Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18
Autor:Dr. Beate Flatow, Vizepräsidentin AG
Erscheinungsdatum:11.07.2019
Quelle:juris Logo
Normen:§ 535 BGB, § 362 BGB, § 295 BGB, § 242 BGB, § 320 BGB, § 555a BGB, § 543 BGB, § 322 ZPO, § 265 ZPO
Fundstelle:jurisPR-MietR 14/2019 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Flatow, jurisPR-MietR 14/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Sofortiger Wegfall des Zurückbehaltungsrechts nach Ablehnung der Mangelbeseitigung durch den Mieter



Leitsätze

1. Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft.
2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.



Orientierungssatz zur Anmerkung

Die Weigerung des Mieters, Mängelbeseitigungsarbeiten zu dulden, führt zum Verlust des Zurückbehaltungsrechts an der Miete.



A.
Problemstellung
Der Mieter kann die Miete ganz oder teilweise einbehalten, wenn die Mietsache mangelhaft ist und ihm insoweit der Herstellungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB zusteht. Dieses Zurückbehaltungsrecht folgt – neben dem Recht auf Minderung – unmittelbar aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB, es handelt sich um die Einrede des nicht erfüllten Vertrags. Soweit es besteht, schließt das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB den Zahlungsverzug des Mieters aus. Das gilt auch dann, wenn es vorgerichtlich nicht geltend gemacht war (vgl. BGH, Urt. v. Urt. v. 27.01.1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520 unter III.1.d.; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 543 BGB Rn. 99 m.w.N.). Deswegen erhebt der Mieter die Einrede häufiger im Räumungsprozess, wenn er eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) abwehren will.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagten sind seit 1998 Mieter einer Wohnung. Seit 1999 minderten sie laufend die Miete. Mit den seinerzeitigen Vermieterinnen führten sie verschiedene Prozesse. Die Klägerin erwarb das Haus im Jahr 2014. Auch an sie zahlten die Beklagten nicht die volle Miete. Die Klägerin erklärte im Dezember 2015 die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten beriefen sich auf eine Minderung und ergänzend auf ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Mängelbeseitigung. Zugleich erklärten sie in der Klageerwiderung, eine Mängelbeseitigung könne aktuell nicht erfolgen, weil in einem noch andauernden Rechtsstreit mit den vormaligen Vermieterinnen gerade darüber Beweis erhoben werde. Eine jetzige Mängelbeseitigung würde einer „Vernichtung von Beweissachverhalten“ und „Beweisvereitelung“ gleichkommen. Mit dem Ansteigen des rechnerischen Mietrückstands schob die Klägerin in erster und zweiter Instanz weitere fristlose Kündigungen nach.
Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe. Das Landgericht wies die Klage ab. Zwar habe der Mietrückstand auch unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderungen jeweils zwei Monatsmieten überstiegen. Wegen des verbleibenden Betrags stehe aber den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB bis zur Mängelbeseitigung zu. Bis hin zur letzten Kündigung habe dieses Zurückbehaltungsrecht den Verzug mit dem gesamten Betrag der noch offenen Mieten beseitigt.
Der BGH hat das amtsgerichtliche Urteil wieder hergestellt.
Jedenfalls die vierte Kündigung – ausgesprochen nach Vorliegen der Klagerwiderung – habe das Mietverhältnis beendet. Allein der zurückbehaltene Betrag habe schon zwei Mieten überstiegen. Dieses Zurückbehaltungsrecht an den offenen Mieten sei aber in demjenigen Moment entfallen, in dem die Beklagten eine Mängelbeseitigung mit der Klagerwiderung selbst abgelehnt hätten. Das Zurückbehaltungsrecht ende nicht nur bei der Beseitigung des Mangels. Es ende – unabhängig von einer Mangelbeseitigung – auch bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie dann, wenn der Mieter die Duldung der Mangelbeseitigung verweigere (Verweis auf BGH, Urt. v. 12.05.2010 - VIII ZR 96/09 Rn. 46 - NJW 2010, 3015, 3019). In diesen Fällen könne das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen. Damit würden die zurückbehaltenen Beträge in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.


