Anmerkung zu:OLG Celle 16. Zivilsenat, Urteil vom 20.07.2017 - 16 U 124/16
Autor:Dipl.-Ing. (FH) Andreas Fligg, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Erscheinungsdatum:06.03.2018
Quelle:juris Logo
Norm:§ 254 BGB
Fundstelle:jurisPR-PrivBauR 3/2018 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Bernd Siebert, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Fligg, jurisPR-PrivBauR 3/2018 Anm. 1 Zitiervorschlag

Die Informationspflicht gegenüber dem Architekten



Orientierungssatz

Ein Bauherr kann einen Architekten wegen angeblicher Beratungspflichtverletzung (bei der Planung einer Balkonsanierung) nur dann auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er den Architekten auf die ihm positiv bekannte, der erklärten Rechtsauffassung des Architekten aber entgegenstehende Ansicht des Bauamtes vorab ausdrücklich hingewiesen hat.



A.
Problemstellung
Das OLG Celle setzt sich in dieser Entscheidung damit auseinander, ob einem Architekten ein Beratungsverschulden vorzuwerfen ist, wenn ihm bei Durchführung seiner Leistungspflichten wichtige Informationen durch den Auftraggeber vorenthalten werden.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft und nimmt den Beklagten als Architekten auf Schadensersatz i.H.v. 83.041,71 Euro in Anspruch. Der Beklagte wurde am 29.05.2008 beauftragt, zu überprüfen, welche Maßnahmen zur Balkonsanierung am gemeinschaftlichen Wohnhaus erforderlich sind.
Bereits einige Zeit vor der Beauftragung des Beklagten hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft versucht, die Arbeiten zur Balkonsanierung durch einen Bauunternehmer ausführen zu lassen. Hierbei sollten die maroden Balkone vollständig abgerissen und durch sog. aufgeständerte Balkone zu Gesamtkosten i.H.v. 66.928,12 Euro erneuert worden. Hierfür beantragte und erhielt die Klägerin bereits eine Baugenehmigung verbunden mit der Auflage, dass ein bis dahin fehlender zweiter Fluchtweg geschaffen wird. Auch die Kosten zur Schaffung eines zweiten Fluchtweges mittels Stahltreppe waren in den Gesamtkosten von 66.928,12 Euro enthalten. Zur Ausführung der Maßnahme kam es nicht, da ein Miteigentümer aufgrund seiner Beeinträchtigung des Sondernutzungsrechtes durch die Stahltreppe nicht einverstanden war.
Aus diesem Grunde wurde der Beklagte zunächst im November 2007 lediglich damit beauftragt, eine gutachterliche Überprüfung vorzunehmen, ob eine Sanierung der Balkone auch ohne Baugenehmigung und somit ohne Schaffung eines zweiten Fluchtweges möglich sei. Hierzu teilte der Architekt der Klägerin mit, dass eine Sanierung der Balkone nach seinem gegenwärtigen Kenntnisstand ohne Veränderung der Konstruktion der Balkone möglich sei, womit sich nach seiner Meinung ein Bauantrag und damit auch die Notwendigkeit der Herstellung eines zweiten Fluchtweges erübrige.
Nachfolgend auf Grundlage dieser gutachterlichen Stellungnahme des Beklagten fand am 20.11.2007 in Abwesenheit des Beklagten eine gemeinsame Besprechung zwischen Vertretern der Klägerin und des zuständigen Bauamts statt. Der Vertreter des zuständigen Bauamts teilte der Klägerin mit, dass eine Baugenehmigung nur dann erforderlich wird, wenn tragende Teile, wie die Außenstützpfeiler der Balkone erneuert würden. Zur Herstellung eines zweiten Fluchtweges teilte er lediglich mit, dass er die Prüfung der Notwendigkeit nochmals vornehmen will. Der Beklagte wurde über dieses Treffen und den Inhalt des Gespräches nicht informiert.
