1. Die hessische „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“ vom 12.11.2025 (GVBl. Nr. 74 vom 17.11.2025, S. 1 ff.) ist unwirksam, da sie nicht den Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB genügt.
2. Da die vorherige Verordnung schon die maximale Laufzeit von fünf Jahren ausgeschöpft hatte, handelt es sich um einen Neuerlass eine Mietpreisbremseverordnung.
3. Offen bleibt, wie alt die Daten sein dürfen, auf die sich der Verordnungsgeber stützt. Gibt es aber neuere Daten, dann darf sich die Begründung nicht auf die älteren Daten stützen.
- A.
Problemstellung
Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist juristisch nicht unbedingt das Leuchtturmprojekt, für das die Politik immer versucht es zu verkaufen. Das begann schon mit der Umsetzung durch die Landesregierungen. Im „ersten Wurf“ sind die Mehrzahl der Landesverordnungen wegen formeller Fehler von den Gerichten gekippt worden. Besonders hervorgetan hatte sich damals das Land Hessen, das sich zunächst weigerte, die gesetzlich geforderte Begründung zu veröffentlichen und dann so dreist war, dem AG Frankfurt einen von der später tatsächlich verabschiedeten Fassung abweichenden Entwurf zu überlassen (AG Frankfurt, Urt. v. 20.09.2017 - 33 C 3490/16 (98) m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1). Später wurde dann im Internet – fast heimlich – die Begründung ausgetauscht. Der BGH hat konsequenterweise die Unwirksamkeit der Verordnung angenommen (BGH, Urt. v. 17.07.2019 - VIII ZR 130/18 - BGHZ 223, 30 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 19/2019 Anm. 1).
Die sog. Mietpreisbremse sollte ursprünglich für fünf Jahre gelten. Geglaubt hat das wahrscheinlich am Anfang schon niemand. Erwartungsgemäß wurde die Geltungsdauer der Ermächtigungsgrundlage in § 556d BGB im Jahr 2020 um fünf Jahre verlängert, was sowohl nach Ansicht des BGH (BGH, Urt. v. 18.12.2024 - VIII ZR 16/23 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 1/2025 Anm. 1) als auch des BVerfG (BVerfG, Beschl. v. 08.01.2026 - 1 BvR 183/25 - NZM 2026, 261) verfassungsgemäß war. Aber auch diese Verlängerung drohte Ende 2025 abzulaufen, weshalb schon die Ampelkoalition der 19. Legislaturperiode im Jahr 2021 im Koalitionsvertrag vereinbart hatte: „Wir verlängern die Mietpreisbremse bis zum Jahre 2029.“ Der damalige Justizminister hat dieses Vorhaben bis zum Ende der Koalition herausgezögert und erst auf den letzten Drücker einen Entwurf vorgelegt, der zum einen nur eine Verlängerung bis Ende 2028 vorsah und noch weitere Begründungserfordernisse vorsah. Das Vorhaben ist nach Platzen der Koalition der Diskontinuität zum Opfer gefallen. Nach Konstituierung der neuen „großen“ Koalition 2025 eilte es deshalb sehr, da die Mietpreisbremse Ende 2025 auszulaufen drohte. Durch das als Mietrecht I titulierte Gesetzespaket wurde mit Wirkung ab 23.07.2025 die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB bis 31.12.2029 verlängert. Das bedeutete, dass die Länder jetzt weniger als sechs Monate Zeit hatten, eine neue Verordnung, die ab Auslaufen an die Stelle ihrer jeweils alten Verordnung treten sollte, zu erlassen. Die Länder haben dies unterschiedlich umgesetzt. Einige Länder haben tatsächlich Veränderungen vorgenommen und teilweise Gemeinden, in denen die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete gelten sollte, nicht mehr in die Verordnung aufgenommen und andere Gemeinden neu oder wieder aufgenommen. Andere Länder haben schlicht ihre alten Verordnungen „verlängert“. Dabei wurden nicht immer die strengen formalen Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage des § 556d BGB eingehalten.