C.
Kontext der Entscheidung
Mit dieser Entscheidung und einer weiteren Entscheidung vom gleichen Tag (BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 39/18) vervollständigt der BGH seine Rechtsprechung zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängeln.
Zu Höhe und Dauer hat der BGH bereits 2015 mit seiner Grundsatzentscheidung für die Praxis Vorgaben gemacht. Höhe und Dauer sind nur im Einzelfall nach Würdigung aller Umstände und unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben festzulegen (BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/14 Rn. 59 - NJW 2015, 3087, 3092). Das Zurückbehaltungsrecht ist schonend auszuüben, es unterliegt einer zeitlichen und betragsmäßigen Beschränkung (BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/14 Rn. 65 - NJW 2015, 3087, 3092). Innerhalb dieser Grenzen kommt sowohl der Einbehalt größerer Mietanteile für einen kurzen Zeitraum oder umgekehrt der Einbehalt kleiner Beträge für eine längere Zeit infrage. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten (BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/14 Rn. 63).
Jetzt lag der Schwerpunkt auf der Frage, wann das Zurückbehaltungsrecht entfällt. Das ist unproblematisch der Fall, wenn der Herstellungsanspruch nicht mehr besteht, also mit erfolgreicher Mängelbeseitigung (§ 362 BGB), oder eben mit dem Mietende (BGH, Urt. v. 03.11.2010 - VIII ZR 330/09 - NJW-RR 2011, 447, 448 Rn. 13). In den aktuellen Entscheidungen hatte der BGH die Folgen zu bestimmen, wenn eine der Parteien die Mängelbeseitigung verweigert. Lehnt der Vermieter ein Tätigwerden kategorisch und endgültig ab, könnte sich im Anschluss an die Aussagen aus dem Jahr 2015 die Frage stellen, ob nicht jedes Zurückbehaltungsrecht von Anfang an seinen Zweck verfehlen würde – und damit zugleich entfiele. Das allerdings würde das Zurückbehaltungsrecht des Mieters in das Belieben des Vermieters stellen. Durch eine Totalverweigerung könnte er jedes Zurückbehaltungsrecht unterlaufen. Das wäre gerade treuwidrig. Die Erfüllungsverweigerung des Vermieters allein reicht daher zur Beseitigung des Zurückbehaltungsrechts nicht aus (BGH, Urt. v. 10.04.2019 - VIII ZR 39/18 Rn. 24 ff. - NJW 2019, 1745, 1747).
Wenn umgekehrt der Mieter die Mängelbeseitigung ablehnt, ist die Rechtslage nicht ganz so eindeutig. Hier gibt es verschiedene Ansatzpunkte. Die allgemeine Meinung und erster Ansatz außerhalb des Mietrechts ist, dass der Gläubiger zunächst seine Leistung so anbieten muss, dass er den Schuldner in Annahmeverzug setzt. Vorher entfällt die Einrede des § 320 BGB nicht (grundlegend BGH, Urt. v. 06.12.1991 - V ZR 229/90 - NJW 1992, 556, 557 f. unter II. 2). Dazu reicht im Fall der Annahmeverweigerung ein wörtliches Angebot (§ 295 BGB), das aber auch vorliegen muss. Dem Sachverhalt der hiesigen Entscheidung lässt sich nicht entnehmen, ob es ein Angebot zur Mängelbeseitigung hier überhaupt gab. Insoweit ist auch unklar, ob der BGH für das Mietrecht von den allgemeinen Vorgaben abweichen will. Ein zweiter Ansatz ist die Aussage, dass das Zurückbehaltungsrecht bei einer ernsthaften und endgültigen Annahmeverweigerung auch ohne Angebot entfallen kann (Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, Vor § 536 BGB Rn. 14; ebenso für den Werkvertrag BGH, Urt. v. 16.05.1968 - VII ZR 40/66 - NJW 1968, 1873). Diese Voraussetzung wäre hier aber ebenfalls nicht erfüllt gewesen, weil die Beklagten die Mängelbeseitigung ausdrücklich nur befristet bis zum Abschluss der Beweisaufnahme im Vorprozess ablehnten und einer Besichtigung vorab sogar ausdrücklich zustimmten. Der dritte Ansatz schließlich ist es, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Mieter nach § 242 BGB zu versagen, wenn er sich selbst nicht vertragstreu verhält (vgl. Hübner, Griesbach, Fürst in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2017, Kap. 14 Rn. 312). Insoweit setzt aber die Duldungspflicht eine rechtzeitige Ankündigung der konkreten Arbeiten voraus (§ 555a Abs. 2 BGB). In ähnlicher Weise verlangt auch der XII. Senat des BGH für den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1 BGB, dass der Mieter durch seine Verweigerung die Mängelbeseitigung konkret verhindert hat (BGH, Urt. v. 13.05.2015 - XII ZR 65/14 Rn. 61 - NJW 2015, 2419, 2423 f.). Dort waren die Mängelbeseitigungsarbeiten angekündigt worden.
Generell wäre es wünschenswert gewesen, wenn der BGH sich mit dem Verhältnis des § 320 Abs. 1 zu § 555a Abs. 2 BGB auseinandergesetzt hätte. Erst eine konkrete Ankündigung, die Art, Beginn und Dauer der Arbeiten darstellt und die mit einem angemessenen Vorlauf erfolgt, begründet die Pflicht des Mieters, Mängelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung auch zu dulden (näher Artz in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 555a BGB Rn. 19). Es ist zumindest zu hinterfragen, ob ein Mieter, der noch vor der gesetzlich verlangten Ankündigung bestimmte Zeiträume – zu Recht oder zu Unrecht – ausnimmt, mit der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gleich ganz ausgeschlossen ist.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Das Urteil ist von erheblicher Bedeutung für die Praxis und gefährlich für Mieter. Der Mieter muss sich vor jeder Handlung in Acht nehmen, die als Verweigerung der Mängelbeseitigung aufgefasst werden könnte. Die Folge der BGH-Entscheidung ist nämlich, dass bei jeglicher Verweigerung sofort alle zurückbehaltenen Beträge in den Rückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB einzurechnen sind. Davon kommt der Mieter nach Zugang der Kündigung nicht wieder herunter. Jetzt ist durch die Kündigung nämlich das Mietverhältnis beendet und damit der Erfüllungsanspruch ganz entfallen.


E.
Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung
Die Entscheidung befasst sich mit dem Umfang der Rechtskraft eines der Vorprozesse. Dort war die Mietzahlungsklage der Rechtsvorgängerinnen auf Vermieterseite teilweise abgewiesen worden, weil den Beklagten ein Minderungsrecht zugestanden habe. Die dort angenommene Minderungsquote als Vorfrage erwachse, so der BGH, nach den §§ 322, 265 ZPO nicht in Rechtskraft.



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