Hiernach wurde dann im Jahre 2008 die Beauftragung des Beklagten als Architekt vorgenommen. Dieser fertigte die Sanierungsplanung an, so dass im September 2009 zwecks Sanierung der Balkone – ohne Abriss dergleichen – ein Bauunternehmen durch die Klägerin beauftragt wurde. Die vorläufig veranschlagten Kosten beliefen sich auf 62.438,96 Euro. Während der Sanierung wurde dann im Dezember 2009 festgestellt, dass von außen nicht erkennbare, starke Korrosionsschäden an den Stahlträgern der Balkonkonstruktion vorhanden waren. Diese führten dazu, dass der Abriss der vorhandenen Balkone notwendig wurde. Als alternative Ausführung wurde jetzt die Neuerrichtung der Balkone durch Herstellung neuer Kragplatten umgesetzt, was letztendlich zunächst zu Kosten von über 107.000 Euro führte.
Durch den Abriss und die Neuerstellung der Balkone wurde weiter eine Baugenehmigung erforderlich. Diese Baugenehmigung sah wiederum als Auflage vor, dass ein zweiter Fluchtweg geschaffen werden muss. Diese Maßnahme wurde ebenfalls nunmehr im Einverständnis aller Miteigentümer umgesetzt, so dass insgesamt Kosten i.H.v. 152.913,36 Euro anfielen.
Im landgerichtlichen Verfahren hat die Klägerin behauptet, dass sie in Bezug auf die Umsetzung der Sanierung bei einem entsprechenden rechtzeitigen Hinweis im Dezember 2009 über den maroden Zustand der Balkone die angedachte Bestandssanierung dergestalt geändert hätte, dass sie zur ursprünglichen Planung der Sanierung mit aufgeständerten Balkonen gewechselt wäre. Dies hätte zur Folge gehabt, dass der geltend gemachte Schaden nicht entstanden wäre. Der Beklagte hat hiergegen die Ansicht vertreten, dass die Klägerin aufgrund der Besprechung vom 20.11.2007 mit Vertretern des zuständigen Bauamts – ohne seine Teilnahme – eine umfassende Sachkenntnis von der Notwendigkeit oder Nichtnotwendigkeit einer Baugenehmigung mit einem zweiten Fluchtweg bekommen habe, so dass ein Beratungsbedarf durch den Beklagten diesbezüglich nicht mehr erforderlich war. Im Gegenteil hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten ihre bestehende Mitwirkungspflicht zur vollständigen Aufklärung verletzt.
Das Landgericht war zu der Ansicht gekommen, dass der Beklagte wegen Pflichtverletzung aus dem Architektenvertrag aufgrund fehlerhafter Beratung betreffend der Genehmigungsbedürftigkeit der geänderten Balkonsanierung den geltend gemachten Schaden zu ersetzen hat. Spätestens im Dezember 2009 hätte der Beklagte mitteilen müssen, dass eine genehmigungsfreie Sanierungslösung ohne Fluchttreppe nicht mehr zu erreichen war. Bei unterstellter richtiger Beratung durch den Beklagten sei nach der Rechtsprechung des BGH eine Vermutung beratungsgerechten Verhaltens dahingehend gegeben, dass die Klägerin spätestens im Dezember 2009 das Sanierungsvorhaben gestoppt hätte und wieder zu der kostengünstigeren Variante „aufgeständerter Balkone“ zurückgekehrt wäre.
Das OLG Celle hat das Urteil aufgehoben. Begründet wird dies damit, dass im Rahmen der Grundlagenermittlung zwar grundsätzlich der Architekt die Pflicht hat, den Besteller über die Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit des Bauvorhabens vollständig und richtig zu informieren (BGH, Urt. v. 10.07.2014 - VII ZR 55/13). Hieraus folge, dass der Architekt sich auch gegenüber einem umfassend sachkundigen Bauherrn zumindest darüber vergewissern müsse, dass dieser etwaige nachteilige Folgen seiner Wünsche überblickt und hinzunehmen bereit sei. Jedoch sei es im vorliegenden Fall so, dass der Klägerin aufgrund der in Abwesenheit des Beklagten durchgeführten Besprechung mit Vertretern