Das AG Frankfurt war jetzt ein erstes Gericht, das sich mit der Frage beschäftigen musste, welche Anforderungen an Mietpreisbremseverordnungen zu stellen sind, die auf der im Jahr 2025 verlängerten Ermächtigungsgrundlage beruhen.
- B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Parteien schlossen im Juni 2024 einen Mietvertrag über eine Vier-Zimmer-Wohnung in Frankfurt a.M. zu einem Mietpreis von anfänglich 1.450 Euro ab, der sich gemäß einer zusätzlich abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung jeweils ab dem 01.07. eines Jahres um 50 Euro erhöhen sollte. Dem Verfahren lag ein Mietvertrag aus dem Jahr 2024 über eine Wohnung in Frankfurt zugrunde. Im Verfahren ging es um Rückzahlungsansprüche gemäß § 556g Abs. 1 BGB und die Feststellung der maximalen Miete ab 01.12.2025.
Das AG Frankfurt hat der auf Rückzahlung überhöhter Mieten gerichteten Klage für die Vergangenheit stattgegeben, jedoch die Feststellungsklage für die Zeiträume ab Dezember 2025 abgewiesen.
Das Gericht hatte keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Hessischen MieterschutzVO vom 18.11.2020 (GVBl. 2020, 802), mit der die Stadt Frankfurt a.M. zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wurde. Deshalb hat das Gericht dem Mieter einen Rückzahlungsanspruch für die Monate Juli 2024 bis Juni 2025 von monatlich 311,91 und für die Monate Juli 2025 bis November 2025 von monatlich 361,91 Euro zugesprochen.
Dagegen ist nach Ansicht des Gerichts die Feststellungsklage auf die ab dem 01.12.2025 geschuldete Miete unbegründet. Das folgt nach Ansicht des Gerichts aus der Unwirksamkeit der Verlängerung der vorherigen Verordnung bis zum 25.11.2026 durch die „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“ vom 12.11.2025 (GVBl. Nr. 74 vom 17.11.2025, S. 1 ff.), da sie nicht den Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB genüge.
Gemäß § 556d Abs. 2 BGB in der bis zum 22.07.2025 gültigen Fassung, der die Ermächtigungsgrundlage für die Hessische VO vom 18.11.2020 bildete, durfte eine landesrechtliche Verordnung zur „Mietpreisbremse“ eine Geltungsdauer von maximal fünf Jahren haben; entsprechend endete die Laufzeit der MieterschutzVO vom 18.11.2020 in ihrer ursprünglichen Fassung am 25.11.2025. Die „Änderung“ dieser Verordnung durch die Verordnung vom 12.11.2025 enthielt – entgegen ihrer etwas missverständlichen Bezeichnung – gerade keine inhaltliche Änderung; der alleinige Regelungsgehalt der Verordnung vom 12.11.2025 bestand vielmehr in der Verlängerung der Laufzeit der MieterschutzVO vom 18.11.2020 um ein Jahr. Da nach der im Jahr 2020 gültigen Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB die Laufzeit einer MieterschutzVO auf maximal fünf Jahre begrenzt war und die MieterschutzVO von 2020 damit keine längere Laufzeit als bis zum 25.11.2025 hätte haben dürfen, stelle ihre Verlängerung durch die „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“ vom 12.11.2025 in der Sache nichts anderes dar als den Neuerlass einer Mieterschutzverordnung i.S.v. § 556d Abs. 2 BGB mit Wirkung ab dem 26.11.2025.
Demnach hatte die Verordnung vom 12.11.2025 die Anforderungen zu erfüllen, welche die Ermächtigungsgrundlage (§ 556d BGB) stellt. Insbesondere galt für sie das Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB: Danach muss eine landesrechtliche MieterschutzVO begründet werden; aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.
