Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung in Berlin. Der Mieter begehrte die Begrenzung der Miethöhe i.S.d. § 556d BGB. Infolgedessen forderte er vom Vermieter Auskunft darüber, wie hoch die Miete war, die der Vormieter ein Jahr vor Beendigung seines Mietverhältnisses entrichtet hatte. Der Mieter argumentierte, dass diese Information zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit seiner aktuellen Miete unentbehrlich sei. Da der Vermieter nach Auffassung des Mieters keine detaillierte Auskunft gab, erhob der Mieter Klage auf Auskunftserteilung.
Das AG Berlin-Mitte wies die Klage ab. Der Vermieter habe seine Auskunftspflicht bereits außergerichtlich erfüllt, indem er bei Vertragsabschluss ein Informationsschreiben vorgelegt habe, das die Vormiete auswies. Ein Anspruch auf Vorlage weiterer Belege wurde verneint. Gegen die Entscheidung legte der Mieter Berufung ein.
Der Vermieter legte daraufhin die gesamte Mietentwicklung des Vormietverhältnisses dar, einschließlich der Staffelmiete, die bis zum Ende des Vormietverhältnisses galt. Diese Angaben wurden seitens des Vermieters für die Erfüllung der Auskunftspflicht als ausreichend erachtet. Der Mieter allerdings zweifelte die Richtigkeit sowie Vollständigkeit der vermieterseits gemachten Angaben an.
Ohne Erfolg! Das LG Berlin hat die Entscheidung des AG Berlin-Mitte bestätigt und die Berufung des Mieters vollumfänglich zurückgewiesen.
Der Vermieter sei seiner Auskunftspflicht bereits nachgekommen, indem er die Höhe der Vormiete im Informationsschreiben mitgeteilt habe. Eine darüber hinausgehende Pflicht zur Vorlage von Belegen oder zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung verneinte das Gericht.
Das Landgericht stellte in diesem Zusammenhang unter Berufung auf die Gesetzesbegründung klar, dass die Auskunftspflicht nicht die Vorlage von Belegen umfasse, solange die wesentlichen Informationen zur Vormiete mitgeteilt werden. Aus der Gesetzesbegründung (
BT-Drs. 18/3121, S. 34) ergebe sich keine darüber hinausgehende Verpflichtung des Vermieters, die Höhe der Vormiete neben der Benennung aussagekräftiger Tatsachen etwa durch Vorlage des geschwärzten Vormietvertrages zu belegen. Der Vermieter sei somit nicht verpflichtet, sondern lediglich dazu befugt, das vom Mieter gewünschte Vertragsdokument vorzulegen (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 556g BGB Rn. 34).
Soweit das Gesetz eine Verpflichtung zur Vorlage von Belegen angeordnet hätte, wäre dies jedenfalls speziell zusätzlich zur Auskunftsverpflichtung angeordnet, wie etwa in den §§ 666, 1605 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht aus dem Verweis der Gesetzesbegründung auf die ständige Rechtsprechung zur Auskunftsverpflichtung nach § 242 BGB (vgl.
BT-Drs. 18/3121, S. 34). Die Auskunftspflicht erfasse solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die der Vermieter bereits kenne oder ohne Weiteres ermitteln könne. Dabei dürfe der Vermieter Daten des bisherigen Mieters jedenfalls mitteilen, wenn dieser eingewilligt habe. Verlange der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete sei der Vermieter in der Regel befugt, dem Mieter ein geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen. Allerdings begründe dies keine Nachweisverpflichtung durch Belegvorlage.
Ferner stehe dem Mieter kein Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung nach den §§ 259 Abs. 2, 260 Abs. 2 BGB zu. Aus der Gesetzesbegründung lasse sich kein hinreichender Anhalt dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber von der grundsätzlichen Verbundenheit des Auskunftsanspruchs mit einem Recht auf eidesstattliche Versicherung und den daraus abzuleitenden strafrechtlichen Folgen für den Fall einer falschen eidesstattlichen Versicherung ausgegangen sei.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Praxis bedeutet die Vormietauskunft somit keine Verpflichtung des Vermieters zur Vorlage detaillierter Belege oder etwa zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung. Auch kommt es nach der Rechtsprechung des BGH für den vorvertraglichen Auskunftsanspruch nicht darauf an, ob die Auskunft der Vormiete zutreffend war oder nicht (BGH, Urt. v. 29.11.2023 - VIII ZR 75/23 - Grundeigentum 2024, 185).
Vielmehr gilt, dass auch bei Erteilung einer falschen Auskunft durch den Vermieter die Auskunftspflicht erfüllt ist. In Betracht kommen im Falle einer falschen Auskunftserteilung aber Schadensersatzansprüche, z.B. auch weil der Mieter es daraufhin zunächst unterlassen hat, eine Rüge zu erheben und Rückforderungsansprüche geltend zu machen. Zu ersetzen ist gemäß den §§ 280, 249 BGB der Betrag, der bei richtiger Auskunft und dann erhobener Rüge hätte verlangt werden können. Ein kausaler Schaden liegt somit immer dann vor, wenn der Mieter infolge der falschen Auskunftserteilung es unterlassen hat, berechtigte Ansprüche nach den §§ 556d BGB ff. geltend zu machen. Auch muss der Vermieter zumindest fahrlässig gehandelt haben. Das ist insbesondere bei Erklärungen „ins Blaue hinein“ der Fall (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 556g BGB Rn. 49).