des Bauamts bei Abschluss des Architektenvertrages mit dem Beklagten positiv bekannt gewesen sei, dass eine Baugenehmigung erforderlich ist, wenn in die Bausubstanz der Balkone eingegriffen werde. Darüber hinaus habe das Bauamt der Klägerin gegenüber erklärt, dass das Erfordernis zur Errichtung eines zweiten Fluchtweges unabhängig von der gewählten Sanierungsvariante und der Frage des Erfordernisses einer Baugenehmigung geprüft werde, wobei im Falle der Notwendigkeit einer Baugenehmigung hiervon insgesamt ausgegangen werden musste. Somit sei das Verhalten der Klägerin als treuwidrig anzusehen, mit der Folge, dass eine Beratungspflichtverletzung des Beklagten nicht vorliege. Denn die Klägerin habe es vor der Beauftragung des Beklagten selbst in der Hand gehabt, ihn auf die geäußerte Rechtsauffassung des Bauamts hinzuweisen, so dass das Mitverschulden der Klägerin nach § 254 BGB das fahrlässige Handeln des Architekten vollständig überwiege. Ferner habe die Klägerin in dieser Kenntnis die Sanierung der Balkone durch neue Kragplatten nicht gestoppt, so dass diesbezüglich ein kausales Beratungsdefizit nicht erkennbar sei. Die Klägerin könne sich damit auf die Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Vermutung eines beratungsgerechten Verhaltens und der damit einhergehenden Vermeidung des von ihr behaupteten Schadens nicht mit Erfolg berufen. Die Rechtsprechung greife auf ein nach der Lebenserfahrung typisches Verhalten zurück (BGH, Urt. v. 23.01.1997 - VII ZR 171/95). Dieses liege vorliegend nicht vor, da die Entscheidungen der Klägerin als Bauherrin vorliegend in Bezug auf die Investitionsgrenzen weitgehend von ihren persönlichen Wünschen und Vorstellungen sowie finanziellen Möglichkeiten und sonstigen Umständen abhängen. Diese Entscheidung zur Investition bei einem Bauvorhaben sei so nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ableitbar, so dass kein Erfahrungssatz als Grundlage einer Vermutung möglich sei.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Celle mit Verweis auf den BGH (BGH, Urt. v. 23.01.1997 - VII ZR 171/95) ist richtig. Der Beklagte wurde nicht vollumfänglich durch die Klägerin als Auftraggeberin aufgeklärt. Aus dem Sachverhalt lässt sich entnehmen, dass die Klägerin im Nachgang ihre eigenen Investitionsentscheidungen bereut hatte. Die seitens des Landgerichts angewandte Rechtsprechung des BGH zur Vermutung des beratungsgerechten Verhaltens rechtfertigt bei dem hier gegebenen Sachverhalt nicht die Annahme der Entstehung eines kausalen Schadens durch einen Beratungsfehler des Architekten. Vielmehr war die Klägerin über alle Tatschen vollumfänglich durch den Beklagten oder das Bauamt informiert, so dass die Klägerin ihre Investitionsentscheidungen in voller Kenntnis der Umstände eigens zu tragen hat.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung zeigt, dass ein Bauherr verpflichtet ist, sein Wissen gegenüber seinen beauftragten Unternehmern mitzuteilen. Außerdem kann sich ein Bauherr bei Kenntnis von entscheidungserheblichen Umständen im Nachgang nicht darauf berufen, dass er bei entsprechender „nochmaliger“ Aufklärung seines beauftragten Unternehmers oder Architekten eine andere Entscheidung getroffen hätte. Die Vermutung beratungsgerechten Verhaltens kommt erst dann in Betracht, wenn eine Aufklärung gegenüber dem Bauherrn falsch vorgenommen wurde oder eine positive Kenntnis des Bauherrn über entscheidungsrelevante Punkte nicht gegeben ist.



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