Diesen Anforderungen werde die Verordnung vom 12.11.2025 nicht gerecht. Der Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses bestehe darin, die Länder dazu zu zwingen, sorgfältig über die Aufnahme jeder einzelnen Gemeinde in die MieterschutzVO nachzudenken und nicht nur aus politischer Opportunität Gemeinden aufzunehmen. Auf diese Weise sollen die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden. Aus der Begründung müsse sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege. Es müsse also für jede einzelne Gemeinde dargelegt werden, warum sie in die Verordnung aufgenommen wurde.
Diesen Anforderungen genüge die veröffentliche Begründung nicht. Die hessische „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“ vom 12.11.2025 (GVBl. Nr. 74 vom 17.11.2025, S. 1 ff.) sei unwirksam, da sie nicht den Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage in § 556 d Abs. 2 BGB genüge.
Da die vorherige Verordnung schon die maximale Laufzeit von fünf Jahren ausgeschöpft hatte, handle es sich um einen Neuerlass einer Mietpreisbremseverordnung. Dafür fehle eine ausreichende Begründung. Der Verordnungsgeber habe sich zur Begründung der hier entscheidungserheblichen Verordnung vom 12.11.2025 auf ein Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) aus dem Jahr 2015 gestützt, das aufgrund einer vorgenommenen Aktualisierung und Fortschreibung das Mietpreiswachstum für den Zeitraum 2014/2015-2019 untersucht habe. Aktuellere Daten als aus dem Jahr 2019 habe der Verordnungsgeber nicht berücksichtigt. Tatsächlich sei jedoch unstreitig im Sommer 2025 ein aktuelles Gutachten des Instituts für Wohnen und Umwelt GmbH erstellt worden, welches jedoch bisher nicht veröffentlicht worden sei.
Das Gericht bezweifele, ob Datenmaterial aus den Jahren von 2014 bis 2019 ausreichend sei, um Ende 2025 die Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt festzustellen. Der Erhebungszeitraum der Daten habe mindestens sechs Jahre und damit länger zurückgelegen als die höchstzulässige (fünfjährige) Dauer der Mieterschutzverordnung; dies werde man nicht mehr als „zeitnah“ ansehen können. Hinzu komme, dass bei Erlass der Verordnung vom 12.11.2025 aktuelles Zahlenmaterial vorgelegen habe. Das IWU-Institut hatte im Sommer 2025 ein neues Gutachten erstellt, das aber zur Begründung der Verordnung nicht herangezogen worden sei.
Abschließend hat das Gericht offengelassen, ob eine neue MietpreisbremseVO ab Ende November 2025 auf Zahlenmaterial von 2014 bis 2019 gestützt werden dürfe. Denn wenn neuere Daten zwar erhoben worden seien und dem Verordnungsgeber vorliegen, aber weder veröffentlicht noch zur Begründung der Mieterschutzverordnung herangezogen werden, komme dies einer Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung der Verordnung gleich.
- C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung ist, soweit ersichtlich, die erste Entscheidung, bei der es um eine Verordnung ging, die auf der neuen verlängerten Ermächtigungsgrundlage beruht. Richtig ist der Ausgangspunkt, wonach jede neue Verordnung, unabhängig davon, ob es sich um eine Neuaufstellung oder Verlängerung einer alten Verordnung handelt, begründet werden muss und diese Begründung auch zeitnah veröffentlicht werden muss. Neu ist der Ansatz des Gerichts, das sich erstmals mit der Qualität der Begründung, insbesondere der Datengrundlage beschäftigt. Soweit ist der Argumentation des Amtsgerichts uneingeschränkt zu folgen.
Bedenken bestehen hier bei der sich daraus ergebenden Rechtsfolge.
