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Anmerkung zu:LG Berlin 64. Zivilkammer, Beschluss vom 14.06.2021 - 64 S 230/20
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:14.10.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 559b BGB, § 559 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 21/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 21/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Angaben zu anteiligen Erhaltungskosten in der Modernisierungsmieterhöhung



Leitsatz

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, so dass die Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist (Fortführung LG Berlin, Beschl. v. 20.07.2017 - 18 S 361/16 Rn. 6 ff. - Grundeigentum 2018, 585 und BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 Rn. 31 - Grundeigentum 2015, 245; Abgrenzung BGH, Beschl. v. 12.06.2018 und v. 25.09.2018 - VIII ZR 121/17 - WuM 2018, 723 und BGH, Urt. v. 17.06.2020 - VIII ZR 81/19 - Grundeigentum 2020, 1046)



A.
Problemstellung
Es kommt fast nie vor, dass Modernisierungsarbeiten am Altbaubestand ohne Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden. Regelmäßig sind die erforderlich werdenden Erhaltungsarbeiten Anlass, eine Modernisierung durchzuführen. Die Kosten für die Erhaltungsmaßnahme gehören dann aber nicht zu dem Aufwand, der mit 8% zum Gegenstand einer Modernisierungsmieterhöhung gemacht werden darf. Das gilt nach der neueren BGH-Rechtsprechung selbst dann, wenn die Erhaltungsmaßnahme noch nicht fällig war. Diese materielle Rechtslage korrespondiert mit den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung. Nach § 559b Abs. 1 BGB ist für die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung eine Berechnung sowie eine Erläuterung der Erhöhung erforderlich. Da die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nicht erforderlich ist, tritt die Rechtsfolge einer Mieterhöhung nach § 559 BGB unabhängig vom Willen des Mieters immer dann ein, wenn die materiellen und formalen Voraussetzungen des § 559 BGB gegeben sind. Damit der Mieter dies überprüfen kann, muss der Vermieter ihm die erforderlichen Informationen mitteilen. Insofern ist der Begründungs- und Erläuterungszwang kein Selbstzweck, sondern eine sinnvolle Ergänzung des Gestaltungsrechts. Auf der anderen Seite sollen nach der Rechtsprechung des BGH an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Mit diesen Fragen beschäftigt sich der vorliegende Zurückweisungsbeschluss.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die vormalige Vermieterin hatte im November 2016 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und in der Ankündigung in Aussicht gestellt, die von ihr zu tragenden Instandsetzungskosten zu ermitteln und von den tatsächlich entstandenen Baukosten abzusetzen, um die umlagefähigen Modernisierungskosten zu berechnen. Der Erwerber erwähnte in seiner Mieterhöhungserklärung vom Dezember 2017 etwaige Instandsetzungskosten sodann aber gar nicht mehr. Es fehlten auch Angaben dazu, ob und in welcher Höhe weitere Baukosten angefallen waren, die die damalige Vermieterin neben den angegebenen Modernisierungskosten bezahlt hatte. Es gab auch keine Erklärung dazu, ob und in welcher Höhe fiktive „Sowieso-Kosten“ abgesetzt wurden, die zwar nicht tatsächlich angefallen waren, aber bei einer bloßen Instandsetzung der Fassade angefallen wären.
Das Amtsgericht hatte der Klage des Mieters stattgegeben. Das Berufungsgericht hatte darauf hingewiesen, dass es beabsichtige, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen (LG Berlin, Beschl. v. 28.04.2021 - 64 S 230/20).
Da die Vermieterin die Berufung nicht zurückgenommen hat, hat das LG Berlin mit dem vorliegenden Beschluss die Berufung zurückgewiesen, da die Mieterhöhungserklärung den formalen Anforderungen der §§ 559b Abs. 1 Satz 2, 559 Abs. 2 BGB nicht genüge.
Nach Ansicht der Kammer muss eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Erhaltungskosten enthalten, wenn es sich nach den konkreten Umständen geradezu aufdrängt, dass Erhaltungsmaßnahmen erforderlich waren und deswegen Abzüge nach § 559 Abs. 2 BGB vorzunehmen sind oder jedenfalls ernsthaft in Betracht kommen. Das sei etwa dann der Fall, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung bereits Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hat. Enthält in einem solchen Fall das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, ist das Verhalten des Vermieters widersprüchlich und fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung.
Im vorliegenden Zurückweisungsbeschluss stellt die Kammer noch einmal ausdrücklich klar, dass sie die Mieterhöhungserklärung nicht etwa deswegen als formell unwirksam beurteilt, weil die Vermieterin es zu Unrecht unterlassen hätte, (fiktive) Instandsetzungsaufwände von den tatsächlich entstandenen Baukosten abzusetzen, sondern weil aus der Erklärung nicht hervorgeht, ob und in welcher Höhe eine solche Bereinigung der tatsächlich entstandenen Baukosten erfolgte oder unterblieb. Ein Vermieter müsse entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in den §§ 559b Abs. 1, 559 Abs. 2 BGB im Rahmen einer Mieterhöhungserklärung Angaben über abzusetzende Kosten (fiktiver) Instandsetzungsmaßnahme machen und müsse diese erläutern. Er genüge seinen Obliegenheiten nicht bereits dadurch, auf Rüge des Mieters in einem späteren Rechtsstreit Schätzungsgrundlagen für eine solche Abgrenzung mitzuteilen. Der BGH habe nur für den Fall, dass der Vermieter erklärt habe, dass gar keine Erhaltungsarbeiten erfolgt seien, das Fehlen der richtigerweise abzuziehenden Erhaltungskosten nicht als formellen Mangel angesehen (BGH, Urt. v. 17.06.2020 - VIII ZR 81/19). Hiervon unterschied sich aber der vorliegende Fall, da die Vermieterin in der Modernisierungsankündigung vom November 2016 angekündigt hatte, dass sie nach Abschluss der Baumaßnahmen die tatsächlich entstandenen Baukosten ermitteln und die umlagefähigen Modernisierungskosten berechnen werde; dazu werde sie die anteilig auf Instandsetzungsleistungen entfallenden Kosten ermitteln und absetzen. Da hierzu in der Mietererhöhungserklärung alle Angaben und Ausführungen fehlten, war für die Mieterin nicht erkennbar, ob und in welcher Höhe (fiktive) Instandsetzungsaufwände von den Gesamtkosten abgesetzt worden waren oder aus welchen Gründen dies unterblieben war.


