Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen einer Betriebs- und Immobiliengesellschaft, die Mitglied der beklagten GdWE ist. Die Gemeinschaftsordnung (GO) regelt: „… In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen wie er Eigentümer von separaten Raumeinheiten ist. Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage (Teileigentümer) haben nur ein Stimmrecht in Angelegenheiten der Tiefgarage. Danach hat ein jeder Eigentümer so viele Stimmen, wie er Eigentümer von separaten Kfz-Stellplätzen ist.“
In der Eigentümerversammlung wurde „der Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan 2023 und Folgemonate“ beschlossen; dies laut Protokoll von der Mehrheit der auf die Wohnungseigentümer entfallenden Stimmen, wobei die Stimmen der Stellplatzeigentümer nicht gezählt wurden. Mit den gleichen Mehrheitsverhältnissen wurde ein weiterer Beschluss gefasst, wonach der Einbau einer Briefkastenanlage geduldet werden soll. Dagegen wandte sich der Kläger mit seiner Beschlussmängelklage und rügte das Übergehen der Stimmen der Stellplatzeigentümer. Mit Erfolg?
Ja! Denn jedenfalls im Hinblick die Beschlussfassung über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans erweise sich die in der GO enthaltene Einschränkung des Stimmrechts der Stellplatzeigentümer als nichtig, so dass deren Stimmen bei der Abstimmung hätten berücksichtigt werden müssen.
Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG seien bei einem Beschluss alle Wohnungseigentümer und damit auch die Stellplatzeigentümer als Teileigentümer (§ 1 Abs. 3 und 6 WEG) stimmberechtigt. Von dem gesetzlichen Regelfall des Kopfstimmrechts könne durch Vereinbarung abgewichen werden und stattdessen – wie hier – das Objektstimmrecht vereinbart werden. Hier – wie die Vorinstanz – die Stellplatzeigentümer aufgrund der Teilungserklärung (TE) von der Stimmrechtsausübung auszuschließen, weil es nicht um „Angelegenheiten der Tiefgarage“ gehe, sei aber rechtsfehlerhaft, so der BGH.
Grundsätzlich sei es allerdings möglich, das Stimmrecht durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG objektbezogen zu beschränken. Im Zusammenhang mit einer Mehrhausanlage könne den Mitgliedern der für einzelne Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt werde, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft zu tragen seien (BGH, Urt. v. 10.11.2017 - V ZR 184/16 Rn. 21 - NJW 2018, 1309). Auch wenn keine Untergemeinschaften gebildet wurden, könne das Stimmrecht objektbezogen beschränkt werden. Der Umfang der Beschränkung müsse sich aber eindeutig aus der GO ergeben. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssten klar und eindeutig aus der GO hervorgehen; dies gelte auch für den Umfang des Stimmrechts, das zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten gehöre. Verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer entsprechenden Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, sei die beabsichtigte Einschränkung unwirksam.
So verhalte es sich hier: Zwar liege der GO erkennbar die Überlegung zugrunde, dass Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes (Teileigentümer) regelmäßig auch Eigentümer von Wohnungseigentum seien. Durch die Stimmrechtsbeschränkung soll verhindert werden, solchen Eigentümern bei der Entscheidung über Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage betreffen, durch zusätzliche Stimmen einen größeren Einfluss einzuräumen als denjenigen, die nur über Wohnungseigentum verfügen. Diese Überlegung greife aber bereits dann nicht ein, wenn die Teileigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes nicht zugleich auch Wohnungseigentümer seien. Es verhalte sich bei selbstständigen Teileigentumseinheiten insoweit anders als bei der Einräumung von Sondernutzungsrechten an Stellplätzen im gemeinschaftlichen Eigentum. Während Sondernutzungsrechte untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden seien, könnten selbstständige Teileigentumseinheiten isoliert veräußert werden. Selbst wenn im Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung Wohnungseigentum und Teileigentum in einer Hand lagen, könne sich dies durch separate Veräußerungen ändern. Ob auch für Teileigentümer, die nicht zugleich Wohnungseigentümer sind, das Stimmrecht eingeschränkt werden soll oder nicht, lasse sich der Klausel schon nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen. Da die Klausel infolgedessen so verstanden werden könne, dass sie auch das Stimmrecht separater Stellplatzeigentümer auf „Angelegenheiten der Tiefgarage“ beschränke, erweise sie sich jedenfalls im Hinblick auf den eingangs genannten Beschlussgegenstand als nichtig.
Denn der Senat habe bereits entschieden, dass die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen dort ende, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt werde, und dass das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbiete. Hiergegen verstoßende Regelungen seien nach § 134 BGB nichtig (BGH, Urt. v. 10.12.2010 - V ZR 60/10 Rn. 8 - NJW 2011, 679). Auch eine Vereinbarung, nach der – wie hier – bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse kein Stimmrecht haben, sei nichtig, weil das Stimmrecht im Hinblick auf Beschlussgegenstände dieser Art nicht rechtswirksam abbedungen werden könne. Bei der Verwalterbestellung ergebe sich dies schon daraus, dass es – selbst bei Bildung verselbstständigter Untergemeinschaften – nur einen Verwalter der GdWE gebe. Da dessen Bestellung wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung zu den wesentlichen Entscheidungen einer GdWE gehöre, müsse jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer daran mitwirken können. Für die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nach § 28 WEG a.F. habe der Senat entschieden, dass sie stets durch die Gesamtgemeinschaft erfolgen müsse (BGH, Urt. v. 16.07.2021 - V ZR 163/20 Rn. 11 - NJW 2021, 3057), also jeder Wohnungs- und Teileigentümer sein Stimmrecht ausüben können müsse. Das gelte erst recht unter Geltung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes, da nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nunmehr nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse entschieden werde.
Ebenso verhalte es sich, wenn – wie hier – über die aufgrund des Wirtschaftsplans zu zahlenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) abgestimmt werde, zumal ein solcher Beschluss, wie es auch hier der Fall sei, regelmäßig Zahlungspflichten der Stellplatzeigentümer begründe. Das sei der Grund, warum Klauseln dieser Art üblicherweise anders formuliert und nur einzelne Teilbereiche von der Stimmrechtsausübung ausgenommen werden; dann sei – anders als hier – klargestellt, dass Beschlüsse über die übrigen Angelegenheiten von der Gesamtgemeinschaft gefasst werden müssen (zu einer solchen Klausel etwa BGH, Urt. v. 20.05.2011 - V ZR 175/10 Rn. 1 - NJW-RR 2011, 1232).
Auch die gegen den anderen TOP gerichtete Anfechtungsklage lasse sich mit der gegebenen Begründung nicht abweisen: Zwar sei nicht ausgeschlossen, dass sich der Stimmrechtsausschluss im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen bzw. bauliche Veränderungen außerhalb der Tiefgarage – zu denen die beschlossene Duldung des Einbaus einer Briefkastenanlage gehöre – gemäß § 139 BGB aufrechterhalten lasse. Denn ein objektbezogener Stimmrechtsausschluss sei offenkundig gewollt und insoweit im Grundsatz auch nicht zu beanstanden; er setze aber voraus, dass die Kosten allein von den Wohnungseigentümern und nicht von den Teileigentümern getragen werden (vgl. oben). Ob es sich so verhalte, sei nach Zurückverweisung aufzuklären.
Auch seien Feststellungen dazu zu treffen, ob sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt habe. Entsprechende Feststellungen wären nur entbehrlich, wenn es sich bei der Stimmrechtsbeschränkung um einen „schwerwiegenden Verstoß“ handelte, der dazu führte, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes der GdWE in gravierender Weise ausgehebelt würde; dann komme es nicht darauf an, ob der gefasste Beschluss auch bei einer Mitwirkung der (ausgeschlossenen) Mitglieder die erforderliche Mehrheit gefunden hätte. Dies habe der Senat bei einem – auf der Grundlage einer entsprechenden Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung beschlossenen – Entzug des Stimmrechts und des Ausschlusses eines Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug war, angenommen (vgl. BGH, Urt. v. 10.12.2010 - V ZR 60/10 Rn. 10 - NJW 2011, 679). Um einen solch gravierenden Fall handle es sich hier nicht. Abgesehen davon, dass die Stellplatzeigentümer an der Versammlung jedenfalls teilnehmen und ihr Rederecht ausüben konnten, sei ihnen das Stimmrecht nicht gänzlich entzogen, sondern es sei nur teilweise beschränkt worden.
Im Rahmen der Prüfung, ob sich die Nichtberücksichtigung der Stimmen der Stellplatzeigentümer ausgewirkt habe, werde das Berufungsgericht vorab klären müssen, mit welchem Gewicht die Stimmen der Mitglieder zu zählen seien. Ginge man insoweit angesichts der Nichtigkeit der bestehenden Regelung von dem im Gesetz als Regelfall vorgesehenen sog. Kopfprinzip aus, entfiele auf jedes Mitglied der beklagten GdWE nur eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ein solches Ergebnis werde im Zweifel nicht gewollt sein, weil es sich weit von dem in der TE sowohl für die Wohnungs- als auch für die Teileigentümer angelegten Objektstimmrecht entfernte. Insoweit werde zu erwägen sein, die Regelung nur im Hinblick auf die Stimmrechtseinschränkung der Stellplatzeigentümer als teilnichtig anzusehen. Dies würde voraussetzen, dass sie im Hinblick auf das Stimmrechtsprinzip (Objektstimmrecht) auch ohne den nichtigen Teil getroffen worden wäre (§ 139 BGB), also auf jedes Wohnungseigentum und auf jedes Teileigentum (Tiefgarage) eine Stimme entfallen sollte. Demgegenüber werde eine Gewichtung der Stimmen nach Miteigentumsanteilen – im Wege einer ergänzenden Auslegung – wohl eher nicht in Betracht kommen, da die Stimmrechte gerade ohne Rücksicht auf die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils bestehen sollten.
Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangen, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt habe, wäre der Beschluss zu § 28 WEG insgesamt für ungültig zu erklären. Es wäre nicht möglich, den Beschluss über die Vorschüsse nur insoweit für ungültig zu erklären, als er sich auf die Stellplatzeigentümer beziehe, selbst wenn die Vorschüsse getrennt nach Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ermittelt worden sein sollten. Zwar könne nach der Rechtsprechung des Senats der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Vorauszusetzen sei, dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthalte und anzunehmen sei, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten (BGH, Urt. v. 11.04.2025 - V ZR 96/24 Rn. 24 - ZWE 2025, 281). Bei Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG könne im Ausgangspunkt nichts anderes gelten. Darum gehe es hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt müsse zwingend die Gesamtgemeinschaft über Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 und 2 WEG entscheiden. Teilbeschlüsse einzelner Eigentümergruppen scheiden insoweit aus. Alle Eigentümer müssen die Möglichkeit haben, über die Zuordnung der voraussichtlichen Gesamtkosten der GdWE mitzuentscheiden. Dem widerspräche es, den Beschluss nur in Bezug auf die die Stellplatzeigentümer betreffenden Vorschüsse für ungültig zu erklären.