Im Grundfall der §§ 556d ff. BGB kommt es auf die Rechtslage bei Vertragsschluss an. Verstößt zu diesem Zeitpunkt eine Mietvereinbarung gegen die §§ 556d ff. BGB, so ist gemäß § 556g Abs. 1 BGB die Vereinbarung hinsichtlich des überschießenden Teils unwirksam. Sie wird auch nicht wieder vollständig wirksam, wenn die Verordnung ausläuft oder aufgehoben wird. Die Unwirksamkeit der Anschlussverordnung hätte deshalb grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Teilunwirksamkeit der Vereinbarung aus dem Jahr 2024 gehabt. Der Feststellungsklage hätte stattgegeben werden müssen.
Hier bestand aber die Besonderheit, dass eine Staffelmiete abgeschlossen worden war. Nach § 557a Abs. 4 BGB sind die §§ 556d bis 556g auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
Das bedeutet vorliegend, dass die erste Staffelerhöhung zum 01.07.2025 auf Mietpreiswidrigkeit entsprechend der Hessischen VO vom 18.11.2020 zu überprüfen war. Das hat das AG Frankfurt ja auch für Juli 2025 bis November 2025 getan. Wenn die Staffelerhöhung zum 01.07.2025 aber teilunwirksam war, dann war sie dies auch über den November 2025 hinaus, unabhängig davon, ob die alte Verordnung schlicht ausgelaufen ist oder ob die beabsichtigte Verlängerung formell unwirksam war. Demnach wäre der Feststellungsantrag bis Juni 2026 begründet gewesen.
Erst zum 01.07.2026 musste und vor allem durfte gemäß § 557a Abs. 4 BGB die nächste Staffelerhöhung überprüft werden. Hier stellt sich dann die Frage, ob zu diesem Zeitpunkt eine wirksame Verordnung vorliegt.
Wenn das der Fall ist, dann ist die Staffelmiete an der zu diesem Zeitpunkt für Frankfurt ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete zu messen. Entweder dieser Wert plus 10% oder die alte Staffelmiete soweit zulässig als Vormiete. Für weitere Staffeln wird es immer schwieriger, da weder die zu den maßgeblichen Terminen zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete nur annäherungsweise prognostiziert werden kann, noch abschätzbar ist, ob es zu diesen Terminen eine wirksame MietpreisbegrenzungsVO gibt. Ob hier eine negative Feststellungsklage möglich ist, wonach die Miete unwirksam ist, soweit sie einen bestimmten Betrag übersteigt, ist wegen der Rechtskraftprobleme fraglich. Das LG Berlin II ist der Auffassung, dass ein solches Feststellungsurteil nur die Rechtslage zu dem Zeitpunkt feststellt, bis zu dem die Parteien Tatsachen vortragen konnten (LG Berlin II, Urt. v. 08.05.2024 - 66 S 300/22 - WuM 2024, 666). Zukünftige noch nicht eingetretene bzw. nicht bekannte Umstände können später ungeachtet des Feststellungsurteils geltend gemacht werden; wegen dieser Grenze der Rechtskraft bedarf das Feststellungsurteil keiner zeitlichen Einschränkung im Tenor. Sinnvoll ist sicher der Zusatz „zurzeit“ im Tenor bei Ausurteilung der Maximalmiete.
Einfacher ist die Rechtslage, wenn am 01.07.2026 keine wirksame MietpreisbegrenzungsVO vorliegt. In diesem Fall sind die jeweiligen Staffelerhöhungen um 50 Euro wirksam und auf die zulässige Miete Stand 01.07.2025 hinzuzurechnen. Auch hier bleibt das Prognoserisiko, dass zu späteren Staffelmieterhöhungsterminen eine wirksame Verordnung vorliegt und dass die sich aus der Staffelmietvereinbarung ergebende Miete mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
So oder so ist die vollständige Abweisung der Feststellungsklage für die Zukunft wohl nicht ganz richtig.
- D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Praxis wird bei Mietvertragsabschlüssen nach dem 23.07.2025 und Inkrafttreten der darauf beruhenden Landesverordnung prüfen müssen, ob diese Verordnung den Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB entspricht, also ob insbesondere zeitnah eine Begründung allgemein zugänglich veröffentlicht wurde.