C.
Kontext der Entscheidung
Der Beschluss zeigt deutlich, wie ausdifferenziert inzwischen die Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung ist. Eine Mieterhöhungserklärung, die nicht den formalen Voraussetzungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt, ist nichtig. Nach § 559b Abs. 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 Abs. 1 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, dass darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 BGB erläutert wird. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann. Die Auslegung des Begriffs „Erläuterung“ muss sich deshalb am Sinn und Zweck des Erfordernisses einer „Erläuterung“ orientieren. Sinn und Zweck dieser Verpflichtung bestehen darin, dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötigt, um qualifiziert überprüfen zu können, ob der Anspruch berechtigt ist. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters sind das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll durch die Erläuterung die Tatsachen erfahren, die die Tatbestandsmerkmale des § 559 BGB ausfüllen. Besondere Bedeutung kommt der Erläuterung dann zu, wenn mit den Arbeiten auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden. Wurden auch nach Ansicht des Vermieters auch Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, dann muss in der Erhöhungserklärung erläutert werden, welche Arbeiten der Vermieter als Erhaltung ansieht und welche als Modernisierung. Die Erlaubnis in § 559 Abs. 2 BGB die Kosten zu schätzen bezieht sich nur auf die Kosten und die Berechnung der anrechenbaren Kosten, nicht auf die Erläuterung. Eine Mieterhöhungserklärung, die diesen Mindestanforderungen bzgl. der Angabe von Instandsetzungskosten nicht genügt, ist unwirksam.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Bedeutung der Angaben zu den Erhaltungskosten hat in den letzten Jahren massiv zugenommen. Seit der BGH-Entscheidung vom 17.06.2020 (VIII ZR 81/19) müssen auch Angaben zu sog. fiktiven Erhaltungskosten gemacht werden. Das setzt die Angabe des Baualters des ausgetauschten Bauteils voraus und die (durchschnittliche) Lebensdauer. Um dem Vorwurf formeller Unwirksamkeit zu entgehen, sollten hier lieber großzügige Informationen erteilt werden, um dem Gericht die materielle Überprüfung zu ermöglichen.




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