiligen Norm ausgelegt werden. Das hat der Senat hier überzeugend getan.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Hinsichtlich der Modernisierungsankündigung – und auch der Modernisierungsmieterhöhung – sind damit aber noch nicht alle Problemfälle gelöst. Insbesondere bei umfangreichen Sanierungen bei denen ggf. auch mehrere trennbare energetische Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden, stellt sich immer wieder die Frage, inwieweit hier eine Aufschlüsselung stattfinden muss. Hier kann dem Mieter nur mit schlechtem Gewissen zugemutet werden, sich aus mehreren Aktenordnern die Informationen herauszusuchen, die ihn wirklich interessieren. Hier wird man schon eine gewisse Aufschlüsselung verlangen müssen, damit der Information auch ein Informationsgehalt zukommt. Es bleibt abzuwarten, ob der Senat hier seine Auflockerungsrechtsprechung fortsetzen wird